В прошлом месяце клиент пришел в мой офис с распечатанной копией Заявления о климате инвестиций Государственного департамента США для Доминиканской Республики. Он выделил три предложения желтым цветом. "Системные проблемы." "Широкая коррупция." "Слабые законы о праве собственности на землю."
Он бросил документ на мой стол и спросил: "Так почему я здесь?"
Справедливый вопрос. Государственный департамент не пишет любовные письма о ведении бизнеса в Доминиканской Республике. Но вот что 40 лет практики научили меня: тот же отчет также называет эту страну одной из самых быстрорастущих экономик в Латинской Америке, отмечает ее стабильное демократическое правительство и признает, что Соединенные Штаты остаются крупнейшим иностранным инвестором здесь. Эти факты не делают такие же заголовки, но они имеют большее значение.
Правда в том, что оценка Государственного департамента как точна, так и неполна. Да, есть проблемы. Нет, они не влияют на каждую сделку одинаково. И понимание, какие предупреждения применимы к вашей конкретной ситуации — в отличие от тех, которые являются бюрократическими шаблонами — это разница между умной инвестицией и дорогим уроком.
Ключевые выводы
- Экономическая реальность: В 2024 году Доминиканская Республика поддерживала рост ВВП на уровне около 5%, с инфляцией, контролируемой около цели Центрального банка в 4% — гораздо более стабильной, чем на конкурирующих рынках, таких как Турция (инфляция более 60%).
- Правовая основа: Закон 108-05 установил систему титулов Торренса с границами, проверенными с помощью GPS, но только если вы проверите существование Деслинде до закрытия.
- Защита инвестиций: CAFTA-DR предоставляет механизмы разрешения споров для инвесторов из США, хотя местная бюрократия остается законной проблемой.
- Налоговые льготы: Проекты, одобренные CONFOTUR, предлагают 15-летние освобождения от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество — льготы, которые применяются одинаково к иностранцам.
Что на самом деле говорит Государственный департамент (и что они имеют в виду)
Заявление о климате инвестиций за 2024 год читается так, как будто его написал юрист, прикрывающий свою задницу. Что и было сделано. Но в дипломатических увертках скрываются некоторые полезные факты.
"Доминиканская Республика активно привлекает ПИИ с щедрыми налоговыми освобождениями и другими стимулами." Перевод: Правительство хочет ваших денег и создало реальные правовые структуры, чтобы их получить. CONFOTUR — это не маркетинговая чушь — это Закон 158-01, и он работает.
"Системные проблемы, включая отсутствие четких, стандартизированных правил и непоследовательное их соблюдение." Перевод: Два разных правительственных офиса дадут вам два разных ответа на один и тот же регламент. Это раздражает, но управляемо, если у вас есть компетентное юридическое представительство, которое знает, в какой офис обратиться.
"Слабые законы о праве собственности на землю и вмешательство в права частной собственности." Это требует разъяснения. Система права собственности на землю была катастрофой до 2007 года. Согласно старой системе Constancia Anotada, вы могли технически владеть "60% участка 42", не зная точно, где находятся границы участка 42. Несколько человек могли иметь противоречивые претензии на одну и ту же землю.
Закон 108-05 исправил большую часть этого, внедрив границы, проверенные с помощью GPS, через процесс Деслинде. Проблема в том, что старые объекты недвижимости не все были обновлены. Поэтому, когда Государственный департамент предупреждает о "слабом праве собственности на землю", они частично описывают проблему, которая существует только в случае, если вы пропустите должную осмотрительность.
Отчет также отмечает "широкую коррупцию как на национальном, так и на местном уровне правительства." Я не буду притворяться, что этого не существует. Но в сделках с недвижимостью это обычно проявляется в виде задержек и запросов на "платежи за содействие", а не в виде прямого воровства. Вы можете обойти большинство этого, работая с проверенными профессионалами, которые имеют связи с нужными офисами.
Числа, за которыми следит Вашингтон
Государственный департамент отслеживает показатели, которые действительно важны для институциональных инвесторов. Прямые иностранные инвестиции достигли 4,5 миллиарда долларов в 2024 году. Неплохо для страны с населением 11 миллионов человек. США получают более 50% экспорта Доминиканской Республики и обеспечивают большинство туристических прибытий — это экономическая интеграция, а не просто близость.
Банковский сектор стабилен и хорошо капитализирован, с показателями платежеспособности выше нормативных минимумов. Государственный долг растет в абсолютных цифрах, с консолидированным долгом, достигшим примерно 55-58 миллиардов долларов к концу 2024 года, но соотношение долга к ВВП снизилось. Это означает, что экономика растет быстрее, чем правительство занимает.
Уровень бедности снизился с более чем 40% в 2010 году до примерно 23% в 2024 году. Это укрепляющийся средний класс с располагаемым доходом. Для инвесторов в недвижимость это означает растущий внутренний рынок наряду с туристическим спросом.
Доминиканская Республика улучшила свои регуляторные рейтинги за последнее десятилетие, хотя она все еще находится в диапазоне 80-90 в основных индексах, таких как Глобальный индекс инноваций. Не идеально. Но лучше, чем большинство стран Латинской Америки и улучшение. Страна проводит мирные, демократические выборы на протяжении десятилетий. Политическая стабильность не является привлекательной, но именно она позволяет планировать за пределами следующего избирательного цикла.
Где предупреждения действительно применимы
Позвольте мне быть конкретным о том, где опасения Государственного департамента становятся вашими опасениями.
Споры о земле: Если вы покупаете необработанную землю в сельской местности без завершенного Деслинде, вы сталкиваетесь с точно такой же проблемой, о которой предупреждает Государственный департамент. Споры о границах могут занять годы для разрешения, и вы можете обнаружить, что ваши "5 акров" пересекаются с чьей-то претензией.
Решение: Никогда не заключайте сделку с недвижимостью, не проверив, что Деслинде существует и соответствует физическим границам. Моя фирма имеет прямой контакт в земельном офисе Пуэрто-Плата. Мы можем проверить титул за 48 часов. Если продавец становится оборонительным, когда вы просите эту проверку, уходите.
Бюрократические задержки: Государственные платежи медленные. Одобрение разрешений еще медленнее. Если ваша инвестиция зависит от получения разрешения на строительство к определенной дате, заложите шестимесячный буфер. Система работает, но она работает по доминиканскому времени.
Коррупция на границах: Вероятно, вас не попросят дать взятку. Но вам могут сказать, что ваше разрешение "задерживается", пока вы не наймете конкретного консультанта, который оказывается чьим-то кузеном. Это раздражает, но редко влияет на фундаментальную законность сделки. Это просто стоит больше времени и иногда больше денег, чем вы запланировали.
Непоследовательное соблюдение: Экологические нормы существуют на бумаге, но применяются избирательно. Трудовые законы строгие в теории, но гибкие на практике. Это работает в обе стороны — иногда вы можете избежать того, чего не должны, но также не можете полагаться на последовательное обращение.
CONFOTUR: стимул, который действительно работает
Закон 158-01 создал CONFOTUR в 2001 году для содействия развитию туризма. Льготы реальны и значительны:
- 100% освобождение от 3% налога на передачу имущества
- 15-летнее освобождение от 1% ежегодного налога на имущество IPI
- Освобождение от импортных пошлин на мебель и оборудование
- В некоторых случаях освобождение от подоходного налога на арендный доход
Эти льготы применяются одинаково к иностранным гражданам. Не требуется резидентство. Не требуется гражданство. Если вы покупаете в проекте, одобренном CONFOTUR, вы получаете освобождения.
Уловка: не каждое развитие одобрено CONFOTUR, и разработчики иногда заявляют о льготах, которые на самом деле не существуют. Независимо проверьте статус CONFOTUR проекта перед закрытием. Одобрение должно быть зарегистрировано в Министерстве туризма и видно в документации на право собственности.
Покупка на сумму 500 000 долларов в собственности CONFOTUR экономит вам 15 000 долларов сразу (3% налог на передачу) и примерно 5 000 долларов ежегодно в виде налогов на имущество в течение 15 лет. Это 90 000 долларов налоговых сбережений за период освобождения. Не теоретические — реальные деньги, которые вы не платите.
Закон 108-05: скучный закон, который имеет наибольшее значение
Государственный департамент упоминает "слабое право собственности на землю", не объясняя, что Доминиканская Республика фундаментально реформировала свою систему титулов в 2007 году. Закон 108-05 внедрил систему титулов Торренса, где государство гарантирует титул, а сертификат титула является окончательным доказательством собственности.
Процесс Деслинде является механизмом исполнения. Лицензированный геодезист использует GPS для обозначения точных границ вашей собственности. Соседи уведомляются. Судья рассматривает съемку. Если конфликтов нет, имущество получает уникальный сертификат титула с конкретными координатами.
Эта система устраняет мошенничество с "двойной продажей", которое было возможно по старой системе. Она делает права скваттеров практически невозможными для применения против титулованной собственности. Она гарантирует, что то, что вы покупаете, на самом деле является тем, чем вы владеете.
Но — и это важно — старые объекты недвижимости не все были обновлены. Если вы покупаете собственность, которая все еще работает по системе Constancia Anotada (доля в большем участке), вы не имеете полных защит Закона 108-05. Банки не будут финансировать это. Будущие покупатели столкнутся с той же неопределенностью титула, которую вы принимаете.
Процесс Деслинде стоит от 1 500 до 3 000 долларов и занимает от трех до шести месяцев. Многие продавцы не сделали это, потому что они купили до 2007 года и никогда не нуждались в этом. Это их проблема, не ваша. Сделайте завершенный Деслинде условием закрытия.
CAFTA-DR: ваша фактическая правовая защита
Государственный департамент подчеркивает, что CAFTA-DR предоставляет правовые защиты и механизмы разрешения споров для инвесторов из США. Это не просто дипломатический язык — это исполнимый договор.
Если вы гражданин США или юридическое лицо и у вас есть спор с доминиканским правительством, который не может быть разрешен на местном уровне, CAFTA-DR позволяет вам обратиться к международному арбитражу. Это реальный сдерживающий фактор против произвольных действий правительства. Доминиканское правительство знает, что нарушение прав инвестора из США может вызвать претензию, которая повредит их международной репутации.
Эта защита не поможет, если вы находитесь в частном споре с другим физическим или юридическим лицом. Но это означает, что правительство менее вероятно просто экспроприирует вашу собственность или изменит правила задним числом таким образом, чтобы специально нацелиться на иностранных инвесторов.
Климат инвестиций против инвестиционной реальности
Вот что отчет Государственного департамента не скажет вам: большинство "системных проблем", которые они описывают, больше влияют на крупномасштабные инфраструктурные проекты и производственные операции, чем на индивидуальных инвесторов в недвижимость.
Если вы строите курорт стоимостью 50 миллионов долларов, вы столкнетесь с задержками разрешений, непоследовательными регламентами и чиновниками, которые хотят свою долю. Если вы покупаете завершенную виллу в Сосуа, вы в основном имеете дело с прямолинейным правом собственности, которое функционирует достаточно хорошо.
Доминиканская Республика получила 4,5 миллиарда долларов ПИИ в 2024 году. Эти деньги не поступают от наивных инвесторов, которые не читали отчет Государственного департамента. Они поступают от людей, которые понимают, что предупреждения описывают проблемы, которые нужно управлять, а не причины полностью избегать рынка.
Цены на недвижимость в Доминиканской Республике выросли на 10,2% в номинальном выражении в 2024 году. Валовые доходы от аренды в Сосуа и Кабарете варьируются от 6% до 10%, что значительно выше средних показателей США в 3-5%. Страна приняла 10 миллионов посетителей в конце 2023 года, и этот импульс продолжается в 2024 году, обеспечивая базу арендаторов, поддерживающую эти доходы.
Эти доходы существуют именно потому, что рынок не является идеально эффективным. Если бы у Доминиканской Республики была регуляторная среда Швейцарии, вы бы конкурировали с институциональным капиталом за недвижимость, оцененную на уровне швейцарских цен. Трение в системе создает возможности для инвесторов, готовых провести должную осмотрительность.
Резидентство: путь, который Государственный департамент не объясняет
Заявление о климате инвестиций упоминает, что Доминиканская Республика "активно привлекает ПИИ", но не объясняет, насколько доступно резидентство на самом деле. Существуют три основных пути:
Пенсионное (виза пенсионера): Требуется подтверждение дохода в размере 1 500 долларов США в месяц (плюс 250 долларов на иждивенца). Это ниже, чем в Коста-Рике (2 500 долларов) или Панаме (1 000 долларов базового дохода плюс конкретные инвестиционные требования). Обработка занимает примерно шесть месяцев, если у вас все документы в порядке.
Рентиста (виза инвестора): Требуется подтверждение дохода в размере 2 000 долларов США в месяц от инвестиций. Это пассивный доход — арендный доход, дивиденды или аналогичное. Он предназначен для людей, которые не являются традиционно пенсионерами, но не нуждаются в работе.
Инвестиционная виза: Требуется минимальная инвестиция в размере 200 000 долларов США. Это может быть недвижимость, но она должна быть проверена и задокументирована. Инвестиция должна оставаться на месте, пока вы держите резидентство.
Все три пути ведут к постоянному резидентству после поддержания временного резидентства в течение двух лет. Гражданство возможно после двух лет постоянного резидентства (всего четыре года), хотя процесс является дискреционным и требует демонстрации интеграции в доминиканское общество.
Моя фирма работала с иммиграционными юристами в Санто-Доминго, которые успешно обрабатывали резидентства для спортивных профессионалов и инвесторов более 20 лет. Система работает, но требует правильной документации и терпения. Планируйте минимум шесть месяцев для первоначального одобрения.
Что вам действительно нужно проверить
Предупреждения Государственного департамента становятся действенными через конкретные шаги по проведению должной осмотрительности:
Проверка титула: Подтвердите, что Деслинде существует и соответствует границам собственности. Посетите земельный офис Пуэрто-Плата (или попросите вашего юриста сделать это) и ознакомьтесь с фактическим сертификатом титула. Не полагайтесь на копии, предоставленные продавцом.
Статус CONFOTUR: Если разработчик заявляет о налоговых льготах, проверьте одобрение проекта в Министерстве туризма. Получите номер одобрения и подтверждение в письменной форме. Это должно быть частью документации на право собственности.
Послужной список разработчика: Исследуйте, завершал ли разработчик предыдущие проекты вовремя и как обещано. В Сосуа и Кабарете известны проверенные разработчики. Если вы имеете дело с новым именем, будьте скептичны.
Финансовое состояние HOA: Если покупаете в кондоминиуме, ознакомьтесь с финансовыми отчетами HOA. Подтвердите, что они собирают взносы и поддерживают резервы. Недофинансированные HOA становятся вашей проблемой после закрытия.
Качество строительства: Если покупаете на этапе строительства или только что построенное, наймите независимого инспектора. Стандарты строительства в Доминиканской Республике сильно различаются. Самый дешевый строитель редко является лучшей ценностью.
Прогнозы по заполняемости: Если разработчик предоставляет прогнозы доходов от аренды, проверьте их на основе фактических рыночных данных. В Сосуа среднегодовая заполняемость краткосрочной аренды составляет 32,3% по всем объектам — это число включает старые, неуправляемые или неотремонтированные объекты, которые снижают средний показатель по рынку. Лучшие, профессионально управляемые объекты часто достигают 60-70% заполняемости, но любой прогноз выше 70% годовой заполняемости для среднего объекта является оптимистичным.
Сравнение, которое Вашингтон не сделает
Государственный департамент оценивает каждую страну в изоляции. Они не скажут вам, что "системные проблемы" в Доминиканской Республике незначительны по сравнению с регуляторным хаосом в Турции, где инфляция превысила 60% в 2024 году. Или что Португалия исключила свою опцию "Золотой визы" для недвижимости в октябре 2023 года, полностью закрыв этот путь.
Дубай рекламирует валовые доходы в 7-8%, но сервисные сборы снижают чистую доходность до примерно 5%. Валовые доходы в Доминиканской Республике в прибрежных районах составляют от 6% до 10%, что переводится в 5-7% чистой доходности после расходов — конкурентоспособно или лучше, с более низкими входными затратами.
Средняя цена за квадратный фут в престижных районах Дубая превышает 600 долларов США. Роскошные объекты в Сосуа стоят 200-250 долларов за квадратный фут. Вы можете войти на рынок за 120 000 долларов в современном кондоминиуме по сравнению с минимумом 400 000 долларов в Дубае.
Доминиканская Республика работает на валюте, привязанной к доллару США, изолируя ценности недвижимости от колебаний местной валюты. Сделки с недвижимостью в Сосуа и Кабарете происходят почти исключительно в долларах США. Вы не берете на себя валютный риск, как в Турции или даже в Мексике.
Налог на бюрократию
Государственный департамент упоминает "задержки в государственных платежах" и "бюрократические препятствия". На практике это означает:
Сроки разрешений: Разрешения на строительство, которые должны занимать 30 дней, часто занимают 90. Планируйте соответствующим образом. Если ваше финансирование зависит от начала строительства к определенной дате, вы рискуете.
Передача титула: Простая передача титула занимает 4-6 недель. Если есть какие-либо осложнения (вопросы границ, непогашенные залоги, отсутствующая документация), добавьте минимум еще 2-3 месяца.
Подключение коммунальных услуг: Подключение электричества и воды к новому строительству может занять недели или месяцы, в зависимости от района и того, знаете ли вы кого-то в коммунальной компании. Здесь важны местные связи.
Задержки с импортом: Если вы обставляете недвижимость импортными товарами, ожидайте задержек на таможне. Контейнер, который должен пройти за неделю, может стоять три. Планируйте дополнительное время и деньги на "содействие".
Эти задержки раздражают, но предсказуемы. Ошибка заключается в предположении, что доминиканские сроки совпадают с ожиданиями США или Европы. Заложите буферное время в каждый срок, и вы не будете удивлены.
Когда предупреждения должны вас остановить
Некоторые ситуации действительно соответствуют опасениям Государственного департамента:
Необработанная земля без ясного титула: Если вы покупаете неразработанную землю, которая не имеет завершенного Деслинде, вы принимаете именно тот риск "слабого права собственности на землю", о котором они предупреждают. Если у вас нет специфической экспертизы в доминиканском земельном праве, не делайте этого.
Проблемные объекты: Если вы покупаете недвижимость с проблемами или юридическими осложнениями, вам нужна специализированная юридическая помощь. Низкая цена существует из-за реальных проблем, которые могут занять годы для разрешения.
Сделки вне рынка: Если кто-то подходит к вам с "особой возможностью", которая не указана через установленные каналы, будьте очень скептичны. Законные сделки не нуждаются в том, чтобы скрываться от рынка.
Устные обещания: Если разработчик или продавец делает обещания о будущем развитии, удобствах или доходах, которые не указаны в письменном контракте, предположите, что эти обещания ничего не стоят. Получите все в письменной форме или уходите.
Давление на быстрое закрытие: Если кто-то подталкивает вас к закрытию без надлежащей должной осмотрительности, они либо некомпетентны, либо что-то скрывают. Законные сделки могут подождать надлежащей проверки.
Климат инвестиций против ваших инвестиций
Задача Государственного департамента — предупреждать о каждом возможном риске. Моя задача — помочь клиентам управлять этими рисками, когда возможность это оправдывает.
Доминиканская Республика не для всех. Если вам нужна идеальная регуляторная ясность, поезжайте в Германию. Если вы хотите нулевой коррупции, попробуйте Сингапур. Если вам нужны мгновенные бюрократические ответы, оставайтесь в США (хотя удачи с этим).
Но если вы хотите доходы, деноминированные в долларах США, в диапазоне 6-8% чистой доходности, с ценами на недвижимость, растущими на 10%+ ежегодно, на рынке с реальными правовыми защитами и 15-летней налоговой льготной системой, Доминиканская Республика заслуживает серьезного рассмотрения.
Разница между хорошим и плохим результатом не в стране — это в должной осмотрительности. Каждое предупреждение в отчете Государственного департамента становится управляемым с надлежащей проверкой. Каждый риск, который они идентифицируют, имеет соответствующую стратегию смягчения.
Я практикую здесь с 1986 года. Я видел, как клиенты зарабатывают деньги, и я видел, как клиенты теряют деньги. Те, кто теряют деньги, почти всегда пропускали шаги. Они доверяли устным обещаниям. Они не проверяли Деслинде. Они верили прогнозам аренды, не проверяя рыночные данные. Они закрывали сделки без независимого юридического обзора.
Те, кто зарабатывают деньги, делали скучные вещи. Они нанимали компетентных юристов. Они проверяли титулы. Они посещали объекты лично. Они читали контракты. Они задавали скептические вопросы. Они уходили от сделок, которые не проходили проверку.
Оценка Государственного департамента США точна: существуют системные проблемы, коррупция существует, и бюрократия реальна. Но эти факты описывают среду, а не результат. Ваш результат зависит от того, готовы ли вы сделать работу, которая превращает предупреждения в действенную информацию.
Вопрос не в том, являются ли опасения Государственного департамента обоснованными. Они таковы. Вопрос в том, готовы ли вы систематически решать их, а не надеяться, что они не повлияют на вас. Потому что надежда — это не должная осмотрительность, и должная осмотрительность — это единственное, что имеет значение.
