Ваш стратегический путь к резидентству и гражданству Доминиканской Республики через инвестиции в недвижимость

Пара сидела в моем офисе в прошлый вторник с папкой, полной распечаток — требования к Золотой визе Португалии, сроки получения гражданства Турции, списки недвижимости в Дубае. У всех них было одно общее: цифры были неверными.

Не математически неверными. Стратегически неверными. Они сравнивали показатели валовой выручки по странам, как будто они что-то значили. "Эта квартира в Лиссабоне приносит 45 000 евро в год," сказал муж, постукивая по глянцевой брошюре. Я спросил его, сколько осталось после того, как управляющий недвижимостью взял свою долю, после того, как португальская налоговая служба взяла свою, после зимних счетов за отопление и летнего туристического налога и обязательного страхования здания. Он не знал.

Это ловушка доходов. Застройщики продают вам доходы по верхней линии, потому что это звучит впечатляюще. Но вы не можете купить продукты на валовую выручку. Важно то, сколько денег фактически попадает на ваш счет после того, как все остальные взяли свою долю — то, что мы называем Чистым Операционным Доходом, или NOI. И когда вы честно проводите эти расчеты, глобальный ландшафт программ золотой визы начинает выглядеть совсем по-другому.

Доминиканская Республика не появляется в большинстве "Лучших Золотых Виз" статей. У нее нет престижа паспорта ЕС или маркетингового бюджета турецких фирм недвижимости. Но у нее есть то, что становится все более редким: программа резидентства через инвестиции, которая стоит менее 250 000 долларов, проводится в долларах США, действует по территориальной налоговой системе и может предоставить вам карту резидента за 45 рабочих дней, если все идет идеально. Вопрос не в том, существуют ли эти преимущества. Вопрос в том, генерирует ли подлежащая недвижимость доходы, необходимые для оправдания вложения этого капитала.

Эта статья — финансовый аудит, а не рекламный ход. Используя данные бухгалтерской книги из фактически управляемой недвижимости в Кабарете, мы рассчитаем реальный NOI, учтем все расходы, которые игнорируют большинство брошюр, и определим, имеет ли смысл инвесторская виза Доминиканской Республики как альтернатива разрушающемуся европейскому рынку Золотых Виз. Если вы устали от маркетинговых обещаний и хотите увидеть, как на самом деле выглядит денежный поток, это разбор.

Ключевые выводы

Стабильность доллара США: Доминиканская Республика предлагает один из немногих оставшихся путей инвестирования в недвижимость, деноминированных в долларах США, устраняя валютный риск, который преследует Турцию (волатильность лиры) и ЕС (экспозиция евро).

Преимущество территориального налогообложения: В соответствии с Законом 171-07, доходы из иностранных источников остаются освобожденными от налогов навсегда для держателей виз Пенсионера и Рентиста — в отличие от истекающего режима NHR в Португалии или всемирной налоговой сети Испании.

Реалистичные доходности: Фактические чистые доходы от аренды в Сосуа/Кабарете варьируются от 4,15% до 7%, с учетом 25% комиссий за управление недвижимостью, несубсидированных затрат на электроэнергию и сезонных разрывов в занятости.

Быстрая резидентура: Инвестиционная резидентура по Общему закону о миграции полностью обходит временный статус, предоставляя постоянное резидентство сразу с возможностью получения гражданства через всего 6 месяцев — хотя фактический процесс натурализации обычно занимает дополнительные 12-24 месяца после подачи заявления.

Юридическая проверка обязательна: Никогда не покупайте доминиканскую недвижимость без проверенного Деслинде в соответствии с Законом 108-05 — банки не могут выдавать ипотеку без него, и споры о границах могут сделать ваши инвестиции бесполезными.

Глобальная гонка за визами: что изменилось в 2024 году

Рынок золотых виз провел 2024 год в конвульсиях. Португалия фактически убила свой маршрут через недвижимость в конце 2023 года, перенаправив инвесторов в фонды с более низкой доходностью и нулевой полезностью для жизни. Турция подняла порог получения гражданства до 400 000 долларов США, и волатильность лиры означает, что эта сумма может составить 500 000 долларов к моменту, когда вы переведете деньги. Испания и Греция ужесточили свои программы под давлением местных жителей, обвиняющих иностранных покупателей в нехватке жилья.

Тем временем Доминиканская Республика приняла 11,19 миллиона посетителей в 2024 году — рекорд. Аэропорт Пуэрто-Плата на Северном побережье обслужил 880 000 пассажиров, что на 19% больше. Это не туристическая пыль. Это спрос на аренду. Это те люди, которые заполняют ваши краткосрочные арендные единицы в высокий сезон, те, кто платит 190 долларов за ночь, когда Airbnb в Лиссабоне пустует, потому что город запретил новые лицензии.

Поисковый интерес к "программам золотой визы" изменился. Инвесторы больше не ищут просто второй паспорт. Они ищут запасной выход — от растущих налогов, от валютной нестабильности, от правительств, которые меняют правила в середине инвестиций. Доминиканская Республика не обещает, что вы станете богатым. Она обещает, что вы не попадете в ловушку.

Юридическая основа: как на самом деле работает резидентство в Доминикане

Доминиканская Республика не продает гражданство. Она продает резидентство с быстрым путем к натурализации. Это различие важно.

Карибские программы "Гражданство за инвестиции", такие как Сент-Китс или Доминика, выдают вам паспорт за шесть месяцев за пожертвование. Вам никогда не нужно там жить. Вам никогда не нужно интегрироваться. Это транзакция, и все это знают. Программа DR требует от вас установления подлинных связей — не обязательно жить там полный рабочий день, но поддерживать статус резидента, подавать налоговые декларации, если вы генерируете местный доход, и демонстрировать, что вы не просто покупаете проездной документ.

Закон 171-07 был разработан специально для пенсионеров и людей с пассивным доходом. Он создает два пути:

Пенсионер: Докажите, что вы получаете не менее 1 500 долларов США в месяц из пенсионного или пенсионного счета. Добавьте 250 долларов на каждого иждивенца. Это все. Не требуется единовременная сумма.

Рентиста (Человек с независимыми средствами): Докажите, что у вас есть не менее 2 000 долларов США в месяц пассивного дохода — дивиденды, доход от аренды недвижимости за рубежом, распределения из трастов. Опять же, добавьте 250 долларов на каждого иждивенца.

Для инвесторов, которые хотят использовать недвижимость в качестве своего пути, маршрут отделен от Закона 171-07. Программа инвестиционного резидентства подпадает под Общий закон о миграции (285-04) и Декрет 950-01. Инвестируйте 200 000 долларов США в доминиканскую недвижимость, местный бизнес или финансовый инструмент. Инвестиция должна быть зарегистрирована в Центре экспорта и инвестиций (ProDominicana) в соответствии с Законом 16-95 (Закон о иностранных инвестициях), что означает, что она отслеживается правительством и не может просто исчезнуть.

После одобрения через любой из путей вы полностью пропускаете фазу временного резидентства. В большинстве стран вам нужно ежегодно продлевать временную карту в течение пяти лет, прежде чем получить постоянный статус. DR предоставляет вам постоянное резидентство сразу. Через шесть месяцев после получения этого статуса в качестве инвестора вы имеете право подать заявление на натурализацию. Стандартная натурализация требует двух лет резидентства, но инвестиционный путь сокращает это до шести месяцев права — хотя понимайте, что подача заявления не означает получение. Бюрократический процесс утверждения и выдачи ваших документов о натурализации обычно занимает дополнительные 12-24 месяца после подачи заявления.

Сроки получения резидентства быстрые, когда все идет правильно. У меня были клиенты, которые переходили от первой консультации к карте резидента за 45 рабочих дней. Не календарных дней — рабочих дней, что означает, что выходные и праздники не учитываются. Но это лучший сценарий, когда вы приходите со всеми документами, апостилированными и в порядке. Государственная бюрократия часто продлевает это до 3-6 месяцев на практике. Узкое место обычно заключается в сборе документов. Вам нужны апостилированные свидетельства о рождении, справки из полиции, медицинские осмотры. Если вы приходите со всем в порядке, процесс движется.

Налоговый аспект: территориальные системы и преимущества Закона 171-07

Доминиканская Республика действует по территориальной налоговой системе, но Закон 171-07 делает ее лучше для пенсионеров и рентистов.

При стандартном резидентстве доходы из иностранных источников освобождаются от налогов в течение первых трех лет. После этого правительство может теоретически облагать их налогом, хотя исполнение непоследовательно. Но если вы имеете статус Пенсионера или Рентиста в соответствии с Законом 171-07, это освобождение становится постоянным. Ваши дивиденды от акций в США, ваша пенсия в Великобритании, ваш доход от аренды в Канаде — все это не облагается налогом в DR, пока вы поддерживаете свой статус.

Преимущества идут дальше:

Освобождение от налога на имущество: 50% скидка на ежегодный IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Вот как это работает на самом деле: для физических лиц IPI взимается только с избыточной стоимости выше порога освобождения от налога на имущество (примерно 170 000-175 000 долларов США по состоянию на 2026 год). На собственности стоимостью 400 000 долларов вы вычитаете это освобождение, оставляя налогооблагаемую базу примерно в 230 000 долларов. Налог в 1% составит около 2 300 долларов. С учетом скидки по Закону 171-07 вы заплатите около 1 150 долларов в год вместо этого. Если вы держите собственность через компанию, освобождения нет — полная стоимость облагается налогом в 1%, так что экономия становится более значительной.

Освобождение от налога на передачу: Ваша первая покупка недвижимости освобождается от 3% налога на передачу. На той же собственности стоимостью 400 000 долларов вы экономите 12 000 долларов сразу.

Освобождение от импортных пошлин: Вы можете ввозить домашние товары и одно транспортное средство без пошлин. Доминиканские импортные пошлины составляют 20-40% на большинство товаров, так что это не тривиально, если вы переезжаете с мебелью или автомобилем.

Сравните это с режимом Нерезидента в Португалии (NHR), который истекает и предлагал только 10-летнее окно. Или Испания, которая облагает налогом всемирный доход сразу, если вы не структурируете через холдинговые компании. Территориальная система DR не является лазейкой. Это кодифицированный закон.

Таблица: Юнит 14A в Кабарете

Давайте закрепим это в реальных цифрах. Я использую 2-комнатную квартиру на берегу океана в управляемом комплексе в Кабарете. Юнит был приобретен в конце 2023 года, полностью меблирован и помещен в программу аренды. Вот структура капитала:

Цена покупки: 385 750 долларов США
Затраты на закрытие: 11 910 долларов США (3% налог на передачу + юридические сборы)
Мебель и оборудование: 32 500 долларов США (импортировано из Майами, без пошлин в соответствии со статусом Пенсионера)
Ремонт: 4 800 долларов США (улучшения окон с ураганной защитой)
Всего вложено наличными: 434 960 долларов США

Эта последняя цифра имеет значение. Каждый расчет ROI в этой статье использует 434 960 долларов в качестве знаменателя, а не цену покупки. Если вы не учитываете затраты на закрытие и меблировку, вы обманываете себя относительно своих доходов.

Книга расходов: куда на самом деле уходят деньги

Здесь большинство брошюр прекращают разговор. Они покажут вам валовой доход от аренды и на этом остановятся. Но валовая выручка — это фантастическая цифра. Вот что на самом деле выходит:

Фиксированные операционные расходы

Сборы HOA: 3 600 долларов в год (300 долларов в месяц). Это покрывает круглосуточную вооруженную охрану, резервные дизельные генераторы (критично — отключения электроэнергии случаются), обслуживание бассейна и озеленение общих территорий. Некоторые комплексы берут больше. Это средний уровень для Кабарете.

Страхование: 850 долларов в год. Это страхование от катастроф (ураганы) плюс ответственность. Вы не можете пропустить это. Ураганный сезон реален, и один шторм может уничтожить незастрахованные интерьеры.

Связь: 348 долларов в год. Оборудование Starlink стоит ~450 долларов США заранее, затем RD$2,900 (~50 долларов США) в месяц. Это обязательно, если вы ориентируетесь на цифровых кочевников, которые являются основным рынком аренды в Кабарете. Местное волокно ненадежно.

Переменные затраты

Электричество: 3 000 долларов в год. Это тихий убийца. Доминиканское электричество ступенчатое. Если вы используете кондиционер для аренды, вы постоянно будете попадать в несубсидируемую категорию, которая превышает RD$11 за кВтч (~0,19 доллара США/кВтч). В пиковые летние месяцы 2-комнатный юнит может сжигать 350 долларов только на электроэнергию. Бюджетируйте соответственно.

Затраты на смену арендаторов: 2 800 долларов в год. Это предполагает 40 смен (уборка, смена белья, небольшое пополнение запасов). Домашний труд доступен — около RD$800-1,000 (15-20 долларов США) за уборку — но частота увеличивает общую сумму.

Управление и резервы

Управление недвижимостью: 25% от валовой выручки. Если вы не живете в DR, вы платите кому-то за бронирование, решение проблем гостей, вызовы на обслуживание и логистику смены арендаторов. Стандартная ставка в Кабарете — 25%. Некоторые фирмы берут 30%. Вы можете попробовать управлять самостоятельно из-за границы, но потратите на это больше времени, чем стоит 25%.

Фонд амортизации: 1% от стоимости недвижимости ежегодно (3 857 долларов). Это для капитальных расходов — замена водонагревателя, перекраска после повреждений от соленого воздуха, обновление бытовой техники. Если вы не бюджетируете это, вас застигнет врасплох счет на ремонт на 5 000 долларов.

Всего ежегодных расходов: 26 925 долларов США.

Реальность занятости: проблема сезонности

Кабарете имеет три сезона, и они не распределяются равномерно.

Высокий сезон (15 декабря – 15 апреля): 90%+ занятость по максимальным ставкам. Это когда североамериканцы и европейцы бегут от зимы. Вы будете брать 250-300 долларов за ночь за 2-комнатный номер, и бронирования будут идти одно за другим.

Межсезонье (май-июнь, ноябрь-начало декабря): 60-70% занятость по умеренным ставкам (150-200 долларов за ночь). Все еще прилично, но начинают появляться разрывы.

Низкий сезон (сентябрь-октябрь): Мертвая зона. Пик ураганного сезона. Бронирования падают почти до нуля. Вы можете иметь 20% занятость по сниженным ставкам, и даже тогда вы конкурируете с отчаянными владельцами, пытающимися покрыть свои сборы HOA.

Средневзвешенная по году составляет около 65% занятости. Застройщики обещают 80% или даже 90%, но эти цифры предполагают идеальную погоду, идеальный маркетинг и отсутствие конкуренции. Реальность более запутанная. Бюджетируйте консервативно.

При 65% занятости и средней ставке за ночь в 190 долларов валовая выручка составляет 45 000 долларов в год.

Итог: Чистый операционный доход и ставка капитализации

Вот математика:

Валовая выручка: 45 000 долларов США
Всего расходов: 26 925 долларов США
Чистый операционный доход (NOI): 18 075 долларов США

Ставка капитализации (доходность на вложенный капитал):
18 075 ÷ 434 960 = 4,15%

Это реальная цифра. Не 10%. Не 8%. 4,15%.

Теперь, прежде чем вы закроете вкладку, поймите, что эти 4,15% представляют. Это актив, деноминированный в долларах США, в юрисдикции с территориальным налогообложением и нулевым валютным риском. Инфляция в Доминиканской Республике составила 3,5% в 2024 году, что означает, что эта собственность едва сохраняет покупательную способность. Но сравните это с альтернативами:

• Сберегательный счет с высокой доходностью в США платит около 5%, но это налогооблагаемый доход.
• S&P 500 в среднем приносит 7-10% за десятилетия, но с волатильностью, которую нельзя предсказать.
• Облигации платят 4-5%, но не предлагают потенциала для роста или личного использования.

Эти 4,15% — это только денежный поток. Они не учитывают прирост стоимости. Стоимость недвижимости в Кабарете выросла примерно на 6% в 2024 году, что было обусловлено улучшениями инфраструктуры и увеличением интереса со стороны Северной Америки. Если эта тенденция сохранится, ваша общая доходность (денежный поток + прирост стоимости) может достигнуть 10% в год. Но прирост стоимости — это спекуляция. NOI — это то, на что можно рассчитывать.

Императив юридической проверки: почему Деслинде имеет значение

Я видел, как больше денег терялось из-за плохих титулов, чем из-за ураганов, рыночных крахов и хищений вместе взятых. Самая важная вещь, которую вам нужно понять о доминиканской недвижимости, это: никогда не покупайте недвижимость без проверенного Деслинде.

Деслинде — это процесс демаркации границ с использованием GPS в соответствии с Законом 108-05. Он отделяет ваш конкретный участок от более крупного земельного участка и регистрирует его индивидуально в земельном реестре. Без него вы владеете "Constancia Anotada" — неопределенной долей большего участка без определенных границ.

Банки в Доминиканской Республике не могут выдавать ипотеку на недвижимость без Деслинде. Если продавец не может его предоставить, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете будущий судебный процесс с соседом о том, где на самом деле проходит граница участка.

Процесс проверки занимает около 30 минут, если вы знаете, что делаете. Моя фирма имеет прямой контакт в земельном реестре Пуэрто-Плата. Мы извлекаем титул, проверяем сертификат Деслинде, сверяем GPS-координаты и подтверждаем отсутствие залогов или обременений. Если какой-либо из этих проверок не проходит, мы уходим. Мне все равно, насколько хороша сделка.

Стоимость проверки: около 1 500 долларов США. Стоимость покупки без проверки: потенциально вся стоимость недвижимости, если вы окажетесь в споре о границах, который займет годы для разрешения.

CONFOTUR: Налоговое освобождение, которое действительно имеет значение

Не вся доминиканская недвижимость создана равной. Некоторые объекты имеют право на льготы CONFOTUR в соответствии с Законом 158-01, а некоторые нет. Разница значительна.

CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) — это государственный орган, который утверждает проекты туристического развития. Если кондоминиум или гостиничный проект получает сертификацию CONFOTUR, покупатели в этом проекте получают:

• Освобождение от 3% налога на передачу (экономия 12 000 долларов при покупке за 400 000 долларов)
• Освобождение от 1% ежегодного налога на имущество IPI на 10-15 лет (экономия примерно 2 300 долларов в год на собственности стоимостью 400 000 долларов после освобождения от налога на имущество)
• Освобождение от налога на доход от аренды на срок действия сертификации (экономия 27% от дохода от аренды)

Это последнее преимущество — самое важное. Доминиканский корпоративный/подоходный налог составляет 27%. Если вы генерируете 45 000 долларов валового дохода от аренды, вы обычно должны 12 150 долларов налогов. Объекты CONFOTUR освобождены. Это мгновенное увеличение вашего NOI на 27%.

Уловка: только недавно утвержденные проекты имеют право. Вы не можете купить перепродажный кондоминиум за пределами сертифицированного развития и претендовать на эти льготы. Застройщик должен был подать заявку на получение статуса CONFOTUR и получить его до начала строительства. Большинство крупных проектов в Сосуа и Кабарете имеют его. Всегда проверяйте перед покупкой.

Сравнительный ландшафт: DR против глобальных золотых виз

Доминиканская Республика занимает уникальное положение. Это единственная программа, которая сочетает стабильность активов в долларах США, территориальное налогообложение, возможность инвестирования в недвижимость и входной порог менее 250 000 долларов. Турция предлагает немедленное гражданство, но лира потеряла 80% своей стоимости по отношению к доллару за последнее десятилетие. Португалия полностью убила свой маршрут через недвижимость. В Дубае нет подоходного налога, но нет пути к гражданству, и доходность от недвижимости снизилась, поскольку рынок насытился.

DR не конкурирует с этими рынками по престижу. Она конкурирует по полезности. Если ваша цель — второе резидентство для оптимизации налогов, диверсификации портфеля и гибкости образа жизни — и вам не нужен паспорт ЕС завтра — цифры работают.

Контекст образа жизни: что на самом деле покупает 15 долларов в день

Финансовый аудит имеет значение, но так же важна и повседневная реальность. Сосуа и Кабарете — это не курортные пузыри. Это функционирующие города с инфраструктурой, которая работает большую часть времени и иногда рушится.

Полный рабочий день домашнего помощника стоит около RD$800-1,000 в день (15-20 долларов США). Это не роскошный расход. Это стандарт. Большинство экспатских домохозяйств нанимают кого-то для приготовления пищи, уборки и поручений. Обед в ресторане на берегу моря стоит 12-25 долларов США. Местное пиво Presidente стоит RD$120-150 (2,50 доллара). Бензин дорогой — около 5 долларов США за галлон — но большинство людей живут в пределах 10-минутной езды от всего, что им нужно.

Международная школа Сосуа (ISS) взимает примерно 7 000 долларов США в год за обучение. Сравните это с 30 000+ для частных школ в США или Европе. Учебный план аккредитован, объекты современные, и студенческое сообщество действительно международное — не только дети экспатов, но и доминиканские семьи, которые хотят, чтобы их дети были двуязычными.

Электричество — основное разочарование. Отключения происходят еженедельно, иногда ежедневно, в зависимости от района. Вот почему сборы HOA включают резервные генераторы. Интернет раньше был катастрофой, но Starlink это изменил. За 50 долларов США в месяц вы получаете надежное высокоскоростное соединение, которое работает во время штормов. Этот единственный сдвиг в инфраструктуре сделал удаленную работу в Кабарете жизнеспособной, что значительно увеличило спрос на аренду.

Здравоохранение — это смешанный мешок. Частные клиники в Сосуа хорошо справляются с рутинными вопросами. Серьезные медицинские проблемы требуют поездки в Сантьяго или Санто-Доминго. Медицинский туризм распространен — многие экспаты летают в Майами или Колумбию для процедур. Но для повседневного здоровья местная система функционирует.

Мошенничество, которое я вижу каждый месяц

Клиент приходит с контрактом на участок на берегу моря. Цена подозрительно низкая — 80 000 долларов за участок на берегу моря, который должен стоить 200 000 долларов. Продавец мотивирован, говорят они. Нужно быстро ликвидировать.

Я прошу титул. Они дают мне "Constancia Anotada". Нет Деслинде. Я спрашиваю почему. Они говорят, что продавец находится в процессе его получения, но им нужно быстро закрыть сделку, чтобы зафиксировать цену.

Это мошенничество. Продавец знает, что у земли есть споры о границах. Возможно, она пересекается с соседним участком. Возможно, это часть большего участка, который связан с семейным наследственным спором. Возможно, GPS-координаты не соответствуют юридическому описанию. Продавец пытается избавиться от проблемы, прежде чем покупатель поймет, что он купил.

Если вы закроете сделку на эту собственность, вы владеете спором. Вы проведете годы в доминиканских судах, пытаясь его разрешить. Юридические расходы превысят стоимость покупки. И даже если вы выиграете, собственность будет неликвидной, потому что ни один будущий покупатель не прикоснется к титулу с такой историей.

Решение простое: не вносите ни доллара, пока Деслинде не будет проверен. Если продавец говорит, что он "в процессе", уходите. Если продавец говорит, что Деслинде не нужен, потому что это кондоминиум, убедитесь, что весь комплекс имеет мастер-Деслинде и что ваш конкретный юнит зарегистрирован под ним. Если продавец становится оборонительным, когда вы просите документы, уходите.

Недвижимость в Доминиканской Республике не является мошенничеством. Но мошенники существуют на каждом рынке, и они нацелены на иностранных покупателей, которые не понимают правовой системы. Процесс проверки занимает 30 минут и стоит 1 500 долларов. Пропуск его может стоить вам всего.

Процесс резидентства: что на самом деле происходит

Предполагая, что вы идете по инвестиционному пути с покупкой недвижимости на 200 000 долларов, вот временная шкала:

Шаг 1: Сбор документов (2-4 недели)
Вам нужны апостилированные свидетельства о рождении, справки из полиции из каждой страны, в которой вы жили за последние пять лет, медицинские осмотры (тесты на ВИЧ и сифилис, в частности) и доказательства дохода или инвестиций. Процесс апостилирования — это узкое место — он может занять недели в зависимости от бюрократии вашей страны.

Шаг 2: Покупка и регистрация недвижимости (4-6 недель)
Вы закрываете сделку на недвижимость, оплачиваете налог на передачу (или заявляете об освобождении, если это CONFOTUR), и регистрируете титул. Недвижимость должна быть зарегистрирована на ваше имя и сообщена в Центр экспорта и инвестиций (ProDominicana), чтобы квалифицироваться как инвестиция для целей резидентства.

Шаг 3: Подача заявления на резидентство (1 неделя)
Ваш адвокат подает заявление на резидентство в Генеральную дирекцию миграции (DGM). Вам нужно будет лично явиться в Санто-Доминго для снятия отпечатков пальцев и фотографий.

Шаг 4: Одобрение и выдача карты (45 рабочих дней до 6 месяцев)
Как только файл будет завершен, правила позволяют ускоренную обработку за 45 рабочих дней для инвесторов. На практике государственная бюрократия часто продлевает это до 3-6 месяцев в зависимости от очереди и полноты ваших документов.

Шаг 5: Поддержание статуса
Постоянное резидентство требует, чтобы вы посещали Доминиканскую Республику хотя бы раз в два года. Вам не нужно жить там полный рабочий день. Через шесть месяцев после получения резидентства в качестве инвестора вы можете подать заявление на гражданство. Процесс натурализации занимает дополнительные 12-24 месяца после подачи заявления и требует базового теста на знание испанского языка и истории Доминиканы.

Весь процесс, от первой консультации до получения карты резидента на руки, обычно занимает 3-6 месяцев, учитывая реальные бюрократические задержки.

Когда Доминиканская Республика не имеет смысла

Это не правильный шаг для всех. Если вам нужен паспорт ЕС специально — для безвизового въезда в определенные страны или для права жить и работать в любом месте ЕС — доминиканский паспорт не поможет вам. Он предлагает безвизовый доступ примерно в 70 стран, включая большинство стран Латинской Америки и Карибского бассейна, но не включает безвизовый доступ в Шенгенскую зону. Вам понадобится виза для въезда в Европу. Если гибкость европейских путешествий критична, вам нужно искать в другом месте.

Если вы ищете инвестицию "установи и забудь" с нулевым участием, DR не идеален. Управление недвижимостью надежно, но вы все равно будете получать звонки о проблемах с обслуживанием, жалобах гостей и случайных чрезвычайных ситуациях. Если вы хотите действительно пассивный доход, REIT или дивидендный портфель проще.

Если вам некомфортно с нестабильностью инфраструктуры — отключениями электроэнергии, периодическими перебоями с водой, дорогами, которые затапливаются во время сильных дождей — это не то место. Северное побережье прошло долгий путь, но это все еще Карибы. Вещи ломаются. Системы выходят из строя. Требуется терпение.

И если вы ожидаете, что прирост стоимости сделает всю работу, умерьте свои ожидания. Прирост стоимости на 6% в 2024 году был обусловлен конкретными факторами — спросом после пандемии, улучшениями инфраструктуры, увеличением пропускной способности рейсов. Эта тенденция может продолжиться или может выровняться. Покупайте для денежного потока и образа жизни. Рассматривайте прирост стоимости как бонус.

Протокол проверки: что на самом деле делает моя фирма

Когда клиент просит нас оценить недвижимость, вот контрольный список:

1. Проверка титула: Извлечь официальный титул из земельного реестра. Подтвердить, что имя продавца соответствует зарегистрированному владельцу. Проверить наличие залогов, обременений или юридических споров.
2. Подтверждение Деслинде: Убедиться, что у недвижимости есть завершенный Деслинде в соответствии с Законом 108-05.

Информация, представленная в этой статье о программах золотой визы Доминиканской Республики и инвестициях в недвижимость, предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая, финансовая или инвестиционная консультация.