Недвижимость Пунта-Кана

Большинство потенциальных покупателей, ищущих недвижимость в Пунта-Кане, соблазняются цифрами выручки, которые выглядят фантастически на глянцевой брошюре, но часто разваливаются в момент, когда вы оплачиваете первый счет за электроэнергию. Валовой доход — это показатель тщеславия, число, призванное захватить ваше воображение, а не обеспечить ваш банковский счет.

Я занимаюсь юридической практикой в области недвижимости в Сосуа с 1986 года. Это сорок лет наблюдения за инвесторами — умными людьми, успешными в своих странах — которые приходят в мой офис с проекцией застройщика, обещающей 10% доходности и образ жизни прямо из рекламного ролика курорта. Затем они возвращаются через шесть месяцев после закрытия сделки, держа в руках счет за электричество на $450 и спрашивая, почему их "гарантированная программа аренды" еще не отправила им чек.

Реальность инвестирования в Доминиканскую Республику — будь то оживленные курортные центры или развивающиеся рынки Северного побережья в Сосуа и Каберете — сводится к холодной, жесткой математике чистого операционного дохода. Мы уберем маркетинговый шум, чтобы раскрыть реальные затраты на владение, от 25% комиссий за управление недвижимостью, которые съедают вашу маржу, до критически важных юридических защит Закона 108-05, которые сохраняют вашу собственность в безопасности.

Это взгляд на не приукрашенную финансовую правду. Мы рассчитаем реальную ставку капитализации недвижимости и взвесим немедленный денежный поток против долгосрочных выгод от роста стоимости и путей получения резидентства, таких как Виза Пенсионера. Но сначала позвольте мне рассказать вам о паре, которая узнала об этом дорогим способом.

Ловушка доходов, о которой никто не упоминает

Немецкая пара купила двухкомнатную квартиру в Баваро в прошлом году за $385,000. Презентация продаж показала, что они зарабатывают $72,000 в год, исходя из $200 за ночь при 100% занятости. Прекрасная таблица. Даже с цветовой кодировкой.

Они закрыли сделку в марте. К сентябрю они собрали примерно $18,000 фактического дохода от аренды. После того, как управляющий недвижимостью взял свою 25% долю, после того, как энергетическая компания выставила им счет за кондиционирование воздуха в течение влажных летних месяцев, после взносов в ТСЖ и специальной оценки за ремонт насоса бассейна, они получили около $4,200.

Это 1.09% доходности на их общие вложенные средства.

Вы не можете тратить валовую выручку. После того, как управляющий недвижимостью берет свою долю, правительство взимает налоги, а кондиционер ломается в третий раз, потому что соленый воздух разрушает все, эта впечатляющая верхняя строка становится чем-то совсем другим. Мы проигнорируем цифры из брошюры и посмотрим на фактические банковские депозиты.

Основная ложь в маркетинге недвижимости в Доминикане — это смешение валового дохода от аренды с фактической доходностью. Застройщики цитируют вам выручку. Они не цитируют вам стоимость поддержания света в тропическом климате, где тарифы на электроэнергию достигают $0.30 USD за киловатт-час в некоторых районах. Они не упоминают, что ваш "под ключ" мебельный пакет — тот, который вы должны были купить у их предпочтительного поставщика — потребуется заменить через пять лет, потому что влажность деформирует все, а пятна от солнцезащитного крема никогда не выводятся.

Вот что важно: чистый операционный доход. Это деньги, оставшиеся после всех расходов. Не число, которое заставляет вас подписать контракт. Число, которое появляется на вашем счете после того, как реальность берет свою долю.

Ключевые выводы

• Реальность цен: Квартиры начального уровня в Пунта-Кане стоят $250,000-$500,000, в то время как сопоставимые объекты в Сосуа и Каберете варьируются от $150,000 до $300,000, создавая 30-40% ценовое преимущество, прежде чем вы даже начнете рассчитывать доходность.
• Миф о занятости: Среднегодовая занятость для краткосрочной аренды в Пунта-Кане составляет 41-45%, а не более 70%, как указано в материалах продаж — и это падает до 20-30% в сентябре-октябре, в сезон ураганов.
• Истинные операционные расходы: Ожидайте, что операционные расходы поглотят 60-70% валовой выручки, если учесть 20-30% комиссию за управление недвижимостью, $300-$500 ежемесячно за электроэнергию, взносы в ТСЖ от $150 до $300 и "невидимые" расходы, такие как глубокая уборка и платформенные сборы.
• Юридическая основа: Закон 108-05 требует процесса Deslinde — GPS-обследования, которое определяет точные границы вашей собственности — без которого банки не будут финансировать, и вы не сможете законно продать.
• Реалистичная доходность: В то время как маркетинговые материалы обещают 10-12% ROI, фактическая чистая доходность от аренды в Пунта-Кане обычно составляет 5-8%, по сравнению с 8-12% на менее насыщенных рынках Северного побережья.

Таблица: Сколько на самом деле стоит $285,000

Позвольте мне провести вас через реальную сделку. Не гипотетическую. Фактическую двухкомнатную квартиру в Каберете, которая закрылась в прошлом квартале.

Цена покупки: $285,000 USD

Это число в контракте. Это не то число, которое покинуло банковский счет покупателя.

Налог на передачу (3%): $8,550

DGII не заботится о вашей согласованной цене. Они облагают налогом на основе их оценочной стоимости, которая иногда выше, чем вы фактически заплатили. Бюджетируйте полные 3%.

Юридические сборы (1.5%): $4,275

Это покрывает работу нашей фирмы: проверка Deslinde, проверка наличия обременений, обеспечение того, что продавец действительно владеет тем, что продает, координация с нотариусом. Добавьте 18% ITBIS (НДС) к этой плате за услуги, что доводит реальную стоимость примерно до $5,045.

Мебельный пакет: $28,500

Вы не можете сдать пустую коробку. Пакет "под ключ" включает все, от кроватей до кофеварок. Почему так дорого? Импортные пошлины на мебель составляют 20%, плюс 18% ITBIS на CIF-стоимость. Это 38% налог на ввоз дивана.

Разное (нотариус, коммунальные услуги, депозиты): $1,500

Нотариальные штампы. Первоначальные депозиты за коммунальные услуги для Edenorte и интернета. Маленькие сборы, которые накапливаются.

Всего вложено наличными: $327,825 USD

Это реальный знаменатель для расчета вашей доходности. Не $285,000. Деньги, которые действительно покинули ваш счет, чтобы сделать эту собственность функциональной.

Это то, где большинство инвесторов получают свой первый сюрприз. Они бюджетировали на цену покупки. Они не бюджетировали на 15% сверху, которые обязательны, чтобы просто получить ключи и включить свет.

Закон 108-05: Скучная часть, которая экономит вам $150,000

Мне нужно объяснить что-то, что покажется утомительным. Это тот вид юридической детали, который заставляет людей зевать во время консультаций. Но это разница между владением собственностью и владением судебным процессом.

Закон 108-05 вступил в силу 4 апреля 2007 года. Он модернизировал доминиканский земельный реестр и сделал процесс Deslinde обязательным для всех сделок с недвижимостью. До этого закона вы могли купить "Constancia Anotada" — по сути, письмо, в котором говорится, что вы владеете процентом от большого участка без определенных границ.

Я видел такие сделки. Покупатель думает, что покупает конкретную квартиру. На самом деле он владеет 2.7% долей десятиакрового поля. Когда они пытаются продать, ни один банк не прикоснется к этому. Ни один серьезный покупатель не рассмотрит это. Недвижимость становится фактически бесполезной.

Deslinde — это GPS-обследование, проводимое лицензированным геодезистом (Agrimensor). Оно определяет точные границы вашей собственности и отделяет ваш участок от родительского участка. Этот процесс имеет три фазы:

1. Техническая/геодезическая фаза: Геодезист физически измеряет и картографирует вашу собственность, используя GPS-координаты.
2. Судебная фаза: Земельный суд рассматривает и утверждает обследование, гарантируя, что оно не конфликтует с соседними участками.
3. Фаза регистрации: Ваше уникальное кадастровое обозначение записывается в национальном реестре.

С 2009 года Регистратор титулов не может зарегистрировать передачу права собственности без завершенного Deslinde. Это не является обязательным. Это основа законного владения в Доминиканской Республике.

Вот почему это важно для вашего банковского счета: ни один коммерческий банк в этой стране не предоставит ипотеку на недвижимость без четкого Deslinde. Это означает, что когда вы собираетесь продавать, ваш пул покупателей ограничен только покупателями за наличные. Это обычно снижает рыночную стоимость вашей собственности на 30-50%.

Я беру $1,500 за полный пакет проверки. Это включает проверку Deslinde, проверку наличия скрытых обременений, подтверждение законного права продавца на продажу и обеспечение отсутствия пропущенных наследников, которые могут появиться позже, чтобы аннулировать сделку. Это самая дешевая страховка, которую вы когда-либо купите.

Пара, о которой я упоминал ранее? Они пропустили этот шаг. Купили напрямую у продавца, который показал им "Constancia Anotada" и заверил, что все в порядке. Два года спустя, когда они попытались продать, они обнаружили, что их "собственность" на самом деле является долей в большом участке, на который претендуют еще три человека. Они все еще находятся в судебном процессе.

Куда на самом деле уходят ваши деньги: Ведомость расходов

Давайте поговорим о счетах, которые приходят каждый месяц, независимо от того, есть у вас гость или нет.

Взносы в ТСЖ: $300/месяц

Для квартиры площадью 100 квадратных метров в закрытом сообществе Каберете вы платите примерно $2.50-$3.50 за квадратный метр. Это покрывает безопасность, обслуживание общих зон, уход за бассейном и топливо для резервного генератора. В курортных комплексах Пунта-Каны эти сборы выше — часто $350-$450 за сопоставимую единицу.

Электричество: $350/месяц (в среднем)

Это то, где инвесторы Северного побережья получают свой второй сюрприз. Электричество в этом регионе проходит через Edenorte, и тарифы на высокое потребление (все, что превышает 700 кВтч) достигают примерно 11.86 DOP ($0.20 USD) за киловатт-час. Если использовать центральное кондиционирование воздуха восемь часов в ночь, вы смотрите на $400-$500 ежемесячно в летний период. Частный поставщик Пунта-Каны CEPM иногда взимает еще больше — $0.30+ за кВтч.

Интернет: $65/месяц

Подключение к интернету со скоростью 100 Мбит/с от Claro или Altice стоит около $50 базовой ставки, но телекоммуникации в ДР облагаются налогом в размере 28-30%. Этот пакет за $50 обойдется вам в $65, когда придет счет.

Страхование имущества: $2,500/год

Покрытие от пожара, урагана, землетрясения для единицы стоимостью $285,000 составляет примерно 0.8-1.0% от стоимости замены в год. Это не является обязательным, если вы заплатили наличными, но это финансовое самоубийство пропустить его. Один ураганный сезон научит вас этому уроку дорогим способом.

Управление недвижимостью (25% от валовой выручки): Переменная

Это самое большое. Полное управление краткосрочной арендой в Доминиканской Республике занимает 20-30% от вашей валовой арендной выручки. Они занимаются листингами на Airbnb, общением с гостями, координацией уборки и вызовами на обслуживание. Некоторые фирмы предлагают уровень "только маркетинг" за 15%, но тогда вы несете ответственность за координацию всего остального из-за границы.

На объекте, генерирующем $28,835 в валовой годовой выручке, это $7,208, уходящих управляющей компании.

Фонд амортизации: $2,850/год (1% от стоимости имущества)

Это расход, который никто не бюджетирует, пока не становится слишком поздно. Кондиционеры в соленом воздухе служат 5-7 лет, а не 10-15, как в глубине страны. Холодильники служат 4-6 лет. Краска нуждается в обновлении каждые 3-4 года, потому что влажность и солнце разрушают все. Бюджетируйте 1% от стоимости вашей собственности ежегодно на основные замены, или вас ударит специальная оценка на $5,000+, когда зданию понадобится новая крыша.

Ежегодный налог на имущество (IPI): Варьируется

IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) составляет 1% от совокупной стоимости всех принадлежащих вам объектов, превышающих примерно $166,000 USD (ежегодно корректируется на инфляцию). Если ваша единственная собственность в ДР — это эта квартира за $285,000, вы платите 1% примерно с $119,000, что составляет около $1,190 в год. Если только объект не подпадает под освобождение от Confotur, которое применяется только к первому покупателю специально сертифицированных новых разработок.

Невидимые расходы: $1,200+/год

Комиссии за обработку кредитных карт (3-5% от выручки), глубокая уборка дважды в год ($400-$500 всего), пополнение запасов расходных материалов (туалетная бумага, мыло, кофе — $5-10 за бронирование накапливается), бухгалтерские сборы за подачу налоговых форм ($300-500 в год), сборы за услуги платформы (3% комиссия хоста Airbnb) и страхование ответственности, отдельное от страхования имущества ($300+).

Это те статьи расходов, которые не появляются в проекции застройщика. Они являются причиной того, что впечатляющее число валовой выручки становится чем-то гораздо меньшим, когда вы фактически держите наличные.

Реальность занятости: Сезонность, о которой никто не предупреждает

Вот что показывает презентация продаж: 365 ночей по $158 за ночь равно $57,670 валовой выручки.

Вот что на самом деле происходит.

Высокий сезон (с середины декабря по 15 апреля): Это золотая лихорадка. Ваша занятость может достигать 80-90%, если объект хорошо расположен и хорошо управляется. Ночные тарифы растут — этот средний показатель $158 становится $220-250. Вы заработаете 60% своего годового дохода в течение этих четырех месяцев.

Плечевой сезон (май, июнь, ноябрь): Занятость падает до 50-60%. Вы получаете бронирования, но они непоследовательны. Много бронирований в последнюю минуту. Тарифы смягчаются для поддержания занятости.

Низкий сезон (сентябрь-октябрь): Здесь математика становится некрасивой. Занятость может упасть до 20-30%, потому что это сезон ураганов. Никто не хочет бронировать пляжный отпуск, когда есть вероятность провести его в гостиничном номере, наблюдая за освещением шторма. Ваш ночной тариф может упасть до $80-100, чтобы просто привлечь кого-то.

Согласно данным рынка на 2025 год, среднегодовая занятость для краткосрочной аренды в Пунта-Кане составляет 41-45%. Топ 10% объектов — Суперхосты с первоклассным расположением и роскошными удобствами — достигают 52-60%. Средний объект в Каберете достигает 37% занятости. Топ 75-й процентиль работает на уровне 57%.

Давайте используем реалистичную 50% годовую занятость для нашего расчета:

$158 ADR × 365 дней × 50% занятости = $28,835 валовой выручки

Это менее половины того, что обещала брошюра. И мы еще не вычли ни одного расхода.

Реальные цифры: Расчет чистого операционного дохода

Начнем с этих $28,835 валовой выручки от реально занятого объекта.

Вычесть управление недвижимостью (25%): -$7,208

Вычесть электричество ($350/месяц): -$4,200

Вычесть ТСЖ ($300/месяц): -$3,600

Вычесть страхование: -$2,500

Вычесть фонд амортизации: -$2,850

Вычесть интернет/разное: -$1,200

Вычесть налог IPI: -$1,190

Чистый операционный доход: $5,287 USD

Это деньги, которые действительно поступают на ваш банковский счет за год. Не $28,835. Не $57,670. $5,287.

Теперь давайте рассчитаем реальную ставку капитализации недвижимости:

$5,287 (NOI) ÷ $327,825 (Всего вложено наличными) = 1.61%

Вы можете получить 4-5% в высокодоходном сберегательном счете в США прямо сейчас без усилий, без риска и без головной боли с управлением недвижимостью.

Так зачем кому-то покупать эту собственность?

Фактор Альфа: Почему математика — это не все

Денежный поток не является основным двигателем для этого класса активов. Если вам нужны немедленные 10% доходности, чтобы покрыть вашу ипотеку или финансировать вашу пенсию, недвижимость в Доминикане — это неправильная инвестиция.

Но если вы смотрите на десятилетний горизонт, расчет меняется.

Рост капитала: Доминиканская Республика наблюдала среднегодовой рост стоимости на 7-12% в основных прибрежных зонах за последние пять лет. Каберете, в частности, выигрывает от строгих ограничений на высоту зданий (максимум 3-4 этажа), которые ограничивают предложение. В отличие от Пунта-Каны, где застройщики могут строить огромные высотки, на Северном побережье существует естественная премия за дефицит.

Пляжные земли в Каберете практически застроены. Расширяться больше некуда. Это создает давление на рост цен, которого нет на рынках с неограниченной застраиваемой землей.

Стоимость замещения: Стоимость строительных материалов — цемент, сталь, рабочая сила — выросла на 20-30% с момента пандемии. Новая двухкомнатная квартира, построенная сегодня, стоит значительно дороже, чем покупка существующей перепродажи. Этот разрыв создает пол под значениями перепродажи.

Развитие инфраструктуры: Проект шоссе Амбер сокращает время в пути от Сантьяго до Пуэрто-Плата. Аэропорт расширяется. Это не спекулятивные обещания — это активные строительные проекты, которые улучшают доступность и стимулируют спрос.

Валютный арбитраж: Ваш доход от аренды поступает в долларах США. Ваши операционные расходы (рабочая сила, местные услуги) оплачиваются в доминиканских песо. Текущий обменный курс составляет около 60 DOP за 1 USD. Если песо обесценится, ваши операционные маржи улучшатся, потому что вы зарабатываете твердую валюту и тратите местную валюту.

Дивиденд образа жизни: Вы владеете собственностью, которую можете использовать. Две недели личного использования в год в квартире на берегу моря имеют ценность, которая не отображается в расчете ставки капитализации. Если вы собирались потратить $4,000 в год на аренду для отпуска в любом случае, это фактически добавляется к вашей доходности.

Путь к резидентству: Здесь становится актуальной Виза Пенсионера.

Виза Пенсионера: Превращение недвижимости в резидентство

Согласно Закону 171-07, иностранные пенсионеры могут получить доминиканское резидентство, доказав $1,500 USD в месяц гарантированного пенсионного дохода (плюс $250 на иждивенца). Если у вас нет пенсии, Виза Рентиста требует $2,000 USD в месяц пассивного дохода из таких источников, как дивиденды или аренда недвижимости.

Пенсионеры получают несколько преимуществ:

• Освобождение от налогов на импорт домашних товаров
• Освобождение от 3% налога на передачу при первой покупке недвижимости
• Освобождение от налогов на импорт личного автомобиля
• Ускоренное получение гражданства через 2 года резидентства (по сравнению со стандартными 7+ годами)

Доминиканская Республика работает по территориальной налоговой системе. Вот где это становится нюансом: согласно общему Налоговому кодексу (Статья 269), доход от финансовых инвестиций за границей освобождается только в течение первых трех лет резидентства. После этого он технически становится облагаемым налогом. Однако Закон 171-07 — сам Закон о Пенсионерах — явно предоставляет постоянные налоговые льготы на иностранный пенсионный доход и доход из иностранных источников для тех, кто имеет этот конкретный статус визы. Так что если вы пенсионер, получающий доход от аренды недвижимости в других странах или получающий дивиденды от иностранных инвестиций, этот доход остается освобожденным в рамках вашей визовой категории. Это не только территориальная система предоставляет эту выгоду — это конкретные юридические защиты Закона 171-07.

Юридический процесс получения резидентства обычно стоит $1,500-$2,500 на заявителя. Карта резидента требует ежегодного обновления в течение первых четырех лет, затем каждые 2-4 года после этого.

Для инвесторов, ищущих географическую диверсификацию и второе резидентство, этот путь предлагает значительно более низкие барьеры, чем европейские программы Золотой Визы (которые часто требуют инвестиций в размере $500,000+) или сложность требований к резидентству в Дубае.

Региональное сравнение: Где ваши деньги работают усерднее

Фундаментальная разница между Пунта-Каной и Северным побережьем сводится к зрелости рынка. Пунта-Кана — это зрелый, насыщенный рынок с огромной институциональной конкуренцией. Вы конкурируете с Hilton, Marriott и курортами "все включено", которые могут предложить пакеты, включающие питание и развлечения.

Северное побережье находится в фазе роста. Сосуа и Каберете привлекают другую демографию — кайтсерферов, цифровых кочевников, туристов-авантюристов, которые хотят жить в настоящем карибском городе, а не в курортном пузыре. Эти путешественники арендуют частные квартиры и виллы. Они остаются дольше (1-3 месяца против 3-7 дней). Они менее чувствительны к цене, потому что ищут образ жизни, а не просто пляж.

Эта разница в типе туристов напрямую переводится в арендную производительность. Объект в Каберете, сдаваемый в аренду цифровому кочевнику на три месяца по $2,000/месяц, генерирует $6,000 с минимальными затратами на смену арендаторов. Тот же объект в Пунта-Кане, пытающийся конкурировать с курортами, может генерировать $6,000 через пятнадцать различных бронирований, каждое из которых требует уборки, общения с гостями и сборов за платформу.

Глобальный контекст: ДР против обычных подозреваемых

Доминиканская Республика предлагает то, чего не предлагают традиционные направления для оптимизации налогов: доступность. Вы находитесь в двух часах от Майами, в четырех часах от Нью-Йорка. Вы можете проверить свою собственность, не теряя два дня на поездку.

Юридическая структура в соответствии с Законом 108-05 предоставляет реестр в стиле Торренса, аналогичный Австралии или Канаде, предлагая более высокую безопасность, чем многие латиноамериканские коллеги, где права собственности остаются неясными. Система Deslinde, со всей своей бюрократической медлительностью, создает четкую цепочку титулов, которая поддерживается государством.

Золотая Виза Португалии требует минимум полмиллиона долларов. Дубай требует либо значительных инвестиций в недвижимость, либо трудоустройства. ДР требует доказательства дохода в $1,500 в месяц. Это пенсия, а не состояние.

Проверка, которую нельзя пропустить

Плата за проверку в размере $1,500 у уважаемого юриста дешевле, чем ошибка на $150,000.

Я работал с самыми известными юристами по недвижимости в этой области в течение сорока лет. Я успешно завершил и продал объекты в пяти жилых комплексах. У меня есть прямой контакт в земельном офисе, который управляет титулами и деслиндами в Пуэрто-Плата, который

Информация в этой статье предназначена только для общего ознакомления и не должна рассматриваться как юридическая, финансовая или инвестиционная консультация.