Я заехал на парковку Encuentro Residences во вторник утром в конце 2024 года и насчитал четырнадцать автомобилей с номерами Санто-Доминго. Не Пуэрто-Плата. Санто-Доминго. Это двухчасовая поездка в одну сторону. Это не туристы — это инвесторы из столицы, которые совершают поездку, чтобы обеспечить себе приобретение объектов до начала строительства, прежде чем цены поднимутся еще выше. К тому времени, как я вошел в офис продаж, три из этих объектов уже были закрыты.
Это не спекуляция. Это то, что происходит, когда капитал начинает нервничать по поводу традиционных рынков и начинает искать альтернативы, которые имеют математический смысл.
Глобальная экономическая картина на 2026 год выглядит все более фрагментированной. Процентные ставки в Северной Америке и Европе остаются высокими. Португалия исключила опцию Золотой визы на недвижимость в октябре 2023 года. Доходность в Дубае снизилась до 5-6% по мере созревания рынка. Между тем, Доминиканская Республика зафиксировала $4,51 миллиарда прямых иностранных инвестиций в 2024 году, при этом недвижимость и туризм захватили более 40% этих потоков. Северное побережье — в частности, коридор Сосуа-Кабарете — поглощает непропорционально большую долю этого капитала.
Этот отчет рассматривает, почему. Не маркетинговая версия. Версия, которую вы получаете, когда наблюдаете за закрытием сделок и наблюдаете за их крахом в течение 40 лет.
Ключевые выводы
- Потоки капитала: ДР получила $4,51 миллиарда ПИИ в 2024 году, в то время как глобальные потоки в Латинскую Америку сократились на 9%, что доказывает экономическое отделение от региональных тенденций.
- Реальность доходности: Чистая доходность от аренды на Северном побережье составляет от 5,5% до 6,5% после вычета управленческих сборов и затрат на ТСЖ — все еще вдвое больше, чем на многих европейских рынках, но ниже рекламируемых валовых показателей.
- Юридическая основа: Закон 108-05 требует Deslinde (GPS-обследование границ) для всех сделок, но, по оценкам, 60% земель ДР все еще не имеют чистой документации на право собственности.
- Драйвер инфраструктуры: Планируемая трасса Amber Highway сократит время в пути от Сантьяго до Сосуа до менее 30 минут, открывая доступ для богатого класса инвесторов из столицы.
- Налоговая структура: Объекты CONFOTUR получают 15-летние освобождения от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество, создавая реальные долгосрочные преимущества для возврата инвестиций.
Макроэкономическая картина: почему капитал движется
Доминиканская Республика выросла на 5,1% в 2024 году, в то время как прогноз роста еврозоны составил 0,8%. Это не округление. Это структурное расхождение.
Инфляция стабилизировалась на уровне 3,5-4% в конце 2024 года, что полностью соответствует целевому диапазону Центрального банка. Доминиканское песо обесценилось всего на 3% по отношению к доллару — исторически низкий уровень для валюты развивающегося рынка. Более важно, сделки с недвижимостью происходят в долларах США, а не в песо. Вы покупаете актив в твердой валюте в экономике, которая растет быстрее, чем большинство развитых рынков.
Туризм достиг 11,5 миллионов посетителей в 2024 году. Регион Пуэрто-Плата — в сочетании с круизными портами Amber Cove и Taino Bay — привлек более 2 миллионов круизных пассажиров только через эту провинцию. Это не абстрактные числа. Они напрямую переводятся в уровень занятости для краткосрочной аренды и устойчивый спрос на инфраструктуру гостеприимства.
Но вот что не отражают статистические данные: демографический сдвиг, происходящий на уровне улиц. Кафе в Кабарете, которые раньше обслуживали серферов, теперь функционируют как коворкинги. Vagamundo, Fresh Fresh, Front Loop — эти места обеспечивают скорость интернета в среднем 50-100 Мбит/с, и они заполнены ноутбуками каждое утро. Международная школа Сосуа сообщила о почти полной заполненности в 2024 году с учениками из более чем 25 национальностей. Семьи переезжают на постоянное место жительства, а не сезонно.
Это создает принципиально другую инвестиционную гипотезу, чем чисто туристический рынок. Вы не просто делаете ставку на доход от аренды для отдыха. Вы делаете ставку на расширяющуюся базу долгосрочных жителей, которым нужно жилье.
Северное побережье в частности: что делает этот коридор особенным
Кабарете-Сосуа зафиксировала рост активных разрешений на строительство на 12-15% в годовом исчислении на конец 2024 года. Новые проекты, такие как The Wave и Connections в Плайя Энкуентро, начали предпродажи с начальными ценами около $180,000. Это значительный скачок по сравнению с ценами $1,800 за квадратный метр, которые были распространены в 2022 году. Текущее строительство до начала продаж составляет $2,900+ за квадратный метр для объектов, близких к океану.
Событие Master of the Ocean вернулось в феврале 2024 года с участием более 70 элитных спортсменов, укрепляя бренд образа жизни "серф и работа", который удерживает активных состоятельных людей в этом районе круглый год. Это не туризм. Это миграция образа жизни.
Запасы транспортных средств в туристических зонах увеличились на 9,5% согласно данным DGII, что обусловлено внутренним туризмом и долгосрочными экспатриантами. Индикатор номерных знаков, который я упомянул ранее? Это физическое проявление капитала, текущего из Санто-Доминго на побережье, поскольку богатый класс инвесторов диверсифицируется из столицы.
Развитие Пунта Бергантин возле Сосуа — киностудии при поддержке Вина Дизеля, инновационные центры, более 4,000 гостиничных номеров — прогнозируется создать 83,000 рабочих мест. Это не курорт. Это экономический двигатель, который будет стимулировать долгосрочный спрос на жилье по всему региону.
Сравнительная реальность: ДР против альтернатив
Португалия исключила путь недвижимости из своей программы Золотой визы в октябре 2023 года. Вы больше не можете купить дом за €500,000 для получения резиденции. Эта опция исчезла. Испания ужесточила требования для Нелукратной визы. Программа гражданства через инвестиции в Турции продолжает повышать минимальный порог. Дубай работает, пока вы не учтете стоимость жизни и сжатую доходность.
ДР остается открытой.
| Рынок | Цена входа (побережье) | Чистая доходность от аренды | Путь к резиденции | Налоговая структура |
|---|---|---|---|---|
| Северное побережье ДР | $2,200 - $3,200 за кв.м | 5.5% - 6.5% | 4-6 месяцев | CONFOTUR: 0% на 15 лет |
| Португалия | €4,500+ за кв.м | 3% - 4% | Золотая виза исключена | NHR завершен/изменен 2024 |
| Дубай | $3,800+ за кв.м | 5% - 6% | Доступна виза на недвижимость | 0% подоходный налог |
| Майами | $5,000+ за кв.м | 3% - 4% | Нет прямого пути | Федеральные + государственные налоги |
Стоимость жизни примерно на 44% дешевле, чем во Флориде, и на 30% дешевле, чем в Южной Европе, согласно данным Numbeo за 2024 год. Аэропорт Пуэрто-Плата предлагает прямые рейсы в Майами за два часа, в Нью-Йорк за 3,5 часа. Вы не сталкиваетесь с проблемами долгих перелетов, как в Дубае или Турции.
Иностранцы имеют равные права на собственность с местными жителями в соответствии со статьей 25 Конституции. Не требуется фидеикомисо, как в Мексике. Нет ограниченных зон. Вы покупаете право собственности напрямую на свое имя.
Иллюзия инвентаризации: почему 700 объявлений ничего не значат
Онлайн-агрегаторы показывают более 700 объявлений в Пуэрто-Плата. Инсайдеры отрасли оценивают, что 30-40% из них устарели — уже проданы, сняты с рынка или цены на них подняты до уровня фантастики. Это проблема "зомби-листингов".
Инвентаризация класса А — современное строительство, виды на океан, охраняемая безопасность — имеет скорость поглощения менее 45 дней в конце 2024 года. Хорошие объекты движутся быстро. Оставшаяся инвентаризация стоит шесть месяцев или более, потому что требует значительных ремонтов или имеет проблемы с правом собственности.
Вот фильтр, который имеет значение: только 40-50% земель в ДР имеют полностью модернизированное право собственности в соответствии с Законом 108-05. Этот закон установил систему Торренса в 2007 году, гарантируя, что государство поддерживает сертификат права собственности. Объекты без Deslinde — GPS-обследования границ, которое требует Закон 108-05 — не могут быть профинансированы банком. Они фактически не подлежат инвестированию для тех, кто нуждается в уверенности.
Таким образом, эти 700 объявлений сокращаются до, возможно, 200, когда вы фильтруете по чистому Deslinde, современному строительству и разумным ценам. Рынок более узкий, чем кажется.
Сделки вне рынка составляют, по оценкам, 20% сделок высокой стоимости свыше $500,000. Продавцы защищают конфиденциальность. Покупатели избегают войн ставок. Лучший инвентарь никогда не попадает на сайты агрегаторов.
Цены на строительство до начала продаж в Энкуентро выросли с $1,800 за квадратный метр в 2022 году до $2,900+ в 2024 году. Это вознаграждает ранних участников, но также отражает реальность, что затраты на строительство выросли до $850-$1,100 за квадратный метр для высококачественной отделки. Существующие готовые объекты становятся более ценными по сравнению с необработанными постройками, когда затраты на строительство растут.
Прибрежные земли в самом Кабарете ограничены из-за ограничений 60-метровой морской зоны. Вы не можете строить новые прибрежные объекты. Вы можете только купить то, что уже существует, или то, что было узаконено. Эта нехватка стимулирует рост стоимости для объектов, соответствующих требованиям.
Инфраструктура: слон, который на самом деле уменьшается
Отключения электроэнергии остаются проблемой. Edenorte, местная коммунальная служба, все еще сталкивается с проблемами стабильности. Но частные застройки теперь требуют резервные генераторы в качестве стандарта. Многие интегрируют солнечную мощность. ДР получает 9-11 часов солнца в день. Sosua Ocean Village установила более 1,800 солнечных панелей. Владельцы домов, устанавливающие частные солнечные системы, видят возврат инвестиций за 4-7 лет, потому что затраты на энергию достаточно высоки, чтобы оправдать первоначальные вложения.
Программа Net Metering позволяет владельцам недвижимости продавать избыточную солнечную энергию обратно в сеть. Затраты на инфраструктуру становятся потоками доходов, если вы правильно их структурируете.
Starlink запустился в ДР в середине 2022 года. К концу 2024 года он обеспечивал 100% покрытие в сельских районах Северного побережья со скоростью 100+ Мбит/с. Это решило проблему подключения для цифровых кочевников. Объекты, которые ранее были слишком удалены для долгосрочной аренды, стали жизнеспособными, потому что надежность интернета больше не зависела от местной сети.
Охраняемые сообщества с независимым резервным питанием требуют более высоких ставок аренды, потому что они гарантируют круглосуточное электроснабжение. Это критично для удаленных работников. Объект, который теряет питание во время звонка в Zoom, теряет бронирования. Сообщества, которые решают эту проблему, получают премиальные цены.
Проект трассы Amber Highway, соединяющий Сантьяго с Пуэрто-Плата, остается приоритетом правительства. По состоянию на начало 2026 года проект находится на стадии тендера и раннего выполнения — предложения должны были быть поданы в марте 2026 года. Когда он будет завершен, время в пути сократится до 30 минут. Задержки в строительстве обычны — это ДР — но намерение повышает стоимость земли, потому что Сантьяго представляет собой богатый класс инвесторов столицы. Как только эта дорога откроется, ожидайте новую волну внутренних инвестиций, текущих на побережье.
Медицинская инфраструктура важна для пенсионеров. Больницы Centro Médico Cabarete и Bournigal принимают международные страховки, включая Humana и BlueCross. Это в списке одобренных медицинских поставщиков посольства США. Это не уровень здравоохранения Майами, но достаточно для рутинного ухода и экстренных случаев.
Юридическая основа: Закон 108-05 и почему это важно
Закон 108-05 установил систему Registro Inmobiliario в 2007 году. Она основана на системе Торренса, что означает, что государство гарантирует сертификат права собственности. Если ваше имя указано в сертификате права собственности, и у объекта есть действующий Deslinde, государство поддерживает ваше владение.
Это Святой Грааль безопасности инвестиций в ДР.
Но 60% земель в ДР все еще не имеют четкого права собственности, согласно оценкам Госдепартамента США. Вот почему вам нужен адвокат, который имеет прямой контакт с земельным офисом. Моя фирма работает с офисом права собственности в Пуэрто-Плата десятилетиями. Мы можем проверить титулы и проверить Deslindes, прежде чем вы вложите капитал. Этот шаг проверки не подлежит обсуждению.
Deslinde — это GPS-обследование границ, которое создает уникальное обозначение для объекта. Без него границы неоднозначны. Возникают споры. Банки не финансируют его. Перепродажа становится сложной.
Процесс требует лицензированного геодезиста (агрименсор), чтобы подтвердить, что физический объект соответствует координатам Deslinde. Вам также нужно получить сертификат от DGII о том, что объект не имеет задолженностей по налогам IPI — 1% ежегодного налога на имущество — чтобы залоги не перешли к вам при закрытии сделки.
Для кондоминиумов Закон 5038 регулирует Régimen de Condominio. Изучите последние три месяца протоколов собраний ТСЖ. Ищите внеочередные оценки на ремонт генераторов. Это красный флаг, указывающий на то, что инфраструктура здания выходит из строя.
Страхование титула доступно через крупные международные компании, такие как Stewart Title. Это защита, недоступная во многих развивающихся рынках. Она защищает от дефектов титула, которые могут быть упущены при проведении должной осмотрительности.
Услуги эскроу — либо на базе США, либо через уважаемые местные счета — удерживают депозиты до выполнения условий закрытия. Это защищает ваши средства, если продавец не может предоставить чистый титул.
Иностранцы имеют те же права на собственность, что и граждане. Нет ограничений. Не требуется банковских трастов. Вы держите титул напрямую. Это конституционно в соответствии со статьей 25. Это не закон, который может измениться с приходом следующей администрации. Это основополагающее.
Финансовая реальность: CONFOTUR и реальные доходы
CONFOTUR — Закон 158-01 — это налоговое преимущество, которое меняет математику.
Объекты под CONFOTUR получают 15-летнее освобождение от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество IPI. Для объекта стоимостью $300,000 это $9,000 сэкономлено при покупке и $3,000 сэкономлено ежегодно. За 15 лет это $54,000 налоговых сбережений, если не учитывать рост оценочной стоимости.
Объекты CONFOTUR также могут претендовать на освобождение от подоходного налога на доходы от аренды на срок до 15 лет. Это зависит от конкретного утверждения проекта, но это значительное преимущество, когда оно применяется.
Для объектов, не относящихся к CONFOTUR, 1% ежегодный налог IPI применяется только в том случае, если ваши общие владения недвижимостью превышают примерно RD$10,2 миллиона — около $172,000 USD на 2025 год. Ниже этого порога вы освобождены. Порог ежегодно корректируется с учетом инфляции.
Закон 171-07 предоставляет дополнительные льготы для иностранных пенсионеров. Полное освобождение от налога на передачу при первой покупке недвижимости. 50% освобождение от налога на регистрацию ипотеки, если вы финансируете через доминиканский банк. Беспошлинный ввоз бытовых товаров и одного транспортного средства. Эти сбережения складываются, когда вы обставляете инвестиционную недвижимость.
Теперь о проверке реальности доходности.
Валовая доходность 8-9% часто рекламируется. Чистая доходность после управленческих сборов (20-25%) и затрат на ТСЖ ($250-$400 в месяц) обычно составляет от 5,5% до 6,5%. Это все еще вдвое больше, чем чистая доходность на многих европейских рынках, но это не 10-12% валовой показатель, который вы видите в маркетинговых материалах.
Элитные кондоминиумы в Кабарете поддерживали 75-80% заполняемость в 2024 году, согласно данным AirDNA. Это превосходит национальный средний показатель в 65%. Объекты, оптимизированные для цифровых кочевников — современные, с быстрым Wi-Fi, рядом с пляжем — генерируют доходность 8-12%, потому что они захватывают как краткосрочную аренду для отдыха, так и среднесрочные (1-6 месяцев) пребывания удаленных работников.
Цифровые кочевники путешествуют круглый год. Это сглаживает традиционный низкий сезон с мая по ноябрь. Объекты, которые ориентированы на эту демографию, поддерживают более высокую заполняемость в те месяцы, когда традиционная аренда для отдыха стоит пустой.
Налог на прирост капитала составляет 27%, но он рассчитывается на основе инфляционно скорректированной базы. Для долгосрочных держателей это значительно снижает эффективное налоговое бремя. Если вы держите в течение десяти лет в условиях высокой инфляции, скорректированная база значительно увеличивается.
Местные банки предлагают ипотечные кредиты иностранцам, но ставки составляют 7-9% в долларах США. Покупатели за наличные доминируют, поддерживая рынок без долгов и стабильным. Это особенность, а не ошибка. Рынки с чрезмерной задолженностью сильнее падают во время спадов.
Что ожидается: прогноз на Q1-Q2 2025 года
Министерство туризма прогнозирует 12 миллионов посетителей к концу 2025 года, что обусловлено расширением круизных портов. Консервативные оценки предсказывают 7-10% прирост капитала для прибрежной недвижимости Северного побережья в 2025 году из-за нехватки земли. Это не спекуляция. Это математический результат конечного предложения, встречающегося с растущим спросом.
По мере ужесточения правил визы для цифровых кочевников в Испании и Португалии — и по мере завершения или изменения налоговых льгот NHR в Португалии в 2024 году — ожидается 15% увеличение заявок из Европы на резиденцию в ДР, согласно прогнозам миграции Global Citizen Solutions. Эти заявители нуждаются в жилье.
Аренда с Starlink и солнечными резервными системами будет иметь 15-20% премию за ночь по сравнению с объектами, зависящими от сети. Это уже происходит, но это станет стандартным ценообразованием, поскольку автономия инфраструктуры становится базовым ожиданием.
По мере стабилизации или снижения ставок ФРС США в 2025 году больше американского капитала будет разблокировано. Это, вероятно, приведет к наплыву на рынок покупателей за наличные в ДР во втором квартале 2025 года. Движения процентных ставок напрямую влияют на доступность капитала для международных инвестиций в недвижимость. Когда ставки в США падают, доллары текут на рынки с более высокой доходностью.
Коэффициент конверсии круизов в инвесторов имеет значение. С 1,9 миллиона круизных пассажиров, прибывающих в Пуэрто-Плата в 2024-2025 годах, даже небольшой процент возвращающихся для покупки недвижимости представляет значительный спрос. Вот как растут рынки — туристы становятся жителями, становятся инвесторами.
Новые маршруты из Мадрида и Цюриха в Пуэрто-Плата, запланированные на 2025 год, увеличат долю европейской демографии с высокими расходами. Прямые рейсы снижают трение. Снижение трения увеличивает поток инвестиций.
МВФ прогнозирует, что ВВП ДР останется выше 5% до 2025 года. Это обеспечивает стабильный макроэкономический фон для инвестиций. Вы не делаете ставку на один сектор. Вы делаете ставку на экономику, которая растет быстрее, чем большинство развитых рынков, при этом поддерживая контроль над инфляцией и стабильность валюты.
Должная осмотрительность, которая действительно имеет значение
Чтобы претендовать на резиденцию Пенсионера, вам нужно подтверждение дохода в размере $1,500 USD в месяц плюс $250 на иждивенца. Для резиденции Рентиста это $2,000 USD в месяц. Это требования к доходу в соответствии с Общим законом о миграции 285-04. Гражданство возможно через два года через ускоренный процесс.
Бюджетируйте 4-5% от стоимости покупки на все затраты на закрытие сделки — 3% налог на передачу, юридические сборы, нотариус. Ожидайте, что вы заплатите уважаемому адвокату 1-1,5% от стоимости недвижимости за услуги по закрытию сделки. Не используйте адвоката продавца. Это не паранойя. Это базовая защита от конфликта интересов.
Всегда требуйте Certificado de Título и проверяйте сертификат Cargas y Gravámenes — отчет о залогах и обременениях — в Реестре. Это покажет вам, есть ли у объекта непогашенные долги, ипотеки или юридические претензии.
Проверьте ампераж электрического подключения. Многие старые кондоминиумы имеют только 30-60 ампер, чего недостаточно для современных кондиционеров и электрических печей. Это станет вашей проблемой после покупки.
Запросите последние три месяца протоколов собраний ТСЖ. Ищите закономерности. Частые специальные оценки указывают на то, что резервный фонд здания недостаточен или инфраструктура выходит из строя. Это красный флаг.
Проверьте свою рентабельность инвестиций с 30% уровнем вакантности, а не с рекламируемыми 10-15%. Консервативные предположения защищают вас, когда рыночные условия меняются. Если инвестиция все еще имеет смысл при 30% вакантности, у вас есть буфер.
Игнорируйте цены в списке. Попросите вашего брокера предоставить Сравнительный рыночный анализ на основе данных о проданных объектах за последние шесть месяцев. Цены в списке отражают оптимизм продавца. Цены на проданные объекты отражают рыночную реальность.
Убедитесь, что у объекта есть независимая система водоочистки или колодцы, если вы покупаете в застройке. Муниципальное водоснабжение может быть нестабильным. Объекты с частными водными системами предлагают конкурентное преимущество.
Подтвердите наличие круглосуточной системы безопасности, если вы покупаете в охраняемом сообществе. Камеры, охраняемые ворота, периметральные стены. Это базовое ожидание для иностранных покупателей. Без этого перепродажа становится сложной.
Проверьте, что подъездные дороги асфальтированы. Недавнее асфальтирование второстепенных дорог в Сосуа открыло ценность в ранее труднодоступных районах. Неасфальтированные дороги снижают стоимость недвижимости и привлекательность аренды.
Резюме: контрольный список для инвесторов
- Юридическая проверка: Подтвердите, что у объекта есть действующий Deslinde в соответствии с Законом 108-05 и проверьте Certificado de Título напрямую в Реестре, чтобы убедиться, что не существует скрытых залогов или споров о границах.
- Страхование титула: Обеспечьте страхование титула через международного провайдера, такого как Stewart Title, для защиты от дефектов, которые могут быть упущены при проведении должной осмотрительности, особенно важно, учитывая, что 60% земель ДР все еще не имеют четкой документации на право собственности.
- Аудит инфраструктуры: Проверьте электрический ампераж (минимум 60 ампер для современных приборов), подтвердите наличие резервных систем питания и проверьте скорость интернета — объекты с Starlink и солнечными резервными системами требуют 15-20% премии за аренду.
- Финансовое здоровье ТСЖ: Запросите три месяца протоколов собраний ТСЖ и изучите внеочередные оценки или затраты на ремонт генераторов, которые указывают на выходящую из строя инфраструктуру и будущую финансовую ответственность.
- Проверка налогового статуса: Получите сертификат DGII о том, что все налоги на имущество IPI актуальны, чтобы предотвратить передачу залогов при закрытии сделки, и подтвердите статус CONFOTUR, если он рекламируется, чтобы убедиться, что 15-летние налоговые освобождения действительны.
- Анализ сопоставимых продаж: Игнорируйте цены в списке и требуйте CMA на основе фактических данных о проданных объектах за последние шесть месяцев — объекты в Сосуа закрываются на 10-15% ниже запрашиваемых цен в конце 2024 года.
- Тест на стресс вакантности: Рассчитайте чистую рентабельность инвестиций, используя консервативный уровень вакантности в 30% вместо рекламируемых 10-15%, чтобы убедиться, что инвестиция остается жизнеспособной во время рыночных спадов или в межсезонье.
- Планирование резиденции: Определите, имеете ли вы право на резиденцию Пенсионера ($1,500/месяц дохода) или Рентиста ($2,000/месяц дохода) в соответствии с Законом 285-04 до покупки, чтобы согласовать приобретение недвижимости с иммиграционной стратегией.
- Независимость водной системы: Подтвердите, что у объекта есть частная система водоочистки или колодцы, а не полная зависимость от муниципального снабжения, которое может быть нестабильным и влияет как на привлекательность аренды, так и на стоимость перепродажи.
- Инфраструктура безопасности: Подтвердите наличие круглосуточных систем безопасности, включая камеры, охраняемые ворота и периметральные стены — это базовое ожидание для иностранных покупателей и критично для перепродажи.
Разумный путь
Северное побережье представляет собой математическую возможность в конце 2024 года, переходя в 2025 год. Активы, номинированные в долларах, в растущей экономике с налоговыми преимуществами, которые действительно снижают вашу базу затрат. Чистая доходность, которая превосходит зрелые рынки. Пути к резиденции, которые остаются открытыми, в то время как конкуренты закрывают свои.
Но возможность существует, потому что рынок остается непрозрачным. Зомби-листинги создают иллюзию обильного инвентаря. Проблемы с правом собственности исключают 60% объектов из серьезного рассмотрения. Проблемы с инфраструктурой требуют решений, которые не все застройки предоставляют.
Инвесторы, которые здесь преуспевают, — это те, кто проверяет все. Кто понимает, что Закон 108-05 не является необязательным. Кто рассчитывает чистую доходность с консервативными предположениями. Кто осознает, что на непрозрачном рынке, с кем вы работаете, определяет, захватите ли вы потенциал роста или заплатите дорого за обучение.
Мы на этом рынке более 20 лет. Мы видели все вариации сделки, которая выглядит хорошо, пока вы не изучите титул. Недвижимость, которая идеально подходит, пока вы не учтете фактические затраты ТСЖ. Развитие, которое обещает преимущества CONFOTUR, которые еще не утверждены.
Капитал, текущий на Северное побережье, реален. Демографический сдвиг реален. Улучшения инфраструктуры происходят, даже если они медленнее, чем прогнозировалось. Возможность легитимна.
Но легитимные возможности все еще требуют легитимной должной осмотрительности. Проверьте Deslinde. Проверьте титул. Проверьте цифры на стресс. Работайте с адвокатами, которые имеют прямой доступ к земельному офису и десятилетия опыта в навигации по этому конкретному рынку.
Вот как действует умный капитал. Не гоняясь за заголовками. Проверяя факты и структурируя сделки, которые имеют математический смысл, независимо от того, что рынок сделает в следующем году.
Если вы серьезно оцениваете Северное побережье, начните с юридической основы. Все остальное — доходность, образ жизни, потенциал роста — зависит от покупки недвижимости с чистым титулом и четкими границами. Сделайте это правильно, и остальное последует. Сделайте это неправильно, и вы платите за обучение.
