Я закрыл более 2000 сделок с недвижимостью за свои 40 лет практики в области права недвижимости в Сосуа. В прошлый вторник пара из Торонто вошла в мой офис с "Свидетельством о праве собственности", которое они купили, не видя, за 180 000 долларов. Бумага выглядела официально — тисненая печать, нотариальные штампы, все дела. Она также была совершенно бесполезной. Титул был "Constancia Anotada", временным документом 1987 года, представляющим собой долю в неразделенном участке площадью 200 гектаров где-то в холмах над Кабарете. Они не имели понятия, где находится их фактическая земля. Банк не финансировал это. Они не могли строить на этом. А "юрист", который занимался сделкой? Нотариус без опыта в недвижимости, который взял с них 800 долларов за то, чтобы поставить печать на их ошибке.
Это пробел, который я пишу, чтобы заполнить. Не пробел между вами и покупкой недвижимости, а пробел между тем, что обещают глянцевые брошюры, и тем, что на самом деле происходит, когда вы переводите деньги в Карибский бассейн. Северное побережье Доминиканской Республики — в частности, Сосуа и Кабарете — предлагает законные финансовые преимущества, которые не могут сравниться с Дубаем, Португалией и Кипром. Но эти преимущества ничего не значат, если вы не понимаете юридическую архитектуру, поддерживающую их.
В 2024 году Доминиканская Республика приняла примерно 11,2 миллиона посетителей, что на 9% больше по сравнению с предыдущим годом. ВВП вырос на 5,1% в том же году, опережая большинство стран Латинской Америки. Прямые иностранные инвестиции достигли 4,39 миллиарда долларов в 2023 году, причем недвижимость и туризм поглотили большинство. Цифры реальны. Возможность реальна. Также реально то, что 40% старых объектов в сельских районах все еще имеют те же бесполезные Constancias, которые купили мои клиенты из Торонто. Разница между безопасной инвестицией и дорогим уроком заключается исключительно в документации.
Ключевые выводы
- Юридическая безопасность: Закон 108-05 установил систему титулов, гарантированную государством, но только объекты с завершенным Deslinde (GPS-обследованием границ) имеют право на эту защиту — и 40% сельских объектов все еще не имеют его.
- Налоговое преимущество: Объекты, квалифицированные по CONFOTUR, исключают 3% налог на передачу и 1% ежегодный налог на имущество (IPI) на 15 лет, экономя примерно 41 300 долларов на покупке за 450 000 долларов за десятилетие.
- Путь к резидентству: Инвестиция в недвижимость на сумму 200 000 долларов дает право на немедленное получение постоянного резидентства по Закону 171-07, полностью обходя стадию временного резидентства.
- Реальность передачи: Налоговые льготы CONFOTUR применяются только к первому покупателю — при перепродаже обычно восстанавливается 3% налог на передачу, если только не структурировано через передачу корпоративных акций.
- Сроки закрытия: Стандартные сделки с чистыми титулами закрываются за 30-60 дней, но объекты без завершенного Deslinde могут продлить процесс на 6-12 месяцев.
Переводчик "Юридического языка": превращение статутов в прибыль
Большинство юридических текстов в Доминиканской Республике предназначены для того, чтобы вас запутать. Законы написаны на испанском языке, административные процедуры сложны, а государственные веб-сайты не обновлялись с 2019 года. Моя работа последние четыре десятилетия заключалась в том, чтобы перевести этот беспорядок во что-то, что вы действительно можете использовать для зарабатывания денег.
Закон CONFOTUR (Закон 158-01)
Официальное название: Закон о содействии развитию туризма (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).
"Перевод для кошелька": Это 15-летние налоговые каникулы. Если вы покупаете квалифицированную недвижимость — обычно это кондоминиум или вилла в обозначенной туристической зоне, такой как Сосуа или Кабарете — вы платите $0 налог на передачу при закрытии (обычно 3%) и $0 ежегодный налог на имущество в течение следующих десяти с половиной лет.
Закон был принят в 2001 году для стимулирования развития туризма в районах с "высоким потенциалом, но низким развитием". Северное побережье было основной целью. Правительство хотело, чтобы иностранный капитал поступал в Пуэрто-Плата, который был в тени Пунта-Каны в течение многих лет. Поэтому они создали финансовый стимул, который действительно работает.
Вот разбивка на покупку кондоминиума за 450 000 долларов:
Без CONFOTUR вы платите 13 500 долларов налог на передачу при закрытии. Затем, каждый год, вы платите 1% на стоимость, превышающую порог освобождения. На 2025 год этот порог составляет RD$10,190,833 (примерно 172 000 долларов США). Ваша налогооблагаемая стоимость составляет 450 000 - 172 000 = 278 000 долларов. Ежегодный налог IPI составляет 2 780 долларов. За 10 лет вы смотрите на 13 500 + 27 800 = 41 300 долларов налогов.
С CONFOTUR вы платите $0.
Эта экономия в размере 41 300 долларов представляет собой увеличение вашей доходности на 9,1% от инвестиций в 450 000 долларов, даже не учитывая доход от аренды или прирост стоимости. И объекты на Северном побережье в закрытых сообществах увеличились в цене на 5-8% ежегодно за последние три года на основе анализа местного рынка. Математика проста.
Но — и здесь большинство покупателей спотыкаются — освобождение применяется к первому покупателю. Если вы покупаете перепродажную недвижимость CONFOTUR у кого-то, кто уже владел ею, вы не автоматически наследуете оставшиеся годы налогового освобождения. DGII (Dirección General de Impuestos Internos, налоговая служба) требует, чтобы вы повторно подали заявку, и одобрение не гарантировано. Оригинальный сертификат CONFOTUR разработчика не передается с титулом, если вы не покупаете компанию, владеющую недвижимостью, а не саму недвижимость.
Я видел, как покупатели платили полную цену за "кондо CONFOTUR", только чтобы обнаружить, что они обязаны платить стандартный 3% налог на передачу, потому что продавец был вторым владельцем. Это сюрприз в размере 13 500 долларов на покупку за 450 000 долларов. Агент продавца либо не знал, либо не заботился. Вот почему вам нужен юрист, специализирующийся на недвижимости, а не друг вашего кузена, который занимается разводами.
Закон 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)
Официальное название: Закон о регистрации недвижимости.
"Перевод для кошелька": Это закон, который гарантирует, что ваш титул действительно ваш. Он заменил старую, небезопасную министерскую систему на современный, основанный на GPS реестр, где государство само поддерживает легитимность вашего Свидетельства о праве собственности.
До 2007 года, когда этот закон был принят, владение недвижимостью в ДР было беспорядком. Титулы выдавались различными государственными учреждениями с минимальной координацией. Границы описывались с использованием "метов и границ" — расплывчатых описаний, таких как "от большого камня до мангового дерева". Несколько человек могли иметь пересекающиеся претензии на одну и ту же землю. Мошенничество было повсеместным.
Закон 108-05 ввел систему Торренса, которая используется в Австралии, частях Канады и нескольких штатах США. В рамках этой системы Свидетельство о праве собственности является окончательным доказательством владения. Если оно зарегистрировано, оно реально. Если существует залог или ипотека, это указано в титуле. Если это не указано, это не существует. Государство гарантирует это.
Но вот критическая деталь: гарантия применяется только к объектам, которые завершили процесс Deslinde. Deslinde — это GPS-обследование границ, поданное в Национальную дирекцию кадастровых съемок и одобренное судами по делам о недвижимости. Оно превращает ваше расплывчатое описание земли в геореференцированный участок с уникальным кадастровым обозначением.
С 2009 года ни одна недвижимость не может быть законно продана или заложена без Deslinde. Закон требует этого. Но исполнение было медленным, особенно в сельских районах. Вот почему 40% старых объектов в таких местах, как холмы за Сосуа, все еще имеют "Constancias Anotadas" — временные документы, представляющие собой долю в большем, неразделенном участке.
Constancia не бесполезна, но она не является банковской. Доминиканские банки не будут финансировать недвижимость без Окончательного Титула и завершенного Deslinde. Если вы покупаете недвижимость с Constancia, вы покупаете ее за наличные и принимаете риск, что процесс Deslinde может занять 6-12 месяцев и стоить 5 000-10 000 долларов на оплату услуг геодезиста и юридических услуг.
Пара из Торонто, о которой я упоминал ранее? Они сейчас платят геодезисту 4 500 долларов за картографирование своей земли, и мы подаем заявление на судебный Deslinde, который займет как минимум восемь месяцев на обработку. Они могли бы избежать этого, потратив 600 долларов заранее на проверку титула.
Цифровизация Реестра Титулов снизила уровень мошенничества более чем на 80% за последнее десятилетие, согласно Судебной системе Доминиканской Республики. Но "снижение" не означает "устранение". Я все еще вижу поддельные документы, нераскрытые залоги и объекты, проданные людьми, которые на самом деле ими не владеют. Реестр является публичным — вы можете проверить юридический статус любой недвижимости онлайн в большинстве юрисдикций, включая Пуэрто-Плата — но вы должны знать, что искать.
Вот почему первый вопрос, который я задаю любому иностранному покупателю: "Вы проверили статус Deslinde?" Если ответ отрицательный, мы не двигаемся вперед, пока это не будет сделано.
Кейс-стадия: Финансовая анатомия инвестиций в размере 450 000 долларов
Позвольте мне провести вас через реальные цифры на типичной покупке на Северном побережье. Это не гипотетика. Это математика, которую я делаю с клиентами каждую неделю.
Вы покупаете 2-комнатный кондоминиум с видом на океан в закрытом сообществе в Кабарете. Цена покупки: 450 000 долларов США. Недвижимость квалифицирована по CONFOTUR, построена известным застройщиком, и титул чистый с завершенным Deslinde.
Стандартная покупка (без CONFOTUR)
Налог на передачу: 3% от цены покупки = 13 500 долларов США (оплачивается один раз при закрытии).
Ежегодный налог на имущество (IPI): Порог освобождения на 2025 год составляет 172 000 долларов. Вы платите 1% на стоимость, превышающую этот порог.
- Налогооблагаемая стоимость: 450 000 - 172 000 = 278 000 долларов
- Ежегодный IPI: 2 780 долларов США
Общая сумма за 10 лет: 13 500 (передача) + 27 800 (IPI за 10 лет) = 41 300 долларов США.
Покупка по CONFOTUR
Налог на передачу: $0 (освобожден по Закону 158-01).
Ежегодный налог на имущество (IPI): $0 на 15 лет (освобожден по CONFOTUR).
Общая сумма за 10 лет: $0 USD.
Чистая экономия: 41 300 долларов.
Это увеличение вашей доходности на 9,1% до того, как вы соберете ни одного доллара от аренды. И спрос на аренду в Кабарете увеличился на 18% в 2024 году, благодаря удаленным работникам и цифровым кочевникам. Чистая доходность от аренды в Сосуа и Кабарете в среднем составляет 6-9%, согласно анализу местного рынка. Если вы зарабатываете 2 500 долларов в месяц на аренде (консервативно для хорошо управляемого 2-комнатного), это 30 000 долларов в год. Вычтите 8 000 долларов на сборы HOA, управление недвижимостью (10% от валового дохода) и обслуживание, и вы получаете 22 000 долларов в год — доходность 4,9% на ваши инвестиции в 450 000 долларов.
Добавьте 41 300 долларов налоговой экономии за 10 лет, и ваша эффективная доходность увеличивается до 5,8%. Учитывая 5-8% ежегодный прирост стоимости (нижняя граница среднего показателя для закрытых объектов на Северном побережье), вы смотрите на 10-13% общего годового дохода.
Но только если вы правильно структурируете это.
Скрытые затраты
Юридические сборы: Стандартная ставка составляет 1-1,5% от цены покупки. На 450 000 долларов это 4 500-6 750 долларов. Если ваш юрист берет больше 1,5% без сложных судебных разбирательств, вы переплачиваете.
Нотариальные сборы: Примерно 1 000 долларов за нотариальное заверение и расходы на штампы. Это отдельно от юридических сборов.
Проверка геодезиста: Если вы хотите, чтобы независимый геодезист проверил границы (что я рекомендую), выделите 400-600 долларов. Это займет 3-5 дней.
Сборы за эскроу: Если вы используете эскроу-сервис, базирующийся в США (что я также рекомендую), ожидайте 1% от цены покупки. На 450 000 долларов это 4 500 долларов. Менее 20% местных сделок используют эскроу, но это единственный способ гарантировать, что ваши средства не будут выпущены, пока титул не будет чистым.
Общие затраты на закрытие: 10 400-12 850 долларов (2,3-2,9% от цены покупки).
Сравните это с Испанией, где налог на передачу составляет 6-10%. Или Флоридой, где ежегодный налог на имущество составляет 1-2% от полной стоимости имущества (не только от избыточной стоимости над порогом освобождения). Доминиканская Республика структурно дешевле для владения недвижимостью. Но вы платите за эту экономию в виде бюрократической сложности.
DGII имеет право самостоятельно оценивать вашу недвижимость. Если они оценивают стоимость выше, чем ваша контрактная цена, вы платите налог на их оценочную стоимость, а не на вашу контрактную цену. Это закреплено в DGII Norm 06-18. Я видел, как оценки приходили на 15-20% выше контрактной цены, особенно на прибрежные объекты. Вы можете обжаловать, но процесс обжалования занимает месяцы. Бюджетируйте на более высокую сумму.
Процесс подачи заявки: от "официальной" брошюры к реальности
Государственные веб-сайты делают это звучать просто. "Зарегистрируйте свою недвижимость за 30 дней!" "Ускоренное резидентство за 45 рабочих дней!" Я занимаюсь этим 40 лет. Это никогда не занимает 30 дней. Это никогда не занимает 45 дней. Вот что на самом деле происходит.
Фаза 1: Первоначальная проверка недвижимости (7-14 дней)
Теория: Вы находите объявление онлайн, проверяете его легитимность и делаете предложение.
Реальность: Прежде чем сделать предложение, вам нужен юрист, чтобы получить сертифицированный отчет из Реестра Титулов. Это называется Estado Jurídico — отчет о юридическом статусе. Он перечисляет все залоги, ипотеки, обременения или юридические претензии к недвижимости. Он также подтверждает, является ли продавец фактическим зарегистрированным владельцем.
Этот отчет занимает 10-15 рабочих дней для получения из Реестра. Если недвижимость находится в Пуэрто-Плата (который охватывает Сосуа и Кабарете), Реестр модернизирован и относительно эффективен. Если недвижимость находится в сельской местности с более старым офисом Реестра, добавьте еще неделю.
Что вы ищете:
- Окончательный титул: Свидетельство о праве собственности должно говорить "Certificado de Título" с уникальным кадастровым номером. Если оно говорит "Constancia Anotada", остановитесь. Вы покупаете временную долю в неразделенном участке.
- Статус Deslinde: Титул должен ссылаться на завершенный Deslinde с GPS-координатами. Если этого нет, недвижимость не может быть законно продана по Закону 108-05.
- Залоги и ипотеки: Любые непогашенные долги, обеспеченные недвижимостью, будут перечислены. Продавец несет ответственность за их погашение до закрытия, но вы должны убедиться, что они действительно погашены.
- Налоговая соответствие: Недвижимость должна быть актуальной по платежам IPI. Неоплаченные налоги на имущество начисляют проценты в размере 1,10% в месяц (составные). Я видел объекты с 20 000 долларов неоплаченных налогов за десятилетие пренебрежения.
Если титул чистый, вы переходите к Фазе 2. Если нет, вы уходите или договариваетесь о снижении цены, чтобы покрыть стоимость устранения проблем.
Фаза 2: Договор купли-продажи и задаток (1 неделя)
Теория: Вы подписываете контракт и переводите задаток.
Реальность: Contrato de Promesa de Venta (Обещание продажи) является юридически обязательным соглашением в Доминиканской Республике. Если вы не выполняете обязательства, вы теряете задаток (обычно 10% от цены покупки). Если продавец не выполняет обязательства, он должен выплатить вам двойной задаток. Это закреплено в Гражданском кодексе.
Контракт должен включать:
- Условные оговорки: Оговорка, позволяющая вам отменить и вернуть полный задаток, если проверка титула выявит проблемы. Без этого вы застряли, даже если недвижимость юридически дефектна.
- Условия эскроу: Укажите, что задаток будет храниться на счете третьей стороны (не на личном счете продавца) до передачи титула.
- Сроки закрытия: Реалистично, 30-60 дней для чистого титула. Если недвижимость нуждается в Deslinde, 6-12 месяцев.
- Сертификация CONFOTUR: Если недвижимость рекламируется как квалифицированная по CONFOTUR, контракт должен указать, что продавец предоставит действующий сертификат CONFOTUR от Министерства туризма. Если они не могут, освобождение не существует.
Задаток обычно переводится на счет эскроу. Если продавец настаивает на получении задатка напрямую, это тревожный сигнал. Уходите.
Фаза 3: Передача титула и регистрация (30-60 дней)
Теория: Вы оплачиваете остаток, подписываете акт и получаете свой титул.
Реальность: Акт продажи (Acto de Venta) должен быть нотариально заверен и подан в DGII для оценки налогов. DGII оценивает недвижимость для определения налога на передачу (или подтверждения освобождения CONFOTUR). Это занимает 3-10 дней.
После завершения оценки налогов вы оплачиваете налог на передачу (если применимо) и любые другие сборы. Нотариус затем подает акт в Реестр Титулов для регистрации. Реестр обрабатывает передачу и выдает новый Свидетельство о праве собственности на ваше имя.
Этот шаг обычно занимает 20-45 дней в Пуэрто-Плата. Но получение физического Свидетельства о праве собственности в руки может занять 2-4 месяца из-за бюрократической задержки. Реестр выдаст вам штампованный квитанцию, подтверждающую, что передача зарегистрирована, что достаточно для юридических целей, но большинство покупателей хотят фактический сертификат.
Некоторые офисы Реестра предлагают "VIP" ускоренную обработку за дополнительную плату. В Пуэрто-Плата это может сократить время выдачи титула до менее 10 дней. Плата обычно составляет 500-1 000 долларов. Стоит, если вы спешите.
Ловушка доверенности
Если вы не можете быть физически присутствовать на закрытии, вам нужно будет предоставить доверенность (Poder) кому-то в ДР (обычно вашему юристу) для подписания от вашего имени. Этот документ должен быть нотариально заверен в вашей стране и Апостилирован, чтобы быть действительным в ДР по Гаагской конвенции.
Процесс апостилирования в США в настоящее время занимает 4-8 недель по почте через Государственный департамент. Плата составляет 20 долларов за документ. Если вы закрываете сделку через 30 дней, вам нужно начать этот процесс немедленно. Если ваша доверенность не апостилирована, нотариус отклонит ее на столе закрытия, и ваша сделка умрет.
У меня были клиенты, которые пропустили закрытие, потому что они этого не понимали. Продавец сохраняет задаток. Не позволяйте этому случиться с вами.
За пределами актива: резидентство и глобальная мобильность
Недвижимость в Доминиканской Республике — это не только доход от аренды. Это вопрос опциональности. Покупка недвижимости на сумму 200 000 долларов дает право на немедленное получение постоянного резидентства по Закону 171-07. Это программа "Резидентство через инвестиции", и это один из самых быстрых путей к второму резидентству в Западном полушарии.
Ускоренный путь
Порог инвестиций: минимум 200 000 долларов США в недвижимость, зарегистрированную в ProDominicana (агентство по продвижению инвестиций).
Сроки: 6-8 месяцев от подачи заявки до получения постоянного резидентства. Это полностью обходит стадию временного резидентства, которая обычно требует ежегодного продления в течение 2-3 лет, прежде чем вы получите право на постоянный статус.
Включение семьи: Инвестиция охватывает вас, вашего супруга и зависимых детей. Каждый дополнительный член семьи требует небольшой платы за обработку ($500-$1,000), но не требует дополнительных инвестиций.
Налоговые льготы: Новые резиденты по этой программе освобождаются от импортных налогов на домашнюю мебель и личные вещи. Вы также освобождены от налогов на иностранный доход в течение первых трех лет, и часто на неопределенный срок из-за "территориальной налоговой" системы ДР — вы платите доминиканские налоги только на доход, полученный в ДР.
Путь к гражданству: После двух лет постоянного резидентства вы имеете право подать заявление на натурализацию (гражданство). Общий срок от инвестиций до гражданства: примерно три года. Сравните это с Золотой визой Португалии (пять лет до гражданства) или Визой квалифицированного инвестора Панамы (пять лет до гражданства, с минимальной инвестицией, увеличивающейся до 500 000 долларов в октябре 2026 года).
Альтернатива Pensionado
Если вы на пенсии и не хотите инвестировать 200 000 долларов, виза Pensionado — это более дешевый вариант. Вам нужен гарантированный пожизненный ежемесячный доход в размере 1 500 долларов США (плюс 250 долларов на зависимого). Это может быть пенсия, социальное обеспечение или аннуитетные выплаты. Процесс подачи заявки аналогичен инвестиционному резидентству, но срок немного дольше (8-12 месяцев), потому что вы проходите стадию временного резидентства сначала.
Пенсионеры в возрасте 65 лет и старше также освобождаются от ежегодного налога на имущество (IPI), если недвижимость является их единственным местом жительства. Это закреплено в Законе 18-88, статья 2. Если вы покупаете дом для пенсии в Сосуа и вам больше 65 лет, вы не платите налог на имущество. Никогда.
Паспорт
Доминиканский паспорт позволяет безвизовый или визовый въезд по прибытии в более чем 70 стран, включая Израиль и большинство стран Латинской Америки и Карибского бассейна. Однако он не включает безвизовый доступ в Японию или Южную Корею — обе требуют виз для держателей доминиканских паспортов. Паспорт полезен для диверсификации банковских операций и как План Б, если ваша родная страна становится политически нестабильной, но это не топовый документ для путешествий по Азии или большинству стран Европы.
ДР полностью признает двойное гражданство. Вам не нужно отказываться от вашего паспорта США, Канады или Европы, чтобы стать гражданином Доминиканской Республики.
Но вот загвоздка: чтобы поддерживать постоянное резидентство, вам технически нужно въезжать в ДР раз в год. Исполнение непоследовательно — у меня есть клиенты, которые не посещали страну три года, и их резидентство все еще активно — но правило существует. Если вы подаете заявление на гражданство, физическое присутствие имеет большее значение. Иммиграционные власти проверят ваши записи о въезде/выезде. Если вы провели менее шести месяцев в стране за последние два года, ваше заявление на натурализацию, вероятно, будет отклонено.
Риски "мелкого шрифта": что может разрушить вашу инвестицию
Я не приукрашиваю эту часть. Недвижимость в Доминиканской Республике не является пассивной инвестицией. Если вы относитесь к этому как к покупке кондоминиума в Майами — подписать документы, собирать аренду, игнорировать — вы потеряете деньги. Вот конкретные ловушки.
Непередаваемость CONFOTUR
Я упоминал об этом, но стоит повторить, потому что это самая распространенная ошибка, которую я вижу. Льготы CONFOTUR применяются к первому покупателю. Если вы покупаете перепродажную недвижимость у кого-то, кто уже владел ею, вы не автоматически наследуете оставшиеся годы налогового освобождения.
Единственный способ сохранить льготы CONFOTUR на перепродаже — это структурировать покупку как передачу корпоративных акций. Если первоначальный покупатель приобрел недвижимость через доминиканскую компанию (SRL), и вы покупаете акции этой компании (а не саму недвижимость), льготы CONFOTUR остаются с компанией. Это юридическая лазейка, и она работает, но требует тщательной структуры.
Если вы покупаете перепродажную недвижимость CONFOTUR как физическое лицо, предположите, что вы будете платить 3% налог на передачу и ежегодный IPI. Бюджетируйте соответственно.
Скрытые залоги и обременения
Реестр Титулов является публичным, но он не безупречен. Я видел случаи, когда залог был подан, но не правильно индексирован, поэтому он не появился в первоначальном поиске титула. Или когда ипотека была погашена, но никогда не была официально снята с титула.
Вот почему вам нужен юрист, чтобы получить Estado Jurídico и проверить его с физическими документами титула. Не полагайтесь на юриста продавца. Не полагайтесь на агента по недвижимости. Нанимайте своего собственного адвоката.
Если залог существует и не очищен до закрытия, вы наследуете долг. Недвижимость может быть конфискована для удовлетворения залога, и вы потеряете свою инвестицию.
Ошибка "общего" юриста
Доминиканская правовая система высоко специализирована. Семейный юрист не квалифицирован для ведения сделки с недвижимостью. Уголовный юрист не квалифицирован для ведения сделки с недвижимостью. Вам нужен юрист, специализирующийся на недвижимости, желательно с опытом работы на рынке Северного побережья.
Согласно Colegio de Abogados (Коллегия адвокатов), в ДР нет обязательного страхования от профессиональной ответственности для юристов. Если ваш юрист совершит ошибку, ваше единственное средство — это иск, который займет годы и будет стоить больше, чем вы потеряли. Проверка вашего адвоката — ваша единственная защита.
Попросите рекомендации. Спросите, сколько сделок они закрыли в прошлом году. Спросите, есть ли у них прямой контакт в Реестре Титулов (у меня есть — это как я могу проверять титулы за 10 дней вместо 30). Если они не могут ответить на эти вопросы, найдите кого-то другого.
Закон о наследовании (обязательное наследование)
В Доминиканской Республике существуют законы об "обязательном наследовании". Если вы умираете, владея недвижимостью на свое имя, часть этой недвижимости автоматически переходит к вашим детям или супругу, независимо от того, что говорит ваше завещание. Это закреплено в Гражданском кодексе.
Если вы хотите избежать этого, вам нужно владеть недвижимостью через доминиканскую компанию (SRL или EIRL). Компания является отдельным юридическим лицом. Ваше завещание контролирует, кто наследует акции компании, а не саму недвижимость.
Создание компании стоит 1 000-1 500 долларов и занимает около двух недель. Это стоит того для целей планирования наследства, особенно если у вас смешанная семья или сложная наследственная ситуация.
Права скваттеров
Если вы оставляете недвижимость заброшенной более чем на год, вы увеличиваете риск скваттеров. Доминиканский закон не благоприятствует скваттерам так, как это было раньше — Закон 108-05 укрепил право владельца на выселение незаконных жильцов — но выселение все еще является медленным и дорогим процессом.
Нанимайте управляющего недвижимостью. Даже если вы не сдаете недвижимость в аренду, платите кому-то 100-200 долларов в месяц, чтобы проверять ее еженедельно, оплачивать коммунальные услуги и поддерживать ее в порядке. Это дешевле, чем иск о выселении.
Неоплаченные налоги на имущество
Неоплаченные налоги IPI начисляют проценты в размере 1,10% в месяц, составные. Годовой налоговый счет в размере 2 000 долларов становится 2 264 долларов после одного года неуплаты, 2 546 долларов после двух лет и 2 849 долларов после трех лет. DGII накладывает "тихий залог" на недвижимость за неоплаченные налоги. Вы не можете продать или рефинансировать, пока залог не будет очищен.
Даже если ваше освобождение CONFOTUR означает, что вы должны $0 налогов, вы все равно должны подать ежегодную информационную декларацию в DGII. Если вы не подадите, DGII предполагает, что вы должны налоги, и начинает начислять штрафы. Я видел, как клиенты получали штрафы в размере 5 000 долларов за неподачу декларации на $0.
Подавайте декларацию. Это занимает 15 минут онлайн.
Дефолт по кондоминиальным сборам
Кондоминиальные ассоциации в ДР могут наложить залог на ваш блок за неоплаченные сборы HOA. Если сборы остаются неоплаченными, ассоциация может конфисковать блок менее чем за год, согласно Закону 5038 (Закон о кондоминиумах).
Сборы HOA в Сосуа и Кабарете обычно составляют от 150 до 400 долларов в месяц, в зависимости от удобств. Бюджетируйте это. Если вы сдаете недвижимость в аренду, убедитесь, что ваш управляющий недвижимостью оплачивает сборы HOA из дохода от аренды. Если вы не сдаете ее, настройте автоматический банковский перевод из вашего американского банка.
Глобальный контекст: Северное побережье ДР против мира
У меня были клиенты, которые спрашивали, почему они должны инвестировать в Доминиканскую Республику вместо Португалии, Панамы или Кипра. Вот честное сравнение.
| Особенность | Доминиканская Республика (Северное побережье) | Португалия (Лиссабон) | Панама (Панама-Сити) | Кипр |
|---|---|---|---|---|
| Минимальная инвестиция для резидентства | 200 000 долларов США | 500 000 евро (опция фонда) | 300 000 долларов США (увеличение до 500 000 в октябре 2026 года) | 300 000 евро |
| Налог на передачу | 3% (0% с CONFOTUR) | 6,5% (IMT) | 2% | 3-8% |
| Ежегодный налог на имущество | 1% на стоимость выше 172 тыс. долларов (0% с CONFOTUR на 15 лет) | 0,3-0,8% (IMI) | Варьируется по районам (низкий |
