В прошлый вторник пара из Торонто вошла в мой офис с проблемой, которую я видел как минимум три десятка раз в этом году. Они нашли то, что, как им казалось, было выгодной сделкой — участок земли на берегу моря в Кабарете, выставленный примерно за половину рыночной стоимости. У продавца был сертификат на право собственности. У него были фотографии. У него даже был нотариально заверенный контракт, готовый к подписанию.
Чего у него не было, так это Деслинде.
Когда я объяснил, что они покупают процент от большего участка без законно определенных границ, лицо мужа побледнело. "Но мы уже перевели задаток," — сказал он.
Мы вернули большую часть. Но только потому, что успели до того, как прошел второй платеж.
Это реальность покупки земли в Доминиканской Республике в 2026 году. Возможности реальны — страна приняла более 10 миллионов посетителей (включая авиапассажиров и круизных пассажиров) в 2023 году, иностранные инвестиции достигли примерно 4,39 миллиарда долларов США, по данным Центрального банка, а Северное побережье, в частности, зафиксировало 12% рост авиаприбытий в прошлом году. Но правовая структура, защищающая эти инвестиции, более сложна, чем большинство иностранных покупателей осознают. Сертификат на право собственности сам по себе ничего не доказывает о том, где фактически начинаются и заканчиваются ваши владения. Деслинде — это процесс демаркации, утвержденный судом и основанный на GPS-данных, который превращает бумажный документ в защищенное право собственности.
Я занимаюсь этими сделками с 1986 года. Я видел, как рынок эволюционировал от сделок по рукопожатию и процентных долей до современной системы регистрации, которая действительно работает, если вы знаете, как ее использовать. Это не рекламная кампания для объектов, которые мы представляем. Это анализ правовой архитектуры, которая определяет, станет ли ваша инвестиция в Карибах активом или десятилетней судебной тяжбой.
Ключевые выводы
Деслинде обязателен: Закон 108-05 требует границ, определенных с помощью GPS, для всех передач собственности. Реестр обычно блокирует передачу Constancias Anotadas новым владельцам без начала или завершения Деслинде.
Страхование титула покрывает скрытые риски: Даже при чистых документах могут возникнуть мошенничество, подделка или отсутствующие наследники. Полисы от Stewart Title или First American обычно стоят 0,5-1% от покупной цены и включают юридическую защиту.
Должная проверка занимает минимум 3-6 месяцев: Спешка в процессе проверки — поиск титула, обследование, налоговая очистка, проверка владения — это то, как инвесторы теряют деньги.
CONFOTUR освобождает вас от основных налогов: Закон 158-01 освобождает от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество на 10-15 лет, но только для проектов, утвержденных Советом по продвижению туризма в определенных зонах.
Земельный суд имеет исключительную юрисдикцию: Tribunal de Tierras рассматривает все зарегистрированные споры о собственности отдельно от гражданских судов, с судьями, специально обученными системе Торренса.
Почему существует это руководство
Вы читаете это, потому что оцениваете Доминиканскую Республику как вариант диверсификации — вероятно, вместо Дубая, Португалии или Кипра. Возможно, вы устали от перенасыщенности ОАЭ, или сжатых 3-4% доходностей в Португалии, или бюрократического лабиринта европейских налогов на недвижимость. Северное побережье предлагает 7-12% валовых доходностей от аренды на кондоминиумах у пляжа, начальные цены около $150,000, и долларизированный рынок, который защищает от риска местной валюты.
Но эти цифры имеют значение только в том случае, если ваше владение юридически обосновано.
Это руководство предназначено для инвесторов, которые понимают, что "дешево" и "безопасно" — это не одно и то же. Оно основано на случаях, которые я лично вел в Сосуа и Кабарете — сделках, которые прошли гладко, и тех, которые развалились, потому что кто-то пропустил шаг. Если вы ищете уверенность в том, что покупка земли здесь "легка", вы ее не найдете. Что вы найдете, так это реалистичную карту процесса, конкретные риски и юридические инструменты, которые их смягчают.
Непреложная основа: понимание Деслинде
Вот что большинство рекламных материалов вам не скажет: до 2007 года доминиканская система недвижимости позволяла людям покупать и продавать "Constancias Anotadas" — по сути, сертификат, в котором говорилось, что вы владеете, скажем, 15% большего участка. Без границ. Без координат. Только процент.
Это создало кошмар.
Два соседа могли оба претендовать на одну и ту же физическую территорию, потому что их проценты перекрывались. Застройщик мог продать вам "участок 7" в пределах большего участка, но если родительский титул никогда не был разделен через процесс Деслинде, ваш "участок" юридически не существовал как отдельная сущность. Банки не давали под него кредиты. Будущие покупатели не могли получить чистый титул. И если возникал спор, вы проводили годы в Земельном суде, пытаясь доказать, какие квадратные метры на самом деле ваши.
Закон 108-05 должен был это исправить. Он сделал Деслинде обязательным для всех новых сделок. Процесс имеет три строгих этапа:
Техническое обследование (Mensura): Лицензированный геодезист (Agrimensor) физически измеряет участок и генерирует GPS-координаты с точностью до сантиметров. Эти координаты хранятся в цифровой базе данных Реестра.
Судебное утверждение: Работа геодезиста передается в Tribunal de Tierras, где судья проверяет ее и убеждается, что все соседи были должным образом уведомлены. Если никто не оспаривает границы, судья утверждает новую демаркацию.
Регистрация: Регистратор аннулирует старую Constancia Anotada и выдает новый, независимый Сертификат на право собственности, связанный с этими конкретными GPS-координатами.
Это занимает минимум 3-6 месяцев, если все идет гладко. Если сосед подает возражение, это может занять годы.
Ключевой документ, который вам нужно проверить, это Certificación de Estado Jurídico del Inmueble — Сертификат юридического статуса. Это стандартный юридический документ, выданный Реестром титулов, который удостоверяет текущий юридический статус собственности, включая владельца, существующие залоги (ипотеки) и любые юридические блокировки (oposición), которые могут помешать продаже.
У нас есть прямой контакт в Реестре Пуэрто-Плата, который помогает нам быстро проверять титулы. У большинства покупателей его нет. Они полагаются на слово продавца, уверенность агента по недвижимости или на то, что у продавца есть физический сертификат на право собственности. Ничто из этого не доказывает, что Деслинде завершен.
Независимые обследования в районе Кабарете обнаруживают перекрытие границ примерно в 1 из 10 объектов Constancia Anotada. Это не маленький риск. Это структурный дефект в том, как изначально была записана собственность.
Если вы смотрите на землю без завершенного Деслинде, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете юридический проект, который может занять годы, и нет гарантии, что окончательные границы будут соответствовать обещаниям продавца.
Второй уровень защиты: страхование титула
Предположим, вы проверили, что Деслинде завершен. Сертификат на право собственности чист. Налоговая очистка показывает отсутствие неоплаченного IPI. Геодезист подтверждает, что GPS-координаты соответствуют физическому участку.
Вы все еще не полностью защищены.
Доминиканское государство теоретически гарантирует зарегистрированные титулы, но Фонд возмещения убытков, созданный законом для компенсации ошибок Реестра, исторически не имел достаточного капитала. Если кто-то успешно оспорит ваше владение на основе скрытого дефекта — поддельной подписи из предыдущей передачи, отсутствующего наследника, который появляется через годы, или канцелярской ошибки в записях Реестра — вы защищаете это требование за свой счет.
Здесь становится актуальным страхование титула.
Stewart Title и First American Title Insurance работают в Доминиканской Республике, предлагая полисы, которые покрывают то, что стандартная должная проверка не может обнаружить. Премия обычно составляет 0,5-1% от покупной цены, выплачивается один раз при закрытии. Полис защищает вас (и ваших наследников) на все время владения собственностью.
Что он на самом деле покрывает?
Подделка и мошенничество: Если кто-то подделал подпись продавца в предыдущей сделке, и этот дефект делает вашу цепочку титула недействительной, страховщик покрывает ваш убыток.
Отсутствующие наследники: Доминиканское наследственное право может быть сложным. Если имущество прошло через "неделимое наследство" (sucesión indivisa), и наследник, который не был должным образом уведомлен, позже заявляет о своей доле, страховщик берет на себя юридическую защиту.
Ошибки Реестра: Если Регистратор ошибочно записал залог как аннулированный, когда он не был, или не отметил сервитут, полис покрывает финансовые последствия.
Затраты на юридическую защиту: Это часто упускается из виду. Защита вашего титула в Tribunal de Tierras может легко стоить $20,000-$30,000 в виде гонораров адвокатов, даже если вы в конечном итоге выиграете. Полисы страхования титула включают эти расходы в свое покрытие.
Покрытие ограничено покупной ценой, хотя некоторые полисы предлагают инфляционные надбавки. Оно также передается наследникам, что важно для планирования наследства.
Является ли это строго необходимым? Нет. Многие доминиканские покупатели заключают сделки без него, полагаясь только на проверку их нотариусом и сертификацию Реестра. Но эти покупатели обычно имеют местные знания, семейные связи и терпимость к риску, которую большинство иностранных инвесторов не разделяют.
Мы рекомендуем это как стандартный протокол для международных клиентов. Стоимость незначительна по сравнению с риском.
Реальный опыт: что на самом деле идет не так
Несколько лет назад к нам обратился немецкий клиент после того, как чуть не купил "выгодный" участок на берегу моря между Сосуа и Кабарете. Цена была примерно на 30% ниже рыночной. У продавца был сертификат на право собственности. Участок был виден на Google Maps. Все выглядело легитимно.
Кроме того, что процесс Деслинде застопорился.
Геодезист завершил техническую работу, но сосед подал возражение, утверждая, что границы вторгаются на их землю. Дело находилось в Tribunal de Tierras без установленного срока разрешения. Продавец пытался избавиться от собственности, прежде чем спор усугубится.
Мы посоветовали клиенту отказаться от сделки. Он так и сделал. Эта собственность все еще находится в судебном разбирательстве сегодня, четыре года спустя.
Вот шаблон, который мы видим снова и снова: продавцы, которые стремятся быстро закрыть сделку, покупатели, которые стремятся зафиксировать "сделку", и взаимная готовность пропустить скучные шаги проверки, потому что они замедляют процесс. Сделка происходит. Титул передается. А затем, через шесть месяцев или два года, новый владелец обнаруживает проблему, о которой продавец знал все это время.
С другой стороны, у нас была американская семья в Сосуа, которая купила кондоминиум с полной должной проверкой. Страхование титула. Чистый Деслинде. Все правильно. Два года спустя после закрытия появилась женщина, утверждающая, что она дочь предыдущего владельца, заявляя, что ее подпись была подделана на документе о передаче из 2008 года.
Страховая компания по титулу взяла на себя все дело. Они наняли адвоката защиты, покрыли все судебные издержки и в конечном итоге урегулировали претензию во внесудебном порядке. Общие затраты семьи составили ноль.
Вот в чем разница между защищенным владением и финансовым риском.
Сделки на стадии строительства добавляют еще один уровень сложности. Примерно 30% задержек на стадии строительства на Северном побережье связаны с тем, что застройщики продают квартиры до того, как "Режим кондоминиума" (правовая основа, позволяющая выдавать индивидуальные титулы на кондоминиумы) будет утвержден. Вы не можете получить свой индивидуальный титул, пока главный проект не будет законно разделен. Если застройщик сталкивается с проблемами разрешений или финансовыми трудностями, вы застрянете в ожидании.
Мы работаем только с застройщиками, у которых мастер-титул проверен, а Режим кондоминиума либо утвержден, либо находится на завершающей стадии. Если проект продает квартиры "на этапе планирования" без готовой документации, мы не представляем его клиентам. Риск не оправдывает вознаграждение.
Стратегическая диверсификация: почему Северное побережье против глобальных альтернатив
Доминиканская Республика не конкурирует с Майами или Каймановыми островами по цене за квадратный метр. Роскошная недвижимость у пляжа здесь в среднем стоит $2,200-$2,800 за кв.м, по сравнению с более чем $10,000 на этих рынках. Она и не пытается.
Что она предлагает, так это сочетание доходности, доступности и налоговой эффективности, которое трудно воспроизвести в другом месте.
Доходность от краткосрочной аренды в кондоминиумах у пляжа в Кабарете в настоящее время составляет в среднем 7-12% валовой. Это до вычета расходов, но даже после учета сборов за обслуживание, управления недвижимостью и содержания, чистая доходность обычно составляет 5-7%. Сравните это с Португалией или Испанией, где чистая доходность сократилась до 3-4% из-за налогов на недвижимость и законов о контроле арендной платы, введенных в 2023-2024 годах.
Дубай предлагает доход без налогов, но начальные цены на первоклассную недвижимость у пляжа примерно в 3 раза выше, чем в Доминиканской Республике, и рынок в настоящее время перенасыщен. Застройщики активно конкурируют по цене, что выгодно покупателям в краткосрочной перспективе, но вызывает вопросы о долгосрочной стабильности стоимости.
Доминиканский рынок долларизирован. Недвижимость выставляется на продажу, продается и сдается в аренду в долларах США. Это обеспечивает естественную защиту от инфляции песо (которая стабилизировалась на уровне около 3,5-4% в год) и исключает риск валютных конверсий. В Колумбии или Бразилии, где активы оцениваются в местной валюте, вы подвержены колебаниям обменного курса, которые могут свести на нет прибыль.
Связь с авиаперелетами имеет большее значение, чем многие инвесторы осознают. Аэропорт Пуэрто-Плата (обслуживающий Сосуа и Кабарете) находится менее чем в четырех часах полета от Нью-Йорка, Майами и Шарлотты. Вы можете вылететь из JFK утром и быть на своей собственности к раннему полудню. Сравните это с Португалией (7-8 часов), Дубаем (14+ часов) или Кипром (10+ часов). Доступность влияет на спрос на аренду, гибкость личного использования и вашу способность контролировать ремонт или управление недвижимостью.
Северное побережье также имеет инфраструктуру, поддерживающую демографическую группу "работай откуда угодно". Оптоволоконный интернет от Claro и Altice предлагает скорости до 300 Мбит/с. Международная школа Сосуа предоставляет аккредитованное в США образование до старших классов. Centro Médico Cabarete имеет отделение интенсивной терапии уровня 4 с англоговорящими специалистами. Это не роскошь — это необходимость для долгосрочных жителей и краткосрочных арендаторов.
Тем не менее, это не рынок без трений. Разрешения на строительство занимают больше времени, чем в США или Канаде. Муниципальная бюрократия может быть медленной. Отключения электроэнергии все еще случаются, хотя солнечные установки становятся все более распространенными (окупаемость теперь составляет менее трех лет в большинстве случаев). Если вам нужны предсказуемые сроки и отсутствие административных хлопот, это не тот рынок.
Финансовая структура: CONFOTUR, налоги и затраты на закрытие
Стандартный налог на передачу собственности в Доминиканской Республике составляет 3% от правительственной оценочной стоимости (значение DGII). Ежегодный налог на имущество (IPI) составляет 1%, но он применяется только к части стоимости собственности, превышающей порог освобождения, который устанавливается в доминиканских песо и ежегодно корректируется с учетом инфляции. В 2024 году порог составлял примерно 9,8 миллиона DOP. Учитывая инфляционные корректировки и прогнозируемый обменный курс на 2026 год (примерно 60-62 DOP за доллар США), порог освобождения оценивается примерно в $170,000 USD.
Для большинства иностранных инвесторов эти налоги не имеют значения.
Закон 158-01, широко известный как CONFOTUR, освобождает квалифицированные объекты от как налога на передачу, так и ежегодного IPI на 10-15 лет, в зависимости от конкретного утверждения проекта. Закон применяется одинаково к иностранным гражданам и нерезидентам. Он также предоставляет освобождения от налога на доходы от аренды (который в противном случае составил бы 27% для корпораций) и, в многих случаях, налога на прирост капитала при перепродаже.
Подвох в том, что льготы CONFOTUR специфичны для проекта, а не для местоположения. Проект должен иметь собственное Решение от Совета по продвижению туризма (CONFOTUR). То, что недвижимость находится в Сосуа или Кабарете, не означает автоматической квалификации. Покупка перепродажного кондоминиума в проекте, получившем утверждение CONFOTUR, не передает эти льготы вам, если только первоначальное утверждение явно не включало положения о перепродаже.
Мы проверяем статус CONFOTUR как часть нашей стандартной должной проверки. Если застройщик утверждает, что их проект квалифицируется, мы запрашиваем копию официального Решения и подтверждаем, что оно все еще активно. Застройщики иногда рекламируют льготы CONFOTUR для проектов, которые "в процессе", но еще не получили окончательного утверждения. Это не одно и то же.
Стандартные затраты на закрытие, помимо налогов, включают:
Юридические сборы: Обычно 1-1,5% от покупной цены, плюс 18% НДС (ITBIS) только на стоимость услуги. Это покрывает проверку титула, обзор контракта и представление на закрытии.
Нотариальные сборы: Обычно включены в юридические сборы, но иногда выставляются отдельно. Доминиканские нотариусы должны быть лицензированными адвокатами (Закон 140-15) и несут личную ответственность за подлинность подписей.
Премия за страхование титула: 0,5-1% от покупной цены, единовременная выплата.
Проверка обследования (Replanteo): $400-$800 USD для независимого геодезиста, чтобы подтвердить, что GPS-координаты соответствуют титулу.
Регистрационные сборы: Минимальные, обычно несколько сотен долларов за фактическую регистрацию передачи.
Сертификаты налоговой очистки: Certificación de IPI от DGII стоит номинальную плату и доказывает, что у продавца нет неоплаченных налогов на имущество.
Общие затраты на закрытие для сделки за наличные обычно составляют 3-5% от покупной цены, если применяется CONFOTUR, или 6-8%, если нет (из-за 3% налога на передачу).
Налог на прирост капитала рассчитывается на основе чистой прибыли — цена продажи минус (покупная цена + инфляционная корректировка + документированные ремонты). Ставка составляет примерно 27%, но это можно структурировать через доминиканскую ООО (SRL), чтобы максимизировать вычеты. Создание SRL стоит $1,000-$1,500 USD и занимает 3-4 недели.
Налог на наследство для прямых наследников (детей/супругов) составляет 3% в соответствии с Законом 2569-50 (измененным), что значительно ниже, чем 40% в США или Великобритании. Это делает Доминиканскую Республику привлекательной для планирования наследства, особенно когда имущество удерживается через корпорацию с назначенными бенефициарами.
Протокол проверки: как мы предотвращаем проблему пары из Торонто
Каждая собственность, которую мы представляем клиентам, проходит ту же последовательность проверки. Это не быстро. Это не захватывающе. Но это причина, по которой у нас не было клиента, потерявшего деньги из-за дефекта титула за более чем 20 лет.
Проверка Реестра: Мы получаем Certificación de Estado Jurídico del Inmueble непосредственно из Registro de Títulos в Пуэрто-Плата. Это подтверждает, что продавец является законным владельцем, показывает любые зарегистрированные залоги или ипотеки и выявляет, есть ли незавершенный Деслинде или какие-либо юридические блокировки (oposiciones), которые могут помешать продаже.
Проверка геодезиста: Мы отправляем независимого геодезиста для физического измерения участка и сравнения GPS-координат с зарегистрированными. Это выявляет перекрытие границ, вторжения или несоответствия между описанием титула и физической реальностью.
Налоговая очистка: Мы проверяем, что продавец в курсе 1% ежегодного IPI через DGII. Неоплаченные налоги на имущество привязываются к земле, а не к человеку, поэтому этот долг перейдет к покупателю.
Проверка владения: Кто-то из нашего офиса или наш партнер-геодезист физически посещает участок, чтобы подтвердить отсутствие скваттеров, неформальных арендаторов или третьих лиц, находящихся во владении. Доминиканское законодательство предоставляет определенные права долгосрочным жильцам — Закон 396-19 упростил процесс выселения, но все равно требует судебного приказа. Профилактика проще, чем удаление.
Проверка долгов по коммунальным услугам: Мы проверяем отсутствие задолженностей перед Edenorte (электричество). Эти долги остаются с счетчиком, а не с владельцем, поэтому неоплаченный баланс станет ответственностью покупателя.
Судебная проверка: Мы ищем в записях Tribunal de Tierras любые незавершенные судебные разбирательства (litis) или споры, которые еще могут не появиться на сертификате титула, но могут заблокировать продажу.
Проверка компании: Если покупаете у компании, мы проверяем Торговый реестр, чтобы убедиться, что компания активна, платежеспособна и что лицо, подписывающее, имеет надлежащую корпоративную авторизацию.
Проверка брачного режима: Если продавец состоит в браке, Доминиканская Республика действует по режиму совместной собственности (если нет брачного договора). Статья 1401 Гражданского кодекса диктует, что совместные активы не могут быть проданы одним супругом без согласия другого. Отсутствие этой подписи — частая причина аннулирования контрактов.
Красные флажки, из-за которых мы немедленно прекращаем потенциальную сделку:
- Доверенность от умершего владельца (чаще, чем вы думаете)
- "Письмо о намерении" вместо зарегистрированного титула
- Продавец, который отказывается предоставить Certificación de Estado Jurídico
- Собственность с активным litis (судебным разбирательством) в Земельном суде
- Процесс Деслинде, который застопорился более чем на 12 месяцев
- Продавец, который хочет оплату наличными (Закон 155-17 устанавливает пороги для наличных транзакций — для недвижимости лимит составляет 1,000,000 DOP, что при текущих/прогнозируемых обменных курсах на 2026 год эквивалентно примерно $15,000-$16,500 USD)
Этот процесс занимает минимум 15-30 дней. Клиенты иногда становятся нетерпеливыми. Они хотят быстро закрыть сделку, особенно если боятся, что кто-то другой купит собственность. Но спешка в должной проверке — это то, как инвесторы оказываются в положении, подобном паре из Торонто — переводя задатки за собственность, которой они на самом деле не владеют.
Пошагово: фактический процесс сделки
Давайте пройдемся по тому, что происходит после того, как вы нашли собственность и мы завершили должную проверку.
Резервация и предложение: Вы подписываете "Promesa de Venta" (Обещание продажи) и переводите 10% задатка. Этот контракт является юридически обязательным. Если вы нарушаете его, вы обычно теряете задаток. Если продавец нарушает его, он обязан вернуть двойной задаток, хотя исполнение варьируется. Контракт указывает дату закрытия и включает условия для проверки титула.
Период должной проверки: Это 15-30 дневное окно, в течение которого мы проверяем все, перечисленное в предыдущем разделе. Если что-то возвращается проблематичным, вы можете расторгнуть контракт и вернуть задаток.
Подписание контракта: После завершения должной проверки вы подписываете окончательный Контракт купли-продажи (Contrato de Compraventa). Это происходит в присутствии нотариуса. Все юридические документы должны быть на испанском языке, чтобы быть действительными в доминиканских судах, хотя мы предоставляем английские переводы в качестве любезности.
Оплата: Остаток переводится либо на эскроу-счет, либо непосредственно продавцу, в зависимости от структуры. Большинство международных транзакций используют SWIFT-переводы. 3% налог на передачу (если применимо) должен быть уплачен в течение шести месяцев с момента подписания, чтобы избежать штрафов и процентов.
Регистрация: Нотариально заверенный контракт отправляется в Registro de Títulos для обработки. Регистратор проводит окончательный юридический обзор (Calificación Registral), чтобы убедиться, что все в порядке, затем выдает новый Сертификат на право собственности на ваше имя. Это занимает 30-90 дней.
Физический сертификат на право собственности: После завершения регистрации вы получаете физический сертификат на право собственности. Это большой документ, напечатанный на защитной бумаге, с вашим именем, указанным как владелец, и четко указанными GPS-координатами собственности.
Сделка за наличные может быть закрыта в течение 30-60 дней с даты первоначального предложения. Сделки с финансированием занимают больше времени — обычно 60-90 дней — потому что вы ждете одобрения банка и документации по ипотеке.
Финансирование доступно для иностранных покупателей через местные банки, такие как Scotiabank и Banco Popular. Типичное соотношение кредита к стоимости составляет 70%, с процентными ставками около 7-9% для ипотек, деноминированных в долларах США. Вам потребуется предоставить доказательства дохода, кредитную историю и часто больший первоначальный взнос, чем в США или Канаде. Большинство банков также требуют страхование титула в качестве условия кредитования.
Покупки на стадии строительства следуют аналогичному процессу, но с дополнительными этапами, связанными с прогрессом строительства. Вы обычно платите в рассрочку — 10% при резервации, 20% при завершении фундамента, 30% при завершении крыши и последние 40% при доставке. Средства должны храниться в эскроу до тех пор, пока каждый этап не будет проверен. Если застройщик хочет полную оплату заранее, уходите.
Роль Земельного суда в защите вашей инвестиции
Tribunal de Tierras не похож на гражданский суд. Он имеет исключительную юрисдикцию по всем зарегистрированным вопросам недвижимости в соответствии с Законом 108-05. Если возникает спор — конфликт границ, мошенническая продажа, наследственное требование — он рассматривается в Земельном суде, а не в обычной судебной системе.
Это на самом деле преимущество.
Судьи Земельного суда являются специалистами, специально обученными в области права собственности и системы Торренса (регистрационная структура, которую использует Доминиканская Республика). Они активно участвуют в расследовании истины, что означает, что они могут по собственной инициативе назначать новые обследования или инспекции, а не пассивно слушать аргументы обеих сторон.
Судебная система имеет два уровня: Tribunales de Jurisdicción Original (Первая инстанция, один судья) и Tribunales Superiores de Tierras (Апелляции, коллегия из пяти судей). Окончательное решение Земельного суда является регистрируемым документом — оно служит прямым приказом Регистратору о передаче титула или исправлении ошибки.
Суд также работает с Abogado del Estado, специализированным прокурором, который представляет интересы государства и исполняет судебные приказы о выселении. Это гарантирует, что решения не просто бумажные — они действительно исполняются на практике.
Одной из ключевых функций суда является защита добросовестных приобретателей. Если вы купили недвижимость, полагаясь на то, что показал Реестр, и позже выяснилось, что у продавца был дефект в предыдущем титуле, ваши права защищены при определенных условиях. Это основополагающий принцип системы Торренса — Реестр должен быть окончательным источником истины, и добросовестные покупатели не должны страдать из-за ошибок, которые они не могли обнаружить.
Суд также занимается процессом "Saneamiento", который является судебной процедурой для присуждения титула на ранее незарегистрированную государственную землю. Это менее важно на Северном побережье, где большинство земель имеют титулы в течение десятилетий, но все еще актуально в сельских районах.
Спорные земельные споры в Земельных судах Доминиканской Республики в среднем занимают 3-5 лет до достижения окончательного вердикта Верховного суда без урегулирования. Вот почему профилактика — надлежащая проверка, страхование титула, проверенные Деслинде — гораздо более ценна, чем судебное разбирательство.
Как это выглядит на практике
Позвольте мне дать вам реалистичный сценарий на основе сделки, которую мы закрыли в прошлом году.
Канадская пара, около 50 лет, ищет купить двухкомнатный кондоминиум в Кабарете в качестве арендной собственности и будущего дома для выхода на пенсию. Они нашли квартиру в устоявшемся здании, выставленную за $285,000 USD. Здание имело утверждение CONFOTUR, поэтому нет налога на передачу и нет ежегодного налога на имущество на следующие 12 лет.
Мы проверили титул через Реестр Пуэрто-Плата. Чисто. Без залогов. Деслинде завершен в 2019 году. Продавец был в курсе сборов за обслуживание и не имел задолженностей по коммунальным услугам.
Мы отправили геодезиста, чтобы подтвердить, что границы квартиры соответствуют зарегистрированному плану. Они соответствовали.
Мы изучили устав здания. Краткосрочная аренда была разрешена, но требовала предварительного одобрения от совета HOA. Продавец не удосужился получить это одобрение, поэтому мы сделали это условием закрытия.
Мы заказали страхование титула у Stewart Title. Премия составила $2,850 (1% от покупной цены).
Общая должная проверка заняла 22 дня.
Затраты на закрытие:
- Юридические сборы: $4,275 (1,5% + 18% НДС на стоимость услуги)
- Страхование титула: $2,850
- Проверка обследования: $600
- Регистрационные сборы: $350
- Разное (нотариус, переводы): $400
Итого: $8,475 (примерно 3% от покупной цены)
Клиенты перевели полный баланс на наш доверительный счет. Мы держали его там, пока не получили одобрение HOA и Реестр не подтвердил, что передача титула готова к обработке. Как только все было проверено, мы перевели средства продавцу.
Реестр выдал новый сертификат на право собственности на имя покупателей через 47 дней после подписания контракта.
Они сдавали квартиру через Airbnb в течение прошлого года. Валовой доход от аренды в среднем составляет около $2,400 в месяц в высокий сезон (декабрь-апрель) и $1,200 в месяц в низкий сезон. После сборов за обслуживание ($350/месяц), управления недвижимостью (20%) и содержания, их чистая годовая доходность составляет около 6,8%.
Вот как выглядит успешная сделка. Это не гламурно. Это не быстро. Но это безопасно.
Путь вперед
Доминиканская Республика предлагает законную возможность диверсификации для инвесторов, которые подходят к ней с реалистичными ожиданиями и надлежащей правовой структурой. Доходности реальны. Образ жизни привлекателен. Налоговые льготы значительны для квалифицированных объектов.
Но рынок не прощает сокращений.
Каждая собственность на Северном побережье рассказывает свою юридическую историю. У некоторых чистые титулы и проверенные Деслинде. Другие запутаны в наследственных спорах или застопорившихся процессах демаркации. Разница между надежной инвестицией и десятилетней головной болью заключается в проверочной работе, которая происходит до того, как вы что-либо подпишете.
Мы занимаемся этими сделками с середины 1980-х годов. Мы видели, как рынок эволюционировал от неформальных сделок с землей до функционирующей системы регистрации. Мы наблюдали, как иностранные инвестиции выросли от капли до многомиллиардного потока. И мы узнали, что клиенты, которые добиваются успеха, — это те, кто ставит юридическую безопасность выше скорости, кто проверяет все и кто принимает, что сложность является частью процесса.
Если вы оцениваете объекты на Северном побережье, первый вопрос, который вы должны задать, не о цене или прогнозах аренды. Это о статусе Деслинде. Второй вопрос — о страховании титула. Все остальное вторично.
Мы поддерживаем курируемый портфель полностью проверенных объектов в Сосуа и Кабарете — разработок, где мы лично проверили правовую структуру, подтвердили статус CONFOTUR и установили отношения с застройщиками. Если вы серьезно относитесь к инвестированию здесь, это то, с чего вы начинаете.
Не с самого дешевого объявления. Не с собственности, которая "не продержится долго". С той, которая юридически обоснована.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы законно покупать землю в Доминиканской Республике с теми же правами, что и местные жители?
Да. Доминиканская Конституция прямо гарантирует равное обращение для иностранцев и граждан в отношении гражданских прав. Статья 25 предоставляет иностранцам такие же гражданские права и обязанности, как и гражданам, включая право собственности. Нет ограничений на иностранное владение недвижимостью, и вам не нужно иметь вид на жительство для покупки. Единственное исключение — приграничные зоны — Указ 21-21 и предыдущие законы ограничивают иностранное владение в пределах 10 км от гаитянской границы и прибрежных зон, обозначенных для национальной безопасности, требуя указа от Исполнительной власти для покупки. Это редко затрагивает стандартную туристическую недвижимость в Сосуа/Кабарете.
Сколько времени занимает процесс передачи титула в 2026 году?
Для сделки за наличные с полным комплектом документов ожидайте 30-60 дней от подписания контракта до получения вашего физического сертификата на право собственности. Время обработки Реестра (после подачи нотариально заверенного контракта) обычно составляет 30-90 дней. Сделки с финансированием занимают больше времени — обычно 60-90 дней — потому что вы ждете одобрения банка. Покупки на стадии строительства растягиваются на месяцы или годы в зависимости от графика развития.
В чем разница между Контрактом купли-продажи и Сертификатом на право собственности?
Контракт купли-продажи (Contrato de Compraventa) — это соглашение между покупателем и продавцом, подписанное в присутствии нотариуса. Оно доказывает, что у вас есть договорное право на собственность. Сертификат на право собственности (Certificado de Título) — это государственный документ, выданный Registro de Títulos, который доказывает законное владение. Вам нужны оба. Контракт — это то, что подается в Реестр. Сертификат на право собственности — это то, что Реестр выдает после обработки контракта.
Безопасно ли покупать недвижимость на стадии строительства в Доминиканской Республике?
Это может быть безопасно, но только при наличии надлежащих защит. Убедитесь, что у застройщика есть мастер-титул и что Режим кондоминиума (правовая основа для кондоминиумов) либо утвержден, либо находится на завершающей стадии. Используйте эскроу-счет, который освобождает средства только при проверке этапов строительства. Никогда не платите полную сумму заранее. Примерно 30% задержек на стадии строительства на Северном побережье связаны с тем, что застройщики продают квартиры до того, как у них есть законное право выдавать индивидуальные титулы. Если застройщик сопротивляется эскроу или не может предоставить доказательства мастер-титула, это красный флаг.
Нужен ли мне доминиканский адвокат, или я могу использовать своего адвоката из моей страны?
Вам нужен доминиканский адвокат. Недвижимость
