Пара вошла в мой офис в Сосуа в прошлом месяце с распечатанным электронным письмом от застройщика, обещающего им "готовую к заселению квартиру, готовую к закрытию через три недели". Они уже перевели $15,000 в качестве депозита. Я попросил показать поиск по титулу. Они посмотрели на меня, как будто я попросил их принести лунный камень.
"Застройщик сказал, что все чисто," - сказал мне муж.
Я открыл базу данных Registro de Títulos прямо на своем ноутбуке. На имущество было наложено два ипотеки и нерешенный спор о границах с соседом. Застройщик не солгал, точно — он просто не потрудился проверить. Если бы они закрыли сделку через три недели, как он обещал, они бы стали владельцами квартиры с долгом в $80,000 и без законного права использовать парковочное место.
Это реальность покупки квартиры в Доминиканской Республике. Система работает, но только если вы используете ее правильно. И "правильно" означает принятие того, что безопасная сделка требует времени — минимум шестьдесят-девяносто дней, если вы делаете все правильно. Тот дополнительный месяц, который вы тратите на ожидание проверки Deslinde и освобождения от налога IPI? Это не бюрократия замедляет вас. Это правовая база защищает вас от наследования чужих проблем.
Ключевые выводы
Реальность временных рамок: Планируйте 60–90 дней от предложения до окончательной регистрации титула, а не 30-дневный миф, циркулирующий в интернете. Само Регистро титулов занимает 30–45 дней, чтобы выдать ваш новый сертификат после закрытия.
Требование Deslinde: Закон 108-05 требует, чтобы для передачи имущества с Certificado de Título (чистым титулом) оно должно пройти процесс Deslinde для определения его GPS-координат. Недвижимость без этого не может быть легально передана как отдельные участки и не будет квалифицирована для банковского финансирования.
Затраты на закрытие: Бюджет 4–5% от покупной цены на налог на передачу (3%), юридические сборы (1–1,5% плюс НДС) и регистрационные марки. Комиссию за недвижимость платит продавец, а не вы.
Доминирование наличного рынка: Примерно 80–90% сделок на Северном побережье совершаются за наличные. Если вам нужно финансирование, ожидайте ставки 8–13% и ограничения LTV в 50–70% для нерезидентов.
Налог после закрытия: Для 2025 финансового года недвижимость стоимостью более RD$10,190,833 (примерно $172,000 USD) облагается ежегодным налогом IPI в размере 1% на превышающую сумму. Владельцы старше 65 лет освобождаются от налога, если это их основное место жительства.
График "Бумага против реальности"
Google скажет вам, что закрытие сделки на недвижимость в Доминиканской Республике занимает тридцать-сорок пять дней. Агентства по недвижимости соглашаются с этим графиком, потому что это звучит профессионально и эффективно. Затем вы действительно пытаетесь что-то купить.
В 2024 году средняя сделка, которую моя фирма обрабатывала на Северном побережье, занимала семьдесят три дня от подписания Promesa de Compraventa до момента, когда клиент получал свой новый Certificado de Título. Это не потому, что мы медленные. Это потому, что правительство работает по своему собственному графику, и банки требуют обширных проверок на соответствие перед тем, как они примут международный банковский перевод.
Разбивка выглядит так: вы подписываете первоначальное соглашение и вносите депозит на резервирование — обычно $5,000 или 10% от согласованной цены, хранящихся на нашем эскроу-счете, а не у продавца. Затем мы переходим к этапу должной осмотрительности, который занимает две-три недели, если все идет гладко. В течение этого времени мы проверяем историю титула, подтверждаем наличие Deslinde и его соответствие физической собственности, проверяем наличие залогов и неоплаченных счетов за коммунальные услуги и подтверждаем, что продавец в курсе своих налогов на имущество IPI.
После завершения должной осмотрительности мы планируем закрытие. Но вы не можете просто завтра зайти в офис нотариуса. Dirección General de Impuestos Internos должна оценить имущество для целей налога на передачу, что занимает пять-десять рабочих дней. Если вы закрываете сделку удаленно — а примерно 60–70% иностранных покупателей делают это — вам понадобится доверенность, легализованная в консульстве, что добавляет еще семь-десять дней.
Итак, вы наконец закрываете сделку. Вы подписываете акт, деньги переводятся, вы технически владеете недвижимостью. Но Регистро титулов все еще не обновил публичные записи. Это занимает еще тридцать-сорок пять дней. В течение этого разрыва мы обычно удерживаем $2,000–$5,000 в эскроу в качестве рычага, чтобы гарантировать, что адвокат продавца действительно продвигает регистрацию для выдачи вашего нового титула. Без этого удержания вы бы удивились, сколько адвокатов внезапно становятся недоступными, как только им заплатили.
Этот график раздражает людей. Я понимаю это. Но спешка — это то, как вы в конечном итоге становитесь похожими на ту пару из прошлого месяца — в восторге от "быстрого закрытия", пока не обнаружите, что имущество идет с $80,000 нераскрытого долга.
Выбор местоположения: решение Сосуа против Кабарете
Северное побережье не является монолитом. Сосуа и Кабарете находятся в пятнадцати минутах друг от друга, но они привлекают совершенно разных покупателей и генерируют разные доходы.
Квартиры в Сосуа обычно предлагают более высокую чистую доходность — 6–9% в год — потому что входные цены ниже. Город живет за счет туризма ночной жизни. Посетители приезжают на три-пять дней, они хотят быть в пешей доступности от баров и ресторанов и не против шума. Наиболее успешные объекты находятся внутри закрытых сообществ, таких как Hispaniola или Sosua Ocean Village, где вы получаете безопасность и удобства без хаоса центра города. Эти комплексы достигают уровня заполняемости более 68% круглый год, потому что всегда есть спрос со стороны краткосрочных посетителей.
Кабарете работает иначе. Это столица водных видов спорта. Люди приезжают заниматься кайтсерфингом и виндсерфингом и остаются дольше — обычно две-четыре недели. Квартиры в Кабарете продаются с премией 15–20% за квадратный метр, если они находятся на пляже Кайт, потому что местоположение является всей ценностью. Вы покупаете доступ к постоянным ветровым условиям и захваченной аудитории туристов, ведущих активный образ жизни.
Компромисс: рынок аренды в Кабарете более сезонный. В высокий сезон (с января по март) уровень вакантности падает до 4–8% для прибрежных объектов, но в межсезонье может быть медленно. Ночная жизнь Сосуа работает круглый год, поэтому заполняемость остается более стабильной. Если вы оптимизируете доходность, Сосуа часто выигрывает. Если вы оптимизируете для роста стоимости и образа жизни, Кабарете имеет больше смысла.
Цены на недвижимость в устоявшихся сообществах Северного побережья в 2024 году выросли на 6–8%, в основном из-за нехватки нового прибрежного инвентаря. Застройщики больше не строят на пляже — экологические нормы и реальность того, что на пляже больше нет места для строительства, подтолкнули новое строительство вглубь. Этот дефицит поднимает стоимость перепродажи, особенно для всего, что имеет прямой доступ к океану.
Одна вещь, которую разделяют оба рынка: примерно 90% инвентаря иностранного уровня находится внутри закрытых сообществ. Безопасность здесь имеет значение, и покупатели усвоили этот урок. Дни покупки отдельной квартиры в середине города в основном закончились, по крайней мере для международного рынка.
Искусство предложения
Сделать предложение в Доминиканской Республике культурно отличается от предложения в США или Канаде. Агрессивное занижение — начиная с 20% ниже запрашиваемой цены — здесь считается оскорбительным, и продавцы часто отказываются от дальнейших переговоров, если вы начинаете с этого. Это не только гордость; это культурная норма, связанная с уважением и серьезностью.
Стандартный торговый разрыв между ценой листинга и окончательной ценой продажи обычно составляет 5–10%. Если недвижимость выставлена за $200,000, реалистичное предложение составляет $185,000–$190,000. Вы можете снизить цену до $180,000, если недвижимость стоит на рынке шесть месяцев, но начинать с $160,000 просто убивает разговор.
Как только вы договорились о цене, ничего не реально, пока вы не подпишете Promesa de Compraventa. Устные соглашения здесь не имеют никакой юридической силы. Рукопожатие за пивом ничего не значит. Promesa — это юридически обязательное обещание продажи, и оно включает в себя штрафные санкции. Если продавец отказывается без законной причины, он юридически обязан выплатить вам двойную сумму депозита. Если вы отказываетесь без причины — то есть мы не обнаружили дефекта титула или залога во время должной осмотрительности — вы обычно теряете 30–50% вашего депозита.
Депозит на резервирование обычно составляет $5,000 или 10% от согласованной цены, в зависимости от того, что больше. Эти деньги идут на эскроу-счет вашего адвоката, а не продавца. Если агент продавца настаивает на том, чтобы депозит шел к ним или напрямую к продавцу, уходите. Это тревожный знак.
Валюта здесь имеет значение. Рынок недвижимости в туристических зонах, таких как Сосуа и Кабарете, фактически долларизирован для защиты от девальвации валюты. Хотя доминиканский песо является законным платежным средством, примерно 95% сделок с участием иностранцев на Северном побережье котируются и осуществляются в долларах США. Если кто-то предлагает вам цену в песо, они либо нацелены на местных жителей, либо пытаются запутать вас колебаниями обменного курса. Настаивайте на ценах в долларах США и контрактах в долларах США.
В престижных комплексах — например, Ocean Dream в Кабарете — карманные листинги (недвижимость вне рынка) составляют примерно 15–20% продаж, потому что спрос превышает предложение. Если вы серьезно настроены купить в конкретном здании, стоит спросить, есть ли какие-либо объекты, которые владелец может рассмотреть для продажи, но которые не выставлены публично. Иногда лучшие сделки никогда не попадают в MLS.
Форензическая должная осмотрительность: "Стандарт Гвидо Пердомо"
Здесь имеет значение сорок лет практики. Должная осмотрительность в Доминиканской Республике — это не формальность, которую вы спешите пройти, чтобы перейти к закрытию. Это вся суть найма компетентного юридического представительства.
Закон 108-05, принятый в 2007 году, модернизировал систему регистрации и сделал Certificado de Título абсолютным доказательством собственности. До 2007 года система была катастрофой — имущество продавалось как "акции" более крупных участков, границы были не определены, и споры могли длиться десятилетиями в старой системе Земельного суда. Закон 108-05 устранил большинство этого хаоса, требуя GPS-проверенных съемок (Deslinde) и создавая оцифрованный реестр.
Но закон защищает вас только в том случае, если вы используете его правильно. Вот что мы проверяем в течение окна должной осмотрительности, которое обычно длится пятнадцать-тридцать дней:
Поиск по титулу: Мы получаем Certificación de Estado Jurídico из Registro de Títulos. Этот документ действителен в течение тридцати дней с момента выдачи и показывает каждый залог, ипотеку и судебное эмбарго, наложенное на имущество. Если у продавца есть банковская ипотека, она здесь отображается. Если подрядчик подал залог, потому что продавец не заплатил за ремонт кухни, это здесь отображается. Если есть незавершенный судебный процесс по зарегистрированным правам (Litis sobre Derechos Registrados), это здесь отображается.
Мы ищем по номеру участка (Designación Catastral), а не по имени владельца или адресу улицы. Это критично, потому что реестр организован по участкам, а не по людям. Если вы ищете по имени, и имущество принадлежит компании, вы его полностью пропустите.
Проверка Deslinde: Закон 108-05 требует, чтобы для передачи имущества с Certificado de Título (чистым титулом) оно должно пройти процесс Deslinde для определения его GPS-координат. Это преобразует "Constancia Anotada" (которая является просто долей более крупного участка) в Сертификат Титула с уникальным кадастровым обозначением.
Недвижимость без Deslinde не может быть продана как отдельные участки. Они также не могут быть заложены — банки не будут кредитовать их. Процесс Deslinde является судебным, что означает, что он требует одобрения Земельного суда после уведомления соседей и предоставления им возможности возразить, если границы неверны.
Многие старые объекты, особенно в сельских районах, все еще не имеют Deslinde. Это причина номер один для судебных разбирательств о границах в стране. Если вы покупаете один из этих объектов, вы наследуете юридический беспорядок, который может занять годы для решения. Мы их не касаемся.
Освобождение от налога IPI: Certificación de IPI подтверждает, что продавец уплатил свой ежегодный налог на имущество. Если они этого не сделали, долг остается с имуществом, а не с человеком. Вы наследуете их налоговые обязательства. Мы видели, как покупатели получали три года задолженности по налогам плюс штрафы, потому что они пропустили эту проверку.
Для 2025 финансового года доминиканская налоговая служба (DGII) официально установила порог освобождения от IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) на уровне RD$10,190,833 (примерно $172,000 USD). Вы платите 1% ежегодно только на сумму, превышающую этот порог. Так что если ваша недвижимость оценена в $200,000, вы платите 1% на разницу в $28,000 — около $280 в год. Владельцы недвижимости старше 65 лет освобождаются от IPI, если недвижимость является их основным местом жительства и они владеют только одной недвижимостью в ДР.
Проверка режима кондоминиума: Для квартир мы должны проверить, что Régimen de Condominio (Правила кондоминиума) зарегистрированы в Регистре титулов. Без этого вы не покупаете конкретную квартиру — вы покупаете долю земли. Это звучит технически, но это критично. Если режим кондоминиума не зарегистрирован, у вас нет индивидуального титула на вашу квартиру, что означает, что вы не можете продать ее самостоятельно или заложить.
Мы также получаем сертификат от администрации кондоминиума, подтверждающий, что продавец в курсе своих взносов в ТСЖ. Неоплаченные взносы в кондоминиум могут быть значительными, и в некоторых зданиях администрация имеет законное право предотвратить продажу, пока задолженность не будет погашена.
Проверка долгов за коммунальные услуги: Неоплаченные счета за электроэнергию привязаны к счетчику и имуществу, а не к человеку. Если продавец пропускал платежи EDENORTE, этот долг переходит к вам. Мы запрашиваем сертификат "без долгов" от коммунальной компании перед закрытием. То же самое с водными счетами, хотя это обычно меньшие суммы.
Проверка съемки: Даже если Deslinde существует на бумаге, мы нанимаем независимого геодезиста, чтобы физически проверить, что границы на местности соответствуют плану титула. Нарушение границ здесь распространено. Забор соседа может быть на два метра на вашей территории. Общая подъездная дорога может на самом деле не быть общей согласно юридическому описанию. Эти проблемы выявляются во время физической съемки, и их можно исправить до закрытия — но только если вы проверите.
Ловушка наследования: Если продавец умер, и наследники пытаются продать, имущество не может быть передано, пока не будет завершена Determinación de Herederos (Определение наследников). Этот процесс может занять шесть-двадцать месяцев. У нас были клиенты, которые влюблялись в недвижимость, только чтобы обнаружить, что продавец умер два года назад, и имущество все еще находится в наследственном производстве. Уходите от таких ситуаций, если вы не готовы ждать бесконечно.
Мы поддерживаем прямой контакт с офисом Регистра титулов в Пуэрто-Плата, который управляет титулами и deslindes для Северного побережья. Эти отношения позволяют нам быстро проверять документы и выявлять несоответствия, которые могут занять недели, чтобы всплыть через официальные каналы. После сорока лет на этом рынке мы знаем, какие клерки реестра компетентны, а какие потеряют ваши документы.
Финансовое соответствие и финансирование
Рынок недвижимости в Доминиканской Республике в основном основан на наличных расчетах. Примерно 80–90% сделок на Северном побережье совершаются за наличные, что означает, что покупатель переводит полную сумму покупки без финансирования. Это происходит по двум причинам: местное финансирование трудно получить, и иностранные покупатели часто предпочитают простоту наличной сделки.
Если вам нужно финансирование, варианты ограничены. Местные банки — Scotiabank, Banco Santa Cruz, Banco Popular — предлагают ипотеки иностранцам, но условия не благоприятны по сравнению с ипотеками в США или Канаде. Процентные ставки обычно варьируются от 8 до 13% на 2024/2025 годы. Коэффициенты кредита к стоимости ограничены 50–70% от оценочной стоимости, которая часто ниже рыночной стоимости. Так что если вы покупаете квартиру за $300,000, банк может оценить ее в $250,000 и предоставить вам $175,000 под 10% годовых. Вы все равно приносите $125,000 наличными на закрытие.
Банки также требуют обширной документации: налоговые декларации из вашей страны, подтверждение дохода, кредитный рейтинг 660–680 или выше, и часто личную гарантию. Процесс одобрения может занять три месяца или более, поэтому большинство покупателей, которым нужно финансирование, в конечном итоге договариваются о финансировании от владельца или застройщика.
Финансирование от застройщика более распространено для проектов на стадии строительства. Застройщики часто предлагают беспроцентные планы платежей в течение двенадцати-двадцати четырех месяцев строительства, с баллонным платежом по завершении. Эти сделки обычно требуют 50% первоначального взноса и не включают проверку кредитоспособности, что делает их привлекательными для покупателей, которые не хотят иметь дело с банками.
Финансирование от владельца существует на вторичном рынке, но редко — возможно, 10–15% продавцов рассматривают его. Условия обычно 50% первоначального взноса, три-пять лет и 6–8% годовых. Продавец удерживает титул до тех пор, пока вы не выплатите остаток, что создает риск для обеих сторон. Мы тщательно структурируем эти сделки, чтобы защитить депозит покупателя, обеспечивая при этом безопасность продавца.
Независимо от того, как вы финансируете покупку, вам нужно понимать соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег (AML). Закон 155-17 (О борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма) классифицирует агентов по недвижимости, нотариусов и юристов как "обязательных субъектов". Мы обязаны проводить должную осмотрительность (KYC) и проверять источник средств для сделок, особенно тех, которые включают наличные или суммы, превышающие порог отчетности в $10,000 USD. Это не является необязательным. Прежде чем вы переведете деньги в Доминиканскую Республику, ваш банк — и принимающий банк — потребуют документацию, подтверждающую, откуда взялись деньги.
У нас были сделки, задержанные на недели, потому что покупатели не подготовили эту документацию заранее. Банк хочет видеть налоговые декларации, записи о продаже акций, документы о наследстве, кредитные соглашения — все, что доказывает, что деньги законно ваши. Если вы продаете недвижимость в США, чтобы финансировать покупку в ДР, вам нужен отчет о закрытии этой продажи. Если вы снимаете средства с пенсионных счетов, вам нужны выписки, показывающие историю счета.
Международные банковские переводы занимают три-пять рабочих дней для очистки из-за промежуточных банков и внутренних проверок на соответствие. Планируйте соответственно. Если закрытие запланировано на пятницу, а вы переводите деньги в четверг, они не успеют прийти вовремя.
Одна важная деталь: всегда переводите доллары США на долларовый счет в Доминиканской Республике. Если вы переводите доллары США на счет в доминиканских песо, вы теряете 1–2% на разнице обменного курса. Нет причин для этого. Большинство юридических фирм и агентов по эскроу поддерживают долларовые счета специально, чтобы избежать этого.
Процесс закрытия и затраты
Закрытие в Доминиканской Республике происходит в офисе нотариуса, обычно в присутствии обеих сторон и их адвокатов. Но вам не обязательно быть физически присутствующим. Примерно 60–70% иностранных сделок закрываются удаленно с использованием доверенности (Poder Consular), предоставленной вашему адвокату.
Доверенность стоит примерно $150–$300 для составления и легализации в доминиканском консульстве в вашей стране. Она предоставляет вашему адвокату полномочия подписывать документы от вашего имени, переводить средства и завершать сделку без вашего присутствия в стране. Мы обрабатываем десятки таких случаев каждый год. Это рутинно.
В день закрытия договор (Contrato de Compraventa) подписывается перед публичным нотариусом. Нотариус аутентифицирует подписи и проверяет личности сторон. За эту услугу взимается отдельная плата нотариуса, обычно $500–$1,000 USD в зависимости от сложности.
Покупатель платит Impuesto de Transferencia, который составляет 3% от оценочной стоимости правительства. DGII (налоговая служба) оценивает имущество, и эта оценка часто ниже покупной цены. Так что если вы покупаете квартиру за $250,000, но DGII оценивает ее в $200,000, вы платите 3% от $200,000 — $6,000 в виде налога на передачу. Это должно быть уплачено в течение шести месяцев с момента подписания контракта, чтобы избежать штрафов и процентов.
Юридические сборы стандартны на уровне 1%–1.5% от покупной цены, плюс 18% НДС (ITBIS) на сбор. Так что для покупки за $250,000 вы платите $2,500–$3,750 в виде юридических сборов, плюс $450–$675 в виде НДС. Также есть различные регистрационные марки и сборы за подачу документов, составляющие около $200–$400 USD.
Общие затраты на закрытие обычно составляют 4–5% от покупной цены. Планируйте соответственно.
Продавец платит комиссию агенту по недвижимости, которая обычно составляет 5–10%. Вы не платите комиссию как покупатель. Это стандартная практика в Доминиканской Республике.
Страхование титула существует — такие компании, как Stewart Title, работают здесь — но оно редко используется. Менее 5% сделок включают страхование титула, потому что система реестра Закона 108-05 считается достаточно безопасной. Государство гарантирует действительность зарегистрированного титула, что устраняет большинство рисков, которые страхование титула покрывало бы в США.
После закрытия есть разрыв. Вы подписали акт, деньги переведены, вы технически владеете имуществом. Но Регистро титулов еще не обновил публичные записи. Это занимает тридцать-сорок пять дней. В течение этого окна мы удерживаем $2,000–$5,000 в эскроу, чтобы гарантировать, что адвокат продавца действительно завершает регистрацию. Без этого рычага вы бы удивились, сколько адвокатов внезапно перестают отвечать на звонки, как только им заплатили.
Когда новый Certificado de Título наконец прибудет, это единственный документ, который имеет значение. Это государственное подтверждение собственности. Храните его в безопасном месте.
Собственность и текущие обязательства
Владение квартирой в Доминиканской Республике связано с текущими расходами, которые многие покупатели недооценивают.
Взносы ТСЖ в Сосуа и Кабарете обычно составляют от $2.50 до $4.00 USD за квадратный метр в месяц. Квартира площадью 100 квадратных метров (около 1,075 квадратных футов) стоит $250–$400 в месяц в виде взносов ТСЖ. Эти взносы покрывают безопасность, обслуживание общих зон, содержание бассейна и иногда воду. Электричество всегда отдельно.
EDENORTE, поставщик электроэнергии на Северном побережье, использует систему тарифов с градацией. Потребление свыше 700 кВт/ч в месяц вызывает штрафной тариф, где цена за кВт/ч значительно увеличивается. Если вы постоянно используете кондиционер, ваш счет может легко достигать $150–$200 USD в месяц. Также есть фиксированная плата за счетчик в размере примерно $3–$5 USD, даже если ваше потребление равно нулю.
Высокоскоростной оптоволоконный интернет от Claro или Starlink стоит примерно $40–$60 USD в месяц. Starlink решил проблемы с надежностью, которые преследовали интернет на Северном побережье в течение многих лет, но это недешево — около RD$2,900 в месяц (примерно $50 USD).
Страхование от ураганов и пожаров обычно стоит 1%–1.5% от стоимости замены имущества в год. Для квартиры стоимостью $250,000 это $2,500–$3,750 в год. Многие ассоциации кондоминиумов включают мастер-полисы страхования в взносы ТСЖ, но вам следует проверить покрытие и рассмотреть дополнительные полисы для ваших личных вещей.
Если вы сдаете недвижимость в аренду, вам нужно учитывать расходы на управление (обычно 15–20% от валового дохода от аренды), уборку между гостями, резервы на обслуживание и неизбежные ремонты. Доходность от аренды в 6–9% чистыми предполагает, что вы тщательно управляете этими расходами.
Ежегодный налог на имущество IPI подлежит уплате в январе. Правительство не отправляет счет. Это ваша ответственность рассчитать и оплатить. Если вы пропустите срок, штрафы и проценты быстро накапливаются. Для объектов, оцененных выше порога освобождения 2025 года (RD$10,190,833, примерно $172,000 USD), вы платите 1% на превышающую сумму. Для квартиры стоимостью $250,000 это примерно $780 в год.
Стоимость жизни в Сосуа и Кабарете значительно ниже, чем в крупных городах США. Пара может комфортно жить на $2,000–$2,500 USD в месяц, включая аренду или взносы ТСЖ. Типичное "Plato del Día" в местном комедоре (блюдо дня с рисом, бобами, мясом и салатом) стоит $4–$6 USD. Визит к частному специалисту в Centro Médico Cabarete стоит около $40–$60 USD без страховки.
Если у вас есть дети школьного возраста, Международная школа Сосуа (ISS) и ISLA Academy (Кабарете) являются ведущими частными школами на английском языке на Северном побережье. Стоимость обучения варьируется от $6,000 до $8,000 USD в год — значительно ниже, чем $25,000+ для сопоставимых частных школ в США.
Домашняя помощь доступна. Полный рабочий день домработницы обычно стоит $300–$400 USD в месяц, плюс обязательный рождественский бонус и льготы. Это стандартная практика среди экспатов и облегчает повседневную жизнь.
Сосуа имеет одну из старейших общин экспатов в Карибском бассейне, изначально основанную еврейскими беженцами в 1940 году. Эта история создала глубоко укоренившуюся культуру гостеприимства к иностранцам, что облегчает интеграцию, чем во многих других карибских направлениях.
Почему Северное побережье против глобальных альтернатив
Мы позиционируем Доминиканскую Республику как инвестиционную альтернативу Дубаю, ОАЭ, Кипру, Португалии, Турции и другим известным рынкам недвижимости для оптимизации налогов. Сравнение стоит изучить.
Министерство туризма Доминиканской Республики официально отметило достижение рубежа в 10 миллионов посетителей (включая авиаперелеты и круизные прибытия) в декабре 2023 года, и эта тенденция продолжилась в 2024 году, закрепив за собой статус самого посещаемого направления в Карибском бассейне. Туристическая инфраструктура зрелая и стабильная. Аэропорт Пуэрто-Плата (POP) обработал 880,091 пассажиров в 2024 году, что на 20.25% больше по сравнению с предыдущим годом. Северное побережье доступно — два часа от Майами, три с половиной часа от Нью-Йорка.
Доходность от аренды в 6–9% стабильно превосходит насыщенные рынки, такие как Майами (3–4%) или южная Испания (3–5%). Входная цена ниже, уровень заполняемости выше, а операционные расходы управляемы.
Пути к резиденции просты. В соответствии с Общим законом о миграции и Декретом 950-01, вы можете претендовать на резиденцию по инвестициям с покупкой недвижимости на сумму $200,000 USD, по сравнению с €500,000+ в многих европейских программах "Золотая виза". Пенсионеры могут претендовать на программу Pensionado в соответствии с Законом 171-07 с гарантированной ежемесячной пенсией всего $1,500 USD (плюс $250 на иждивенца). Процесс занимает шесть-двадцать месяцев и не требует отказа от вашего первоначального гражданства.
ДР в среднем демонстрировала рост ВВП на 5–6% в год за последнее десятилетие, лидируя в Карибском регионе. Центральный банк сообщил о 3.30–3.35% инфляции за 2024 год, одной из самых низких в Латинской Америке. Доминиканский песо оставался относительно стабильным, предсказуемо обесцениваясь примерно на 2–3% в год по отношению к доллару США, избегая волатильных крахов, наблюдаемых в других латиноамериканских валютах.
Политическая стабильность не идеальна, но лучше, чем у большинства альтернатив в регионе. Правительство десятилетиями поддерживает бизнес и туризм. Инфраструктура улучшается — медленно, но улучшается. Дорога от Кабарете до Сантьяго наконец-то проезжаема, хотя выбоины у входа все еще представляют собой головную боль.
Сравнение с Дубаем интересно. Дубай предлагает нулевой налог на недвижимость и отсутствие подоходного налога, что звучит привлекательно. Но входные цены значительно выше, доходность ниже, и культурная адаптация более драматична. Доминиканская Республика предлагает образ жизни, который кажется более доступным для североамериканцев и европейцев — испанский язык легче выучить, чем арабский, еда знакома, и часовой пояс подходит для удаленных работников.
Программа "Золотая виза" в Португалии прекращается, а цены в Лиссабоне и Алгарве взлетели. На Кипре нестабильность банковской системы и политические осложнения. Турция предлагает высокую доходность, но волатильность валюты может стереть прибыли за ночь.
Доминиканская Республика не идеальна. Электричество ненадежно. Бюрократия медлительна. Коррупция существует, хотя она менее распространена, чем двадцать лет назад. Но для инвесторов, которые придают приоритет доходности, доступности и ясной правовой базе, Северное побережье предлагает убедительную альтернативу обычным подозреваемым.
Ценность "медленной" недвижимости
Та пара, которая вошла в мой офис в прошлом месяце с письмом о "быстром закрытии", в конечном итоге купила другую недвижимость. Мы потратили девяносто два дня от предложения до регистрации титула. Они жаловались на ожидание. Затем они получили свой Certificado de Título без залогов, без споров о границах и без сюрпризов.
Застройщик, который обещал им трехнедельное закрытие? Его проект в настоящее время связан с судебным разбирательством по неоплаченным долгам подрядчиков. Покупатели, которые спешили, теперь застряли в юридическом беспорядке, который займет годы для разрешения.
Недвижимость в Доминиканской Республике вознаграждает терпение. Правовая база существует, чтобы защитить вас, но только если вы ее используете. Закон 108-05 устранил большинство хаоса, который преследовал старую систему, но не устранил необходимость в компетентном юридическом представительстве. Требование Deslinde предотвращает споры о границах, но только если вы проверяете, что Deslinde действительно существует и соответствует физической собственности. Регистро титулов гарантирует собственность, но только если вы проверяете историю титула и проверяете наличие залогов, прежде чем переводить деньги.
Мы занимаемся этим уже сорок лет. Мы видели каждую аферу, каждый обходной путь, каждый угол, который срезают, когда покупатели ставят скорость выше безопасности. Модель всегда одна и та же: покупатели, которые спешат, — это покупатели, которые сожалеют об этом.
Плата за юридическую проверку в $1,500 часто спасает от головной боли на $150,000 в будущем. Сначала проверяйте, доверяйте позже. Это единственный способ гарантировать, что ваша карибская квартира станет поколенческой собственностью, а не обязательством.
Если вы серьезно настроены купить квартиру в Доминиканской Республике и хотите, чтобы это было сделано правильно, разговор начинается с должной осмотрительности. Не с финансирования. Не с просмотра недвижимости. С проверки того, что недвижимость, которую вы рассматриваете, действительно существует, как описано, с чистым титулом, четкими границами и без скрытых долгов. Это основа. Все остальное обсуждаемо.
