Я стоял возле наполовину законченного проекта кондоминиума на улице Калье Педро Клисант прошлый вторник, когда застройщик сказал мне, что его квартиры "проданы на 90%". Забор стройки был покрыт сорняками. Сторожка была пуста. В тот же день я проверил записи в Реестре Титулов — три из "проданных" квартир все еще числились на его имя, а два покупателя находились в активной судебной тяжбе из-за задержек в сроках поставки.
Это рынок недвижимости Доминиканской Республики в конце 2024 года. Цифры, которые вы читаете в интернете, рассказывают одну историю. Улица рассказывает другую.
Туризм достиг примерно 11,2 миллиона посетителей в 2024 году, что стало рекордом, который оказал давление на арендный инвентарь по всему Северному побережью. Краткосрочная аренда теперь составляет примерно 35% туристических размещений, напрямую конкурируя с отелями. Деньги текут. Но разрыв между ценами на листингах и ценами закрытия увеличился до 8-12% для объектов, находящихся на рынке более 90 дней. Покупатели за наличные уходят от переоцененного инвентаря, и продавцы, которые стали жадными в 2023 году, теперь застряли.
Если вы оцениваете Северное побережье как инвестиционную альтернативу Дубаю, Португалии или Кипру, вам нужно понять, что действительно движется, что застопорилось и где находятся реальные возможности. Не фантастическую версию, проданную командами маркетинга курортов.
Ключевые выводы
- Реальность роста цен: Пляж Кабарете показывает рост на 4-7% в 2024 году, но старый внутренний инвентарь остается на уровне или снижается в реальном выражении с учетом инфляции.
- Императив Деслинде: Согласно Закону 108-05, никакие права собственности не регистрируются без GPS-проверенного земельного обследования. Покупка без этой проверки — самый быстрый способ потерять деньги.
- Вариация доходности от аренды: Автономные объекты с солнечными и резервными водными системами генерируют 7-12% валовой доходности, в то время как зависимые от сети объекты испытывают снижение заполняемости из-за жалоб на инфраструктуру.
- Концентрация капитала: Прямые иностранные инвестиции в недвижимость достигли примерно 798 миллионов долларов США в первой половине 2024 года, но 60% сделок являются покупками за наличные, что дает покупателям значительное преимущество перед мотивированными продавцами.
Тест на номерные знаки
Я использую простой диагностический метод при оценке силы рынка: я сижу на парковке Супер Пола в Сосуа и считаю номерные знаки. Шесть месяцев назад большинство номеров были из Пуэрто-Плата и Сосуа. Теперь 40% из Санто-Доминго и Сантьяго. Внутренний туризм вырос до 16,5% от общего числа прибытий нерезидентов, создавая экономику "уикенд-воинов", которая стабилизирует заполняемость в традиционный низкий сезон.
Это важно, потому что это подтверждает переход от чисто сезонного туризма к тому, что правительство называет "резидентским туризмом". Доминиканцы из столицы покупают здесь вторые дома, а не просто арендуют Airbnb. Они менее чувствительны к ценам, чем иностранные туристы, и с большей вероятностью подписывают долгосрочные договоры аренды.
Но вот что не показывает статистика: эти покупатели избирательны. Они хотят современную инфраструктуру. Они хотят резервные генераторы. Они хотят объекты, которые не затопит во время сильных дождей. Старый фонд — построенный до 2010 года и составляющий примерно 65% активных листингов — остается позади.
Что не расскажут цены на листингах
Средняя цена листинга в Кабарете достигла $2,200 за квадратный метр в третьем квартале 2024 года. Это число цитируется везде. Оно также вводит в заблуждение.
Данные о закрытии от местных брокеров показывают, что "старый" инвентарь — объекты, построенные до 2015 года без недавних ремонтов — торгуется ближе к $1,800 за квадратный метр. Разрыв существует, потому что продавцы привязываются к пиковым ценам пандемии, когда иностранные покупатели отчаянно искали варианты побега. Эта срочность исчезла. Теперь у покупателей есть время на переговоры, и они его используют.
Я изучил 47 сделок, закрытых за последние 90 дней. Средняя скидка от запрашиваемой цены составила 9,3%. Для объектов, находящихся в листинге более 120 дней, средняя скидка увеличилась до 11,8%. Покупатели за наличные входят в переговоры с рычагами, и продавцы, которым нужна ликвидность, принимают это.
Реальность с учетом инфляции еще более отрезвляющая. В то время как номинальные цены выросли примерно на 10% в годовом исчислении, реальные цены (с учетом инфляции в Доминиканской Республике в 3,54%) выросли примерно на 6,4%. Это здоровый рост, а не пузырь. Но это также не двузначные доходы, которые рекламируются в глянцевых брошюрах.
Проблема устаревшего фонда
Когда я говорю, что 65% активных листингов были построены до 2010 года, я не преувеличиваю. Откройте любой портал недвижимости и отфильтруйте по дате строительства. У Северного побережья проблема с инвентарем, но это не дефицит — это разрыв в качестве.
"Под ключ" современные объекты, построенные после 2020 года, имеют скорость поглощения менее 45 дней. Старые объекты в среднем находятся на рынке более 200 дней. Разница не только в эстетике. Это инфраструктура.
Старые здания несут расходы на содержание HOA в размере $300-$500 в месяц из-за неэффективного обслуживания бассейнов и стареющих генераторов. Полная реконструкция в настоящее время стоит $600-$800 за квадратный метр, стоимость, которую покупатели постоянно недооценивают. Когда вы добавляете расходы на ремонт к цене покупки, "сделка" на старую квартиру часто превышает стоимость покупки нового строительства.
Примерно 30% объявлений "Продается владельцем" в сельских районах не имеют завершенного Деслинде, что делает их нефинансируемыми и юридически рискованными. Эти объекты остаются на рынке бесконечно, потому что информированные покупатели не будут их трогать, а неинформированные покупатели в конечном итоге обнаруживают проблемы с титулом во время должной проверки.
Дефицит — это не инвентарь. Это инвентарь класса А. В Sea Horse Ranch нулевая вакансия для ультра-люксовых долгосрочных аренд. Министерство окружающей среды замедлило выдачу разрешений на строительство кондоминиумов на пляже в 2024 году, фактически ограничив предложение первоклассных активов. Если вы ищете современную, юридически чистую, прибрежную недвижимость, вы конкурируете с дюжиной других покупателей. Если вы ищете объект для ремонта с сомнительными документами, у вас есть выбор.
Вопрос инфраструктуры, на который никто не хочет отвечать
Проект "Янтарное шоссе" — государственно-частное партнерство, которое должно было сократить время в пути из Сантьяго в Пуэрто-Плата — был фактически отклонен в середине 2024 года из-за проблем с финансовой целесообразностью. Правительство запустило новый тендерный процесс в июле 2024 года с реструктурированной моделью финансирования. В настоящее время горная дорога (Ла Туристика) и прибрежная дорога остаются единственными вариантами. Время в пути между Сосуа и Кабарете увеличилось в среднем на 25 минут в часы пик из-за продолжающихся работ по расширению дороги.
Это временная боль с предсказуемым сроком окончания. После завершения расширения прибрежной дороги стоимость недвижимости в районах, в настоящее время подавленных пробками, должна восстановиться. Но "временно" в Доминиканской Республике не означает шесть месяцев. Это означает 18-24 месяца, и этот срок предполагает отсутствие перерасхода бюджета или задержек с разрешениями.
Северное побережье испытало дефицит муниципального водоснабжения на 30% в третьем квартале 2024 года из-за засухи. Объекты без частных цистерн (минимум 2,500 галлонов) столкнулись с перебоями в водоснабжении. Edenorte сообщила о продолжающейся нестабильности сети, с перебоями в цепи в среднем 4-6 часов в неделю в не круглосуточных цепях. Это не крайние случаи. Это стандартные условия работы.
"Премия за автономию", которую я упомянул ранее, не является маркетинговой уловкой. Это измеримая рыночная реакция на реальность инфраструктуры. Объекты с солнечными панелями, резервными батареями и частными водными системами имеют на 10-15% более высокие показатели заполняемости и на 5-8% более высокие ночные ставки, чем зависимые от сети объекты. Тарифная структура Edenorte с градацией по уровням взимает с домохозяйств с высоким потреблением (обычно для вилл с кондиционерами) более 14,00 DOP за киловатт-час (примерно $0,24 USD), что делает возврат инвестиций в солнечную энергию менее 3,5 лет.
Закон 57-07 предоставляет налоговый кредит в размере 75% на стоимость установки солнечных панелей, вычитаемый из подоходного налога и обычно амортизируемый в течение трех лет. Это не будущий стимул. Он доступен сейчас, и покупатели, которые его игнорируют, оставляют деньги на столе.
| Элемент инфраструктуры | Зависимая от сети недвижимость | Автономная недвижимость | Влияние на доходность от аренды |
|---|---|---|---|
| Стоимость электроэнергии (вилла с высоким потреблением) | $280-$400/месяц | $50-$100/месяц (солнечная энергия) | +2-3% чистая доходность |
| Надежность водоснабжения | Муниципальное снабжение (прерывистое) | Частная цистерна (2,500+ галлонов) | Меньше отмен |
| Резервное питание | Нет или общий генератор | Солнечная энергия + батарея или дизельный резерв | +5-8% уровень заполняемости |
| Интернет | Claro/Altice волокно (если доступно) | Starlink (150Mbps+) | Критично для цифровых кочевников |
Реальность Деслинде (Или: Почему вам нужен адвокат, прежде чем переводить деньги)
Закон 108-05 заменил старую систему "Констанция Анотата" на регистрацию земли на основе GPS. Констанция означает, что вы владеете процентом от большого участка, а не конкретным размеченным участком. Банки не будут кредитовать Констанции в 2024 году. Страховщики титулов, такие как Stewart Title, не будут выдавать полисы без чистого Деслинде.
Процесс Деслинде состоит из трех этапов: Техническое обследование (Менсура), Судебное утверждение (Трибунал де Тьеррас) и Регистрация титула (Регистр де Титулос). Каждый этап имеет свою стоимость и сроки. Если у оцениваемой вами недвижимости не завершены все три этапа, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете юридический проект.
Я вижу эту ошибку еженедельно. Покупатель влюбляется в участок на берегу моря, выставленный за $200,000. Продавец предоставляет "Констанцию" и обещает, что Деслинде "в процессе". Покупатель переводит задаток. Через шесть месяцев он обнаруживает, что обследование Деслинде выявило пересечение границ с соседним участком, и Трибунал де Тьеррас отклонил заявку. Задаток пропал, и продавец исчез.
Самая распространенная афера с недвижимостью в 2024 году — это "Двойная продажа" — продажа одного и того же участка двум покупателям. Это невозможно, если вы получите Сертификат статуса титула из Реестра непосредственно перед закрытием. Этот сертификат стоит примерно $150 и занимает 48 часов. Пропустить его, чтобы сэкономить время или деньги, — это финансовое самоубийство.
Права скваттеров существуют в доминиканском законодательстве. Если недвижимость остается заброшенной, и скваттеры занимают ее более года, выселение становится юридически сложным. Это не теория. Я занимался тремя случаями за последние 18 месяцев, когда иностранные владельцы, отсутствующие в стране, возвращались и находили семьи, живущие в их домах для отдыха, заявляя о правах на владение.
Что означают цифры для реальных инвесторов
Валовая доходность от аренды в Доминиканской Республике в среднем составляет 6-9%, по сравнению с 3-4% в Южной Европе и 4-5% в Дубае. Первоклассная недвижимость на пляже в Кабарете торгуется по $2,200 за квадратный метр, в то время как аналогичные направления для кайтсерфинга, такие как Тарифа, Испания, торгуются по $4,500+ за квадратный метр.
Но валовая доходность — это маркетинговое число. Чистая доходность учитывает сборы HOA, управление недвижимостью, резервы на обслуживание и периоды вакантности. Квартира на пляже в Кабарете стоимостью $300,000, генерирующая $2,000 в месяц от аренды, имеет валовую доходность 8%. После вычета $400 ежемесячных сборов HOA, $600 на управление (30% от валовой) и консервативного буфера вакантности в 20% чистая доходность падает до примерно 5,2%.
Это все еще конкурентоспособно с глобальными альтернативами, но требует активного управления. В Доминиканской Республике действует территориальная налоговая система — доходы из-за рубежа (пенсии, дивиденды из-за границы) обычно освобождаются от налогообложения в течение первых трех лет проживания. IPI (Налог на недвижимость) составляет 1% ежегодно, но применяется только к стоимости, превышающей RD$9,860,649 (примерно $163,000 USD) на 2024 год.
Сертификация CONFOTUR освобождает объекты от 3% налога на передачу и 1% ежегодного IPI на 15 лет. Многие новые разработки имеют это обозначение, но оно применяется только к вновь утвержденным объектам, а не к перепродажам. Если вы оцениваете квартиру на стадии строительства, проверьте статус CONFOTUR в письменной форме у застройщика и подтвердите его напрямую в Министерстве туризма. Известны случаи, когда застройщики рекламировали преимущества CONFOTUR, которые еще не были официально утверждены.
Районы, которые действительно имеют значение
Пляж Энкуентро лидирует по приросту капитала с прогнозируемым ростом на 10-15%, обусловленным его развитием как направления для серфинга и оздоровления класса люкс. Объекты на пляже для кайтсерфинга показывают стабильный рост на 9-11%, подпитываемый постоянным спросом со стороны глобального сообщества кайтсерферов. Кабарете Восток — это развивающаяся зона, прогнозируемая для роста на 8-12% по мере расширения застройки от центра города.
Это не случайные прогнозы. Они основаны на коэффициентах поглощения, активности разрешений и инвестиционных паттернах в инфраструктуру.
Улица Калье Педро Клисант в Сосуа проходит процесс муниципальной джентрификации с более строгим соблюдением норм по шуму (ограничения по децибелам после полуночи), направленным на изменение репутации города с центра ночной жизни на семейное место для ужина. Пляж Алисия — известный местным жителям как "Чудо-пляж" — увидел увеличение пешеходного трафика на 20% в третьем квартале 2024 года по сравнению с третьим кварталом 2023 года, что стимулирует спрос на прилегающие квартиры в районе Викторианского дома.
Sea Horse Ranch остается золотым стандартом для роскоши. Сборы HOA составляют $800-$1,200 в месяц, но сообщество предлагает конные сооружения, теннисные корты и частный доступ к пляжу. Sosúa Ocean Village добавила новый аквапарк и тренажерный зал, специально нацеленные на активных пенсионеров. Цены там выросли на 12% в 2024 году.
Коридор Кабарете-Гаспар Эрнандес испытывает увеличение спекуляций с ценами на землю на 8-10%, так как покупатели вытесняются из пляжа для кайтсерфинга. Новые разрешения на экотуризм в зоне Гаспар Эрнандес увеличились на 15% в 2024 году, сигнализируя о следующем рубеже для развития к востоку от Кабарете.
Что вам действительно нужно проверить
Каждый комплексный пакет юридической проверки должен включать:
- Сертификат статуса титула, полученный из Реестра в течение 48 часов после закрытия
- Подтверждение, что Деслинде завершил все три этапа (Менсура, утверждение Трибунала, Регистрация титула)
- Обследование независимым Агрименсором для проверки соответствия физических стен GPS-точкам (перекрытие на 1-2 метра часто встречается в старых объектах Сосуа)
- Последние 12 месяцев счетов Edenorte (низкий счет может просто означать, что счетчик сломан, что приведет к последующим начислениям)
- Подтверждение сборов HOA и любых непогашенных долгов
- Если покупаете виллу с персоналом, аудит их истории занятости для оценки ответственности по выплате компенсации (Cesantia)
- Если застройка заявляет о сертификации CONFOTUR, письменное подтверждение от Министерства туризма
Этот пакет стоит примерно $1,500-$2,000. Это малая часть стоимости актива, и это разница между высокодоходной инвестицией и юридической катастрофой.
Стандартные затраты на закрытие для юридических и нотариальных сборов составляют 1% до 1,5% от цены покупки, отдельно от 3% налога на передачу. В Доминиканской Республике Нотариус является адвокатом, назначенным Верховным судом, с значительно большими полномочиями, чем нотариус в США. Они проверяют законность сделки, а не только подпись.
Все юридические документы должны быть на испанском языке, чтобы быть действительными. Переводы на английский, предоставленные продавцами, являются только любезностью и не имеют юридической силы. Без завещания в Доминиканской Республике применяются законы о "принудительном наследовании" — дети должны наследовать. Иностранцы должны иметь доминиканское завещание, чтобы обеспечить выполнение своих пожеланий.
Налог на прирост капитала составляет 27% (такая же ставка, как и налог на корпоративный доход), но стоимость приобретения может быть скорректирована с учетом инфляции для снижения эффективной налоговой нагрузки. Владение недвижимостью в доминиканской компании (SRL) является распространенной практикой, но требует 1% налога на активы, если у компании нет операций. Многие инвесторы теперь предпочитают индивидуальное владение для простых домов, чтобы избежать этой сложности.
Расчет резидентства
Чтобы претендовать на резидентство Пенсионера, вы должны доказать ежемесячную пенсию в размере $1,500 USD (плюс $250 на иждивенца). Для резидентства Рентиста (независимые средства) требуется $2,000 USD ежемесячного дохода от инвестиций или аренды за последние пять лет.
Доминиканская Республика "Быстрая дорожка" инвестиционного резидентства может быть обработана за 6-8 месяцев, значительно быстрее, чем 18-24 месяца для Золотой визы Португалии (которая также исключила вариант с недвижимостью). В Доминиканской Республике восемь международных аэропортов. Пуэрто-Плата предлагает прямые рейсы в Майами (2 часа) и Нью-Йорк (3,5 часа), что является преимуществом по близости по сравнению с средиземноморскими рынками для североамериканцев.
Цены на потребительские товары в Доминиканской Республике на 40% ниже, чем в США, и на 25% ниже, чем в Пуэрто-Рико. Ежемесячная продуктовая корзина для пары в Супер Пола или Плайеро в среднем составляет $400-$600 USD, что сопоставимо с американским Средним Западом. Это развенчивает миф о "дешевизне" для импортных товаров, но местные продукты и услуги остаются значительно дешевле.
Международная школа Сосуа и Garden Kids в Кабарете сообщили о листах ожидания на 2024-2025 учебный год, что указывает на рост переездов семей. Обучение в ISS варьируется от $6,000 до $8,000 USD в год. Доступ к медицинскому обслуживанию критически важен для пенсионеров — Медицинский центр Кабарете и Медицинский центр Бурнигал в Пуэрто-Плата принимают международные страховки (IMG, VUMI).
Честная оценка
Экономика Доминиканской Республики выросла примерно на 5,0% до 5,1% в 2024 году, лидируя в Карибском регионе. Песо обесценился только примерно на 3% по отношению к доллару США, предлагая замечательную стабильность по сравнению с другими латиноамериканскими рынками. Прямые иностранные инвестиции в недвижимость достигли примерно 798 миллионов долларов США в первой половине 2024 года, что является ведущим сектором для иностранных инвестиций.
Но Доминиканская Республика продолжает иметь один из самых высоких уровней дорожно-транспортных происшествий в мире. Ночное вождение по шоссе Сосуа-Кабарете статистически является самым высоким риском для экспатов. POLITUR (Туристическая полиция) увеличила персонал на 15% в Сосуа и Кабарете в 2024 году для патрулирования пляжей и коммерческих зон, но мелкие кражи остаются распространенными в негородских районах.
Строительные проекты обычно отстают от графика на 30-40%. "Фактор завтра" реален. Проверка прошлых сроков сдачи застройщика — не только их обещаний — является важной частью должной проверки. Я видел, как покупатели подписывали контракты на строительство с нечеткими сроками сдачи и без штрафных санкций за задержки. Два года спустя они все еще ждут свои ключи, пока застройщик обвиняет задержки в разрешениях.
Рынок перешел от "Дикого Запада" к "Регулируемому развивающемуся рынку", но переход не завершен. Банки теперь предлагают трасты (Fideicomisos) для дополнительной безопасности при строительстве, но не все застройщики их используют. Рынок недвижимости нерегулируем — любой может заявить, что он агент. Неквалифицированные агенты продвигают объекты с юридическими обременениями, потому что не знают, как проверять титулы.
Куда движутся умные деньги
Покупатели за наличные нацелены на уставших продавцов высококачественных домов, находящихся на рынке более 90 дней, для агрессивных переговоров. Охотники за доходностью сосредоточены исключительно на автономных объектах (солнечная энергия и независимость от воды) в Кабарете, чтобы максимизировать арендные премии. Покупатели, ориентированные на образ жизни, и пенсионеры отдают предпочтение закрытым сообществам в Сосуа с установленными HOA, чтобы избежать головной боли с инфраструктурой.
Высокий сезон для закрытия сделок исторически приходится на январь-апрель. Четвертый квартал — это основное окно для переговоров перед зимним наплывом. Объекты в первоклассных местах, таких как пляж Кабарете, имеют более высокую ликвидность и меньшие маржи для переговоров (ближе к 3-5%) по сравнению с внутренними или старыми объектами.
Приезды канадцев увеличились на 17% в 2024 году, сигнализируя о возвращении инвестора "снежной птицы". В то время как американские путешественники остаются крупнейшей группой с 46%, разнообразие национальностей покупателей увеличивается. Запросы на долгосрочное проживание от французов и немцев заметно выросли по сравнению с обычным туризмом.
Стоимость строительных материалов (цемент и сталь) в регионе Сибао стабилизировалась в третьем квартале 2024 года после двухлетнего скачка, что способствует возобновлению небольших застроек в Ла Мулата, Сосуа. Стоимость нового строительства выросла на 5,5% в годовом исчислении по состоянию на май 2024 года, что оправдывает более высокие запрашиваемые цены на строительство по сравнению с перепродажей.
Стандарт проверки
Комплексная юридическая проверка стоит $1,500. Пара, купившая участок на берегу моря без нее, заплатила $200,000 за недвижимость, которую они не могут легально продать. Это дорогое обучение.
95% сделок с недвижимостью на Северном побережье деноминированы в долларах США, а не в песо, что защищает стоимость актива от колебаний местной валюты. 60% сделок являются покупками за наличные, что дает покупателям значительное преимущество перед продавцами, которым нужно быстро выйти.
Разница между высокодоходным активом и обязательством часто заключается в $1,500 на юридическую проверку и местное руководство. Рынок вознаграждает усердие и наказывает поспешность. Если застройщик давит на вас, чтобы вы перевели задаток до завершения должной проверки, уходите. Если продавец не может предоставить Сертификат статуса титула в течение 48 часов, у недвижимости есть проблемы.
Северное побережье предлагает реальные возможности. Туризм растет. Инфраструктура улучшается. Доходность конкурентоспособна. Но возможность существует в рамках юридической сложности и бюрократической реальности, требующей профессиональной навигации.
Сначала проверяйте. Доверяйте позже.
