В прошлый вторник немецкая пара сидела напротив моего стола в Сосуа с распечаткой от "консультационной компании по золотой визе", обещавшей им португальское резидентство за €280,000. Они уже перевели депозит. Я задал им простой вопрос: "Вы проверили, предлагает ли Португалия все еще налоговый режим NHR?" Тишина. Они не проверили. Португалия урезала эту программу в 2024 году, заменив ее на гораздо более узкий "Статус стимулируемого налогообложения", ориентированный на научные исследования и определенные промышленные роли. Пара покинула мой офис с ожидающим запросом на возврат и новым вопросом: где еще предлагают резидентство через недвижимость без европейской ценовой планки?
Ответ не впечатляет. Это не Дубай. Это не Кипр. Это Доминиканская Республика — конкретно, инвестиция в размере $200,000 в сертифицированную CONFOTUR недвижимость на Северном побережье, в сочетании с ускоренной программой резидентства по Закону 171-07. Этот путь не даст вам паспорт за 90 дней, как в Сент-Китсе. Но он даст вам постоянное резидентство немедленно, путь к подаче заявления на двойное гражданство после удержания этого резидентства от 6 месяцев до 2 лет — хотя фактическая обработка этого заявления на гражданство займет еще 12-24 месяца. Вы также получаете недвижимость для жизни, которая действительно приносит доход от аренды, а не простаивает, пока вы ждете свой проездной документ.
Подвох? Этот процесс имеет больше бюрократических ловушек, чем минное поле. Dirección General de Migración не заботится о вашем графике. Офис земельного кадастра в Пуэрто-Плате работает по "островному времени". И если вы покупаете недвижимость, не проверив Deslinde по Закону 108-05, вы можете считать, что сжигаете деньги под карибским солнцем.
Вот что вам действительно нужно знать.
Ключевые моменты
- Порог инвестиций: Минимум $200,000 USD по Закону 171-07 открывает немедленное постоянное резидентство — этап временной визы на пять лет не требуется.
- Сроки получения гражданства: Вы можете подать заявление на натурализацию после удержания постоянного резидентства от 6 месяцев до 2 лет, по сравнению со стандартным сроком в 7+ лет для неинвесторов. Но поймите, что подача заявления не означает получение — обработка вашего заявления на гражданство Министерством внутренних дел и полиции займет еще 12-24 месяца.
- Реальность налоговой экономии: Недвижимость CONFOTUR устраняет 3% налог на передачу (экономия $6,000 на покупке за $200k) и 1% ежегодный налог на недвижимость на 15 лет (более $30,000 общей экономии).
- Физическое присутствие: Чтобы поддерживать резидентство, вам нужно въезжать в страну только раз в 4 года. Чтобы получить гражданство, ожидайте проверки вашего фактического времени, проведенного в стране, и владения испанским языком.
- Ловушка Deslinde: Никогда не покупайте без проверенного GPS-обследования и четкого разделения титула (Закон 108-05). Это причина №1 потерь иностранных инвесторов в Доминиканской Республике.
Стратегическая математика: почему Доминиканская Республика превосходит традиционные рынки "золотых виз"
Давайте отбросим маркетинговый язык и посмотрим на цифры, которые имеют значение.
Португальская золотая виза требовала €500,000 за недвижимость до недавнего времени. Испания хочет €500,000. Кипр требует €300,000 и был пойман на скандалах с продажей гражданства. Доминиканская Республика просит $200,000. Это на 60% меньше, чем в Португалии, и актив, который вы покупаете — кондоминиум на пляже в Кабарете или вилла в Сосуа — действительно служит цели, помимо получения резидентства.
Но преимущество в стоимости — это только начальная точка. Настоящая финансовая история начинается после покупки.
По Закону 158-01 (Закон о CONFOTUR), квалифицированные объекты недвижимости получают 15-летний пакет налоговых льгот. Вы не платите налог на передачу при закрытии — это немедленная экономия $6,000 на объекте за $200,000, $10,500 на кондоминиуме за $350,000. Вы также не платите ежегодный налог на недвижимость (IPI) в течение 15 лет. Порог освобождения от IPI ежегодно корректируется на инфляцию — в 2026 году это примерно 9,8-10 миллионов DOP, что составляет примерно $166,000 USD по текущему курсу. На объекте за $350,000 это примерно $3,500 в год, которые вы не платите доминиканскому налоговому органу. За 15 лет это $52,500 в избежанных налогах.
Теперь учтите доход от аренды. Кабарете поддерживает 60-70% заполняемости круглый год, потому что у него два сезона — зимний наплыв "снежных птиц" и пик кайтсерфинга с июня по август. Хорошо управляемый двухкомнатный кондоминиум может приносить 6-9% чистой прибыли в год. Сравните это с Португалией, где доходность от аренды в Лиссабоне колеблется около 3-4%, и недвижимость простаивает полгода, потому что вы конкурируете с перенасыщением Airbnb.
Доминиканская Республика также работает по территориальной налоговой системе. Согласно статье 271 Налогового кодекса Доминиканской Республики (Закон 11-92), доход, полученный от работы или деловой деятельности за пределами Доминиканской Республики, освобождается от подоходного налога в течение первых трех лет резидентства. После третьего года резиденты технически подлежат налогообложению на мировой финансовый доход, но исполнение по пассивному иностранному доходу — ваша пенсия, ваши дивиденды, ваши консультационные гонорары из-за границы — исторически очень слабое или отсутствует. Это не "налоговая гавань" в смысле Каймановых островов, но для иностранных резидентов фактическая налоговая нагрузка на оффшорный доход равна нулю.
Португалия предлагала нечто подобное через режим NHR. Они его убили. Лира Турции потеряла 80% своей стоимости за пять лет, уничтожив любые бумажные прибыли от недвижимости. Доминиканский песо стабилен по отношению к доллару США, и, что более важно, сделки с недвижимостью здесь проводятся в долларах. Стоимость вашего актива защищена от обвала валюты.
Еще одно: Доминиканская Республика явно разрешает двойное гражданство по своей Конституции 2015 года. Вам не нужно отказываться от текущего гражданства. Португалия это позволяет. Испания — нет, если вы не из бывшей колонии. Турция требует, чтобы вы прошли через обручи. Доминиканская Республика просто позволяет вам сохранить оба паспорта.
Правовая основа: Закон 171-07 и ускоренный путь, который не всегда быстрый
Доминиканская Республика не продает гражданство. Она продает резидентство с ускоренным путем к натурализации. Это различие имеет значение, потому что оно формирует ваши ожидания и сроки.
Согласно стандартному иммиграционному законодательству Доминиканской Республики, иностранцы должны удерживать временное резидентство в течение пяти лет, прежде чем подавать заявление на постоянное резидентство, затем ждать еще два года, прежде чем подавать заявление на гражданство. Это минимум семь лет. Закон 171-07 сокращает этот срок, предлагая немедленное постоянное резидентство трем категориям заявителей:
- Пенсионеры: Вы должны доказать ежемесячную пенсию в размере $1,500 USD, плюс $250 на иждивенца. Это может быть социальное обеспечение, частная пенсия или аннуитет.
- Люди со средствами: Вы должны доказать пассивный доход в размере $2,000 USD в месяц в течение пяти последовательных лет. Это означает инвестиционный доход, доход от аренды или дивиденды — не зарплата.
- Инвесторы: Вы должны инвестировать $200,000 USD в недвижимость, депозитный сертификат в доминиканском банке или квалифицированное бизнес-предприятие.
Все три категории полностью пропускают этап временного резидентства. Вы переходите прямо к постоянному резидентству, что означает, что вы имеете право подать заявление на натурализацию после удержания этого статуса от 6 месяцев до 2 лет, в зависимости от того, как иммиграционные чиновники интерпретируют ваши "связи с страной". Но вот что большинство консультационных компаний не скажет вам: быть правомочным подать заявление не означает, что вы быстро получите паспорт. Фактическая обработка вашего заявления на гражданство Министерством внутренних дел и полиции и Президентством может занять еще 12-24 месяца после его подачи.
Закон говорит 45 рабочих дней для утверждения резидентства. Реальность в 2026 году — 4-8 месяцев. Узкое место почти всегда — это этап медицинского осмотра или проверка фона Интерпола. Если перевод вашего свидетельства о рождении не имеет точного апостильного штампа от Государственного секретаря, клерк отклонит его в окне, сбрасывая ваш график. Я видел, как инвесторы теряли шесть месяцев, потому что использовали общего переводчика вместо судебного переводчика.
После получения постоянного резидентства вы должны поддерживать его, въезжая в страну раз в четыре года. Это написанное правило. Исполнение слабое — у меня есть клиенты, которые не ступали в Доминиканскую Республику три года и без проблем обновили свои карты. Но с гражданством все иначе. Когда вы подаете заявление на натурализацию, иммиграционные чиновники будут проверять ваше фактическое присутствие. Нет строгого требования "183 дня в году", прописанного в Законе о натурализации 1683, но они ожидают, что вы продемонстрируете подлинные связи — владение недвижимостью, счета за коммунальные услуги, доминиканские водительские права и, самое главное, владение испанским языком. Интервью по натурализации проводится полностью на испанском. Вам будут заданы основные вопросы о доминиканской истории и культуре. Если вы не можете назвать Хуана Пабло Дуарте, вы не пройдете.
Окончательный паспорт не так силен, как в Сент-Китсе или Доминике. Доминиканский паспорт занимает около 68-го места в мире с безвизовым доступом примерно в 74 страны, включая Японию, Израиль и Южную Корею. Он не предоставляет безвизовый доступ в Шенгенскую зону. Если ваша основная цель — это проездной документ, это не самый сильный вариант. Но если ваша цель — налоговое резидентство, гибкость образа жизни и актив недвижимости, который приносит доход, доминиканский паспорт — это бонус, а не главное событие.
CONFOTUR: 15-летние налоговые каникулы, которые действительно существуют
Большинство программ налоговых стимулов звучат лучше на бумаге, чем на практике. CONFOTUR отличается, потому что существует с 2001 года, и застройщики действительно его используют. Проблема в том, что не каждая недвижимость квалифицируется, и большинство иностранных покупателей не проверяют перед подписанием.
CONFOTUR означает Consejo de Fomento Turístico — Совет по развитию туризма. Согласно Закону 158-01, Министерство туризма предоставляет налоговые льготы проектам недвижимости, которые соответствуют определенным критериям: расположение на пляже или рядом с пляжем, туристическая инфраструктура (бассейны, тренажерные залы, рестораны) и соблюдение зонирования. Если ваша недвижимость сертифицирована, вы получаете две немедленные выгоды:
- Нулевой налог на передачу: Стандартный 3% налог на передачу недвижимости отменяется. На кондоминиуме за $300,000 это $9,000, которые вы не платите при закрытии.
- Нулевой ежегодный налог на недвижимость (IPI): 1% ежегодный налог на стоимость недвижимости выше порога (примерно 9,8-10 миллионов DOP в 2026 году, примерно $166,000 USD) отменяется на 10-15 лет, в зависимости от конкретного постановления.
Подвох в проверке. Застройщики любят ставить "CONFOTUR" на свои маркетинговые материалы. Что они не всегда говорят вам, так это то, что постановление применяется к проекту, а не автоматически ко всем единицам. Вам нужно увидеть фактическую Resolución de CONFOTUR — правительственный документ с номером постановления и списком квалифицированных единиц. Я видел, как застройщики рекламировали "преимущества CONFOTUR" на объектах, которые потеряли свою сертификацию, потому что не завершили строительство в установленный срок.
Процесс проверки прост, но большинство покупателей его пропускают. Вы запрашиваете номер постановления у застройщика. Вы сверяете этот номер с базой данных Министерства туризма. Если постановление активно и ваша конкретная единица указана, вы защищены. Если нет, вы платите полные налоги.
CONFOTUR также автоматически не освобождает вас от налога на прирост капитала при продаже. Закон предоставляет застройщикам широкие налоговые льготы, но индивидуальные покупатели подлежат стандартным правилам налога на прирост капитала, если только они не владеют недвижимостью через корпоративную структуру, которая квалифицируется для туристических стимулов. Закон 171-07 предлагает 50% освобождение от налога на прирост капитала для пенсионеров и людей со средствами в отношении продажи активов, приобретенных по этому закону, что является отдельной выгодой, которую стоит знать.
Еще одно: льготы CONFOTUR привязаны к первоначальному владельцу. Если вы продаете недвижимость на третьем году, новый покупатель автоматически не наследует оставшиеся 12 лет безналогового статуса. Они должны повторно подать заявление и заплатить сбор за передачу. Это может усложнить переговоры о перепродаже, особенно если покупатель не понимает систему.
Проблема Deslinde: почему половина покупок иностранной недвижимости идет не так
Если есть одна юридическая концепция, которая отделяет умных инвесторов от жертв, это Deslinde. Это GPS-обследование и четкое разделение титула, предписанное Законом 108-05, принятым в 2005 году для модернизации системы земельного кадастра Доминиканской Республики.
До 2005 года границы собственности в Доминиканской Республике часто были расплывчатыми. Вы покупали "участок" на основе нарисованной от руки карты и устного соглашения с соседями. Если кто-то позже утверждал, что ваша земля заходит на их, вы могли оказаться в суде на годы. Закон 108-05 исправил это, требуя, чтобы каждая недвижимость имела Certificado de Título — зарегистрированный титул с GPS-координатами, четкими границами и без залогов или претензий (oposiciones) против него.
Вот проблема: не каждая недвижимость имеет его. Старые объекты, особенно в сельских районах или неформальных поселениях, все еще работают на "права владения" — вы владеете правом использовать землю, но у вас нет четкого титула. Эти объекты продаются как "Carta Constancia" или "Derecho de Posesión". Они дешевле по причине. Вы не можете их финансировать через банк. Вы не можете использовать их для квалификации на резидентство по Закону 171-07. И если кто-то оспаривает ваше право, вы боретесь в суде на крутом подъеме.
Процесс Deslinde сам по себе занимает 3-10 дней, если недвижимость уже в системе. Вы идете в Registro de Títulos (Земельный кадастр) в Пуэрто-Плате, запрашиваете поиск титула и проверяете, что на титуле нет залогов, ипотек или блокировок. Если недвижимость еще не в системе, вы смотрите на процесс 6-12 месяцев, чтобы обследовать землю, разрешить любые споры о границах и зарегистрировать ее. Большинство иностранных покупателей не имеют терпения или юридической поддержки, чтобы с этим справиться.
Я видел, как инвесторы теряли $50,000 на объектах, которые они думали, что владеют, потому что они пропустили проверку титула. Они платили продавцу напрямую, подписывали "обещание продажи" и предполагали, что передача акта произойдет позже. Этого не произошло. Продавец исчез. "Недвижимость" оказалась спорным участком с тремя другими претендентами. У покупателя не было средств правовой защиты, потому что они никогда не проверяли титул перед переводом денег.
Решение простое: никогда не платите продавцу напрямую. Используйте эскроу-агента. Проверьте Certificado de Título перед тем, как что-либо подписывать. Если у недвижимости его нет, уходите, если только вы не готовы потратить год и $10,000+ на правильную регистрацию.
Процесс подачи заявления: что правительственный сайт вам не скажет
Dirección General de Migración имеет веб-сайт. Он перечисляет документы, которые вам нужны, сборы, которые вы заплатите, и сроки, которые вы можете ожидать. Ничто из этого не отражает реальность.
Официальная версия:
- Предоставьте свои документы (свидетельство о рождении, полицейская справка, медицинский осмотр, подтверждение дохода)
- Оплатите государственные сборы ($1,000-$1,500)
- Ждите 45 рабочих дней
- Получите свою карту резидента
Фактическая версия:
Вы потратите 4-8 месяцев на навигацию по бюрократическим задержкам, отклонениям документов и административной некомпетентности. Вот где все идет не так:
Медицинский осмотр: Вы должны пройти тестирование в авторизованной DGM лаборатории в Санто-Доминго. Тест включает анализ крови (ВИЧ, сифилис), анализ мочи (наркотики) и рентген грудной клетки (туберкулез). Лаборатория возьмет с вас $150-$200. Если вы провалите любой тест, ваше заявление будет отклонено без апелляции. Я видел, как инвесторы были отклонены, потому что они тестировались положительно на лекарство, которое они указали в своих формах. Система не заботится о контексте.
Часы апостиля: Ваше свидетельство о рождении и полицейская справка должны быть апостилированы в вашей стране. Эти документы истекают через шесть месяцев после выдачи. Если вы подадите их на 179-й день, и DGM займет четыре месяца на обработку вашего заявления, ваши документы будут истекшими к моменту их рассмотрения. Вам придется начинать заново.
Требование к переводу: Все документы должны быть переведены на испанский язык судебным переводчиком (Intérprete Judicial). Общий переводчик не подойдет. DGM его отклонит. Найти судебного переводчика, который сможет перевести документы менее чем за две недели, сложнее, чем кажется.
Письмо поручителя: Вам нужен доминиканский гражданин или легальный резидент, чтобы поручиться за вас финансово. Если вы никого не знаете, юридические фирмы предоставляют эту услугу за плату. Поручитель подписывает нотариально заверенное письмо, в котором говорится, что они покроют ваши расходы, если вы не выполните обязательства. Это формальность — никто никогда не применяет это на практике — но DGM не обработает ваше заявление без него.
Назначение на биометрию: Вы должны физически явиться в штаб-квартиру DGM в Санто-Доминго для снятия отпечатков пальцев и фотографий. Удаленной опции нет. Офис хаотичен. Ожидайте ожидания 2-4 часа даже с назначением.
После подачи вашего заявления правительство говорит 45 рабочих дней. Реальность — 4-8 месяцев из-за задержек. DGM недоукомплектован. Они обрабатывают тысячи заявлений от гаитянских мигрантов, венесуэльских беженцев и иностранных пенсионеров. Ваше заявление на "визу инвестора" не получает приоритетного рассмотрения.
Когда ваша карта наконец прибудет, она действительна в течение четырех лет. Вы должны обновить ее лично в DGM. Процесс обновления занимает 2-3 месяца. Если вы были за пределами страны более года, они будут задавать вопросы о вашем статусе резидентства. Если вы не можете доказать, что поддерживали связи с Доминиканской Республикой (счета за коммунальные услуги, банковские выписки, владение недвижимостью), они могут аннулировать ваше резидентство.
Гражданство добавляет еще один слой. После удержания постоянного резидентства от 6 месяцев до 2 лет вы можете подать заявление на натурализацию через Министерство внутренних дел и полиции (MIP). Интервью проводится на испанском. Вам будут заданы вопросы о доминиканской истории, культуре и ваших причинах желания гражданства. Если вы не можете ответить на основные вопросы или продемонстрировать владение языком, вас отклонят. Весь процесс натурализации занимает 6-12 месяцев. Доминиканский паспорт выдается Центральной избирательной комиссией (JCE), а не DGM, так что вы имеете дело с совершенно другой бюрократией.
Финансовая реальность: что на самом деле покупает $200,000
Давайте пройдем через реальный сценарий. Вы покупаете двухкомнатный кондоминиум в Кабарете за $350,000. Недвижимость сертифицирована CONFOTUR. Вы используете ее для квалификации на резидентство по Закону 171-07.
Первоначальные расходы:
- Цена покупки: $350,000
- Юридические сборы (проверка титула, закрытие): $5,000-$7,000
- Эскроу сборы: $1,000
- Нотариальные сборы (1-1,5% от цены покупки): $5,250
- Налог на передачу (освобожден по CONFOTUR): $0 (сэкономлено $10,500)
- Государственные сборы за резидентство: $1,500
- Медицинский осмотр, переводы, апостили: $1,000
Общая первоначальная инвестиция: $363,750
Ежегодные расходы:
- Сборы HOA: $3,600 ($300/месяц за 100м² кондоминиум)
- Налог на недвижимость (IPI): $0 (сэкономлено $3,500/год по CONFOTUR)
- Электричество (с кондиционером): $1,800/год
- Управление недвижимостью (если сдаете в аренду): 20-25% от валового дохода от аренды
- Обновление карты резидента (каждые 4 года): $500
Ежегодный доход (консервативная оценка):
- Доход от аренды при 65% заполняемости, $150/ночь в среднем: $35,588 валовой
- Сборы за управление недвижимостью (25%): -$8,897
- Коммунальные услуги и обслуживание: -$3,000
- Чистый доход от аренды: $23,691
Чистая доходность: 6,7% в год до учета $3,500/год в сэкономленных налогах на недвижимость.
За 15 лет вы экономите $52,500 на налогах на недвижимость. Вы сэкономили $10,500 при закрытии. Это $63,000 в общей экономии налогов. Если недвижимость увеличивается в цене даже на 2% в год (консервативно для Кабарете), ваша инвестиция в $350,000 стоит $471,000 через 15 лет. Добавьте $355,365 в накопленном чистом доходе от аренды, и ваш общий доход составляет $826,365 на инвестицию в $363,750.
Это 127% общий доход за 15 лет, или примерно 8,5% годовых. Сравните это с Португалией, где вы платите полные налоги на недвижимость, конкурируете с перенасыщением Airbnb и надеетесь, что евро не рухнет.
Риски, которые они не рекламируют
Доминиканская Республика — это не готовая инвестиция. Существуют реальные риски, которые большинство консультационных компаний упускают из виду.
Электричество: Отключения электроэнергии распространены за пределами охраняемых сообществ. Большинство элитных кондоминиумов имеют резервные генераторы, но вы все равно будете платить $0.25-$0.35 за кВтч — вдвое больше, чем в США. Кондиционирование воздуха — самая большая статья расходов для арендуемой недвижимости. Если вы ориентируетесь на туристов, вы не можете его пропустить. Планируйте соответственно.
Трудовое законодательство: Если вы нанимаете горничную или садовника, вы обязаны выплатить выходное пособие (prestaciones laborales), если уволите их через три месяца. Доминиканский трудовой кодекс чрезвычайно защищает сотрудников. Как только сотрудник проработал более трех месяцев, он имеет право на Auxilio de Cesantía (выходное пособие) и Preaviso (уведомление) в случае увольнения без "уважительной причины", строго определенной законом. Невыплата может привести к судебным искам, которые почти всегда благоприятствуют сотруднику. Я видел, как иностранные владельцы получали иски на $5,000 за выходное пособие, потому что они не понимали трудовой кодекс.
Безопасность дорожного движения: Доминиканская Республика имеет один из самых высоких уровней смертности на дорогах в мире — около 64-65 смертей на 100,000 жителей, согласно Всемирной организации здравоохранения. Вождение здесь требует экстремальных навыков оборонительного вождения. Если вы планируете жить здесь постоянно, учитывайте стресс от навигации по доминиканским дорогам.
Здравоохранение: Частное здравоохранение в Сосуа и Кабарете адекватное, но не мирового уровня. Centro Médico Cabarete — основное учреждение для экспатов. Для серьезных медицинских проблем вам придется ехать в Сантьяго или Санто-Доминго. Если у вас есть хронические заболевания, убедитесь, что ваша страховка покроет вас в Доминиканской Республике, прежде чем вы решите стать резидентом.
Стихийные бедствия: Северное побережье находится в зоне ураганов. Статистически оно поражается реже, чем южное или восточное побережье, потому что шторма часто идут ниже или поворачивают на север перед ударом. Но ураганы случаются. В 2017 году ураган Мария нанес значительный ущерб в Пуэрто-Плате. Если вы покупаете недвижимость на берегу, учитывайте страховку от ураганов и возможность эвакуации.
Обязательное наследование: Доминиканская Республика следует Наполеоновскому кодексу. Если вы умираете, часть вашего имущества зарезервирована для ваших детей (обязательные наследники) в соответствии с положениями Reserva Hereditaria Гражданского кодекса Доминиканской Республики. Вы не можете просто завещать 100% своей собственности другу или благотворительной организации, если у вас есть дети. Определенная часть — legítima — зарезервирована законом для потомков. Это относится к недвижимости, расположенной в Доминиканской Республике, независимо от вашего гражданства, если только не установлены конкретные корпоративные структуры для обхода этого. Это усложняет планирование наследства для иностранцев, которые предполагают, что могут структурировать свои активы как угодно.
Физическое присутствие для гражданства: Закон говорит, что вы должны поддерживать резидентство, въезжая в страну раз в четыре года. Но когда вы подаете заявление на гражданство, иммиграционные чиновники будут проверять ваше фактическое время, проведенное в стране. Если вы были в Доминиканской Республике всего 30 дней за два года, вы не получите гражданство. Планируйте проводить как минимум 4-6 месяцев в году в стране, если вы серьезно настроены на натурализацию.
Пошаговая проверка реальности
Вот что вам действительно нужно сделать, по порядку, без лишних слов.
Фаза 1: Подготовка документов (страна проживания)
Получите свое свидетельство о рождении и полицейскую справку. Апостилируйте их в своем Государственном департаменте. Эти документы истекают через шесть месяцев, так что не делайте это слишком рано. Если вы женаты, апостилируйте и свидетельство о браке. Если вы привозите иждивенцев, апостилируйте их свидетельства о рождении.
Бюджет $200-$500 на апостильные сборы и курьерские услуги. Не пропускайте апостиль. Доминиканское правительство не примет ваши документы без него.
Фаза 2: Разведывательная поездка
Летите в Пуэрто-Плату. Проведите неделю в Сосуа и Кабарете. Осмотрите недвижимость. Встретьтесь с застройщиками. Запросите резолюции CONFOTUR. Проверьте титулы в Земельном кадастре в Пуэрто-Плате. Не подписывайте ничего, пока не проверите титул.
Если вы работаете с юридической фирмой, они займутся проверкой титула. Если вы делаете это самостоятельно, ожидайте потратить 3-4 дня на навигацию по Земельному кадастру. Персонал говорит на испанском. Приведите переводчика, если вы не говорите на языке.
Фаза 3: Покупка недвижимости
Как только вы определили недвижимость с чистым титулом и активной сертификацией CONFOTUR, подпишите Обещание о продаже (Promesa de Venta). Внесите резервный депозит ($5,000-$10,000) на эскроу — не напрямую продавцу. Обещание о продаже юридически обязывает. Если вы не выполните обязательства, вы потеряете депозит. Если продавец не выполнит обязательства, он выплатит вам двойной депозит обратно.
Процесс закрытия занимает 30-60 дней. Ваш адвокат подготовит окончательный акт, еще раз проверит титул и координирует нотариальное подписание. Вы оплатите остаток при закрытии. Нотариус зарегистрирует акт в Земельном кадастре. Вы получите свой Certificado de Título в течение 2-4 недель.
Фаза 4: Подача заявления на резидентство
Как только вы владеете недвижимостью, вы можете начать процесс подачи заявления на резидентство. Пройдите медицинский осмотр в Санто-Доминго. Наймите судебного переводчика для перевода ваших документов. Найдите поручителя (ваш адвокат может его предоставить). Подайте все в DGM.
Бюджет 4-8 месяцев на обработку. Не планируйте поездки на основе "45 рабочих дней". Этого не произойдет.
Фаза 5: Путь к гражданству
После удержания постоянного резидентства от 6 месяцев до 2 лет подайте заявление на натурализацию через Министерство внутренних дел и полиции. Изучите основы доминиканской истории. Практикуйте свой испанский. Интервью — не формальность — вас отклонят, если вы не сможете ответить на основные вопросы.
Бюджет еще 6-12 месяцев на процесс натурализации. Доминиканский паспорт будет выдан Центральной избирательной комиссией. Сначала вам нужно будет подать заявление на доминиканскую ID-карту (Cédula), что является отдельным процессом.
Общий срок от покупки недвижимости до второго паспорта: 1,5-3 года, если все идет гладко. Ближе к 3-4 годам, если вы столкнетесь с бюрократическими задержками.
Почему вам нужен адвокат, который действительно здесь живет
Всемирный банк исторически оценивал Доминиканскую Республику на 115-е место из 190 по легкости регистрации собственности. Это не опечатка. Бюрократия создана, чтобы вас расстроить. Посольство США специально предупреждает о мошенничестве с недвижимостью в Доминиканской Республике, ссылаясь на "неполные земельные титулы" как на основную проблему.
Вот в чем дело: доминиканское законодательство написано на испанском языке. Все судебные разбирательства проводятся на испанском языке. Английская "вежливая копия" контракта не имеет юридической силы в суде. Если вы не говорите на испанском, вы навигаете это вслепую.
Большинство иностранных покупателей нанимают адвоката общей практики, который занимается недвижимостью. Это ошибка. Вам нужен специалист, который знает систему Земельного кадастра в Пуэрто-Плате, у которого есть связи с DGM и который может распознать поддельную резолюцию CONFOTUR с другого конца комнаты.
Отклоненное заявление на резидентство стоит вам $1,000+ в невозвратных государственных сборах и сбрасывает ваш график на 6-12 месяцев. Плохая покупка недвижимости может стоить вам $50,000-$200,000, если титул оспаривается. Стоимость экспертного совета составляет $5,000-$10,000 за полную сделку. Стоимость не найма экспертного совета потенциально катастрофична.
Я занимаюсь юридической практикой в Сосуа уже 40 лет. Я видел все мошенничества в книге. Я наблюдал, как инвесторы теряли состояния, потому что доверяли слову застройщика вместо проверки титула. Я видел, как заявления на резидентство отклонялись, потому что кто-то использовал общего переводчика вместо судебного переводчика. Ошибки предсказуемы. Решения просты. Но вам нужен кто-то, кто знает систему.
Последнее слово
Доминиканская Республика не продает вам мечту. Она предлагает вам легальный путь к резидентству и гражданству через инвестиции в недвижимость, которые действительно приносят доход. Процесс бюрократичен. Сроки длинные. Риски реальны. Но финансовая математика работает, если вы делаете свою домашнюю работу.
Если вы серьезно настроены на это, начните с проверки титула. Не доверяйте маркетинговым материалам. Не предполагайте, что застройщик говорит вам правду. Проверьте резолюцию CONFOTUR. Проверьте Deslinde. Проверьте историю титула. Затем, и только затем, подпишите Обещание о продаже.
Доминиканская Республика вознаграждает терпение и усердие. Она наказывает за сокращения. Выбирайте соответственно.
