Автор: Лиц. Гвидо Луис Пердомо Монтальво
Основатель юридической фирмы Guido Perdomo, Сосуа

В прошлый вторник в мой офис пришла немецкая пара с проблемой, которая стоила им 18 000 долларов. Они купили квартиру на берегу моря в Кабарете два года назад — красивое имущество, стабильный доход от аренды, на бумаге все выглядело отлично. Затем их бухгалтер в Мюнхене сообщил им, что они неправильно подавали свои доминиканские налоговые декларации все это время. Квартира была оформлена на их личные имена, что означало, что они не могли вычесть расходы на управление недвижимостью, расходы на ТСЖ или расходы на обслуживание, которые съедали почти 30% их дохода от аренды. Они платили полную ставку налога на личный доход в размере 25% от валового дохода вместо 27% корпоративного налога на чистую прибыль после расходов.

Решение? Мы создали S.R.L., перевели имущество в корпоративную структуру и реструктурировали их налоговую позицию на будущее. Но те два года переплат? Ушли. Доминиканская налоговая служба не выдает возвраты за "я не знал лучше".

Это происходит чаще, чем должно. Иностранные покупатели слышат "корпоративная структура" и предполагают, что это какой-то сложный маневр, зарезервированный для застройщиков или институциональных инвесторов. Это не так. Для любого, кто инвестирует более 300 000 долларов США в доминиканскую недвижимость — особенно если вы получаете доход от аренды или планируете передать имущество наследникам — бизнес-сущность в Доминиканской Республике является базовой, а не улучшением.

Но вот что важно: создание корпорации неправильно хуже, чем не создавать ее вообще. Я провел 40 лет, исправляя неудачные инкорпорации, фантомные компании, которые никогда не были зарегистрированы в DGII, и структуры, которые выглядели законными, пока кто-то не пытался продать имущество или собрать аренду через несуществующий банковский счет.

Так что давайте пройдем через это правильно. Не та очищенная версия, которую вы найдете на инвестиционных сайтах, а реальный процесс — документы, которые отклоняются, банки, которые говорят "нет", налоговые декларации, которые вызывают проверки, если вы пропустите срок. Если вы собираетесь это сделать, вам нужно знать, на что вы подписываетесь.

Ключевые выводы

Защита от ответственности: S.R.L. ограничивает ваше личное воздействие на капитал, который вы вносите — активы вашей страны остаются недоступными, если арендатор подает в суд или подрядчик подает иск.
Налоговая эффективность: Корпоративные структуры позволяют полностью вычитать операционные расходы (плата за управление, ремонт, коммунальные услуги) перед расчетом налога на доход в размере 27%, в отличие от личной собственности, где физические лица сталкиваются с значительными практическими препятствиями для вычета сложных операционных расходов и часто в конечном итоге платят налог на валовой доход от аренды.
Упрощение наследования: Передача акций избегает доминиканского процесса "принудительного наследования" и надбавки к налогу на наследство в размере 4,5% для нерезидентов — наследники наследуют движимые активы (акции) вместо недвижимого имущества.
Доступ к Confotur: Хотя льготы Confotur технически применяются как к физическим лицам, так и к корпорациям, которые покупают в утвержденных проектах, корпоративная структура предоставляет дополнительную гибкость для управления несколькими объектами недвижимости и оптимизации налоговых позиций в вашем портфеле. Реальная экономия: 3% налог на передачу при покупке и 1% ежегодный налог на имущество в течение 15 лет.
Реальность банковского дела: Открытие корпоративного счета требует двух лет налоговых деклараций из вашей страны, апостилированных банковских рекомендаций и аффидевита о происхождении средств — планируйте 45-60 дней на утверждение.

Почему S.R.L. стал стандартом для серьезных инвесторов

Sociedad de Responsabilidad Limitada не всегда была основной структурой. До принятия Закона 479-08 в 2008 году большинство иностранных инвесторов использовали старую Compañía por Acciones (C. por A.), которая требовала семи акционеров и лабиринта нотариальных формальностей. Реформа 2008 года сократила это требование до двух акционеров для S.R.L. с минимальным капиталом в 100 000 доминиканских песо — около 1 650 долларов США по текущему курсу обмена.

Эта низкая планка сделала S.R.L. доступной, но доступность не является причиной, по которой она стала стандартом. Реальный сдвиг произошел из-за трех конкретных юридических защит, которые личная собственность не может предоставить.

Защитный барьер от ответственности

Согласно статье 5 Закона 479-08, акционеры S.R.L. несут ответственность только в пределах суммы их капитального вклада. Если вы владеете виллой в Сосуа через S.R.L. и гость падает с балкона и подает иск на 500 000 долларов, иск может достичь только активов, принадлежащих корпорации — самой виллы, любых корпоративных банковских счетов, дохода от аренды. Ваши личные сбережения, ваш дом в Торонто или Мюнхене, ваши пенсионные счета — они юридически недоступны.

Это не теоретическая защита. Доминиканское гражданское право позволяет кредиторам преследовать личные активы владельцев имущества, которые признаны небрежными. Я видел случаи, когда арендодатель был признан лично ответственным за электрические пожары, вызванные неисправной проводкой. Если бы этот арендодатель владел имуществом лично, решение суда привязалось бы ко всему, что он владел. Поскольку они создали S.R.L., ущерб был ограничен.

Но — и это важно — защита от ответственности работает только в том случае, если вы поддерживаете корпоративные формальности. Это означает ежегодные собрания акционеров, надлежащие бухгалтерские записи и налоговые декларации, которые показывают, что корпорация является реальной сущностью, а не просто оболочкой. Банки и суды пробьют корпоративную вуаль, если они определят, что вы используете S.R.L. как фасад для сокрытия личной ответственности. Я расскажу о требованиях к соблюдению позже, но поймите это: защита реальна, но она условна на правильном выполнении документов.

Проблема наследования (и почему акции ее решают)

Доминиканское наследственное право — это кошмар для иностранных владельцев недвижимости. Статья 913 Гражданского кодекса вводит "принудительное наследование", которое требует, чтобы определенная часть вашего имущества — Legítima или Легальная Резервная — переходила вашим детям независимо от того, что говорится в вашем завещании. Если у вас один ребенок, вы можете отдать только половину своего имущества; два ребенка — одну треть; три или более — одну четверть. Если вы умираете, владея виллой в Кабарете, ваши наследники должны пройти судебный процесс, называемый "Определение наследников", чтобы доказать свое законное право на наследство. Этот процесс занимает в среднем 6-12 месяцев, в течение которых имущество заморожено. Никто не может его продать, сдать в аренду или рефинансировать.

Затем идет налоговый удар. Налог на наследство в Доминиканской Республике составляет 3% от оценочной стоимости имущества для резидентов. Для нерезидентов-наследников Закон 2569 вводит надбавку в размере 50%, увеличивая эффективную ставку до 4,5%. На имущество стоимостью 500 000 долларов это 22 500 долларов США, которые ваши наследники должны заплатить, прежде чем они смогут вступить во владение.

Вот как корпоративная структура меняет эту математику. Если вы владеете акциями в S.R.L., которая владеет имуществом, вы не передаете недвижимость (недвижимое имущество) — вы передаете акции (движимые активы). Акции могут быть переданы через частные контракты, часто обходя процесс определения суда. Вы можете структурировать устав с положениями о праве пользования, которые позволяют пережившему супругу сохранить полный контроль без необходимости регистрации нового владения.

И хотя налог на наследство в размере 4,5% все еще технически применяется к акциям, оценка основана на балансовой стоимости компании, а не на рыночной стоимости недвижимости. Если у S.R.L. есть обязательства на балансе — например, ипотека или непогашенные счета за обслуживание — они уменьшают налогооблагаемую стоимость. Я видел случаи, когда правильная корпоративная структура сокращала налог на наследство на 40% по сравнению с прямым владением.

Но это работает только в том случае, если корпорация правильно зарегистрирована и поддерживается. Если S.R.L. существует только на бумаге — без налоговых деклараций, без ежегодных собраний, без активного номера RNC — налоговая служба будет рассматривать ее как фикцию и оценивать полную стоимость подлежащей собственности.

Налоговый щит Confotur (когда он действительно применяется)

Все говорят о Confotur, как будто это универсальное налоговое освобождение. Это не так. Закон 158-01 предоставляет туристическим проектам 15-летнее освобождение от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество (IPI), но только если у проекта есть активное разрешение Confotur от Министерства туризма. И не все проекты соответствуют требованиям.

Confotur был разработан для стимулирования новой туристической инфраструктуры — отелей, курортов, проектов смешанного использования с определенным процентом коммерческих площадей. Отдельно стоящая вилла в Сосуа не соответствует требованиям. Квартира в существующем здании не соответствует требованиям. Но если вы покупаете в новом проекте, таком как Encuentro Residences или одном из проектов на берегу Кабарете, которые получили одобрение Confotur, экономия значительна.

На имущество стоимостью 500 000 долларов:

Экономия на налоге на передачу: 15 000 долларов (3% от покупной цены)
Экономия на ежегодном налоге на имущество: 5 000 долларов в год x 15 лет = 75 000 долларов

Это 90 000 долларов в избежанных налогах за срок действия освобождения. Технически, льготы Confotur передаются первому покупателю, будь то физическое лицо или корпорация — закон не требует корпоративного владения для доступа к налоговым льготам. Тысячи индивидуальных инвесторов в настоящее время имеют сертификаты Confotur на свои личные имена. Но вот практическая реальность: если вы покупаете несколько объектов недвижимости или планируете получать доход от аренды, корпоративная структура дает вам гораздо больше гибкости для управления этими активами, консолидации расходов и оптимизации вашей общей налоговой позиции. Освобождение Confotur — это всего лишь одна часть более широкой налоговой стратегии.

Реальность поэтапного создания компании в Доминиканской Республике

Я проведу вас через реальный процесс, а не очищенную версию, которую вы найдете на правительственных сайтах. Вот что происходит на практике, включая шаги, которые не удаются, и почему.

Фаза 1: Утверждение названия (1-3 дня)

Вы начинаете с резервирования названия вашей компании в ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). Раньше это занимало недели. Теперь это цифровое и обычно проходит за 24-48 часов. Вы подаете три варианта названия, ранжированные по предпочтению. ONAPI проверяет конфликты с существующими зарегистрированными названиями и товарными знаками.

Общие причины отказа:

Названия слишком похожи на существующие компании (даже если написание немного отличается)
Названия, включающие географические термины, такие как "Кабарете" или "Сосуа", без разрешения муниципального правительства
Названия, подразумевающие правительственную аффилиацию или использование защищенных терминов, таких как "Nacional" или "Banco"

После утверждения у вас есть 30 дней на завершение инкорпорации до истечения срока резервирования названия.

Фаза 2: Составление устава (2-5 дней)

Здесь большинство самостоятельных инкорпораций терпят неудачу. Устав (Estatutos Sociales) — это юридическая конституция компании. Они определяют:

Капитальную структуру (авторизованный против подписанного против оплаченного)
Права и обязанности акционеров
Управленческую структуру (кто имеет право подписи)
Правила распределения прибыли
Процедуры приема новых акционеров или продажи акций

Существуют стандартные шаблоны, но они написаны для общих коммерческих компаний, а не для компаний, владеющих недвижимостью. Если вы скопируете и вставите шаблон без настройки, вы получите положения, которые не соответствуют тому, как вы фактически планируете использовать компанию.

Пример: большинство шаблонов требуют единогласного одобрения акционеров для любой сделки с недвижимостью. Это нормально, если у вас два равноправных партнера. Но если вы владеете 90% акций и хотите иметь возможность продать имущество без получения подписи вашего миноритарного партнера каждый раз, вам нужно указать принятие решений большинством в уставе.

Еще одна распространенная проблема: многие шаблоны не учитывают, что происходит, если один из акционеров умирает. Без четкой статьи о наследовании наследники умершего акционера автоматически становятся акционерами, что может создать управленческие конфликты. Мы всегда включаем положения о выкупе, которые позволяют оставшимся в живых акционерам выкупить акции умершего по заранее определенной формуле оценки.

Устав должен быть нотариально заверен. Это требует, чтобы все акционеры (или их законные представители с доверенностью) явились перед доминиканским нотариусом. Если вы инкорпорируетесь удаленно, вам нужно будет предоставить доверенность кому-то в Доминиканской Республике, чтобы подписать от вашего имени. Эта доверенность должна быть апостилирована в вашей стране.

Фаза 3: Регистрация в Торговой палате (3-5 дней)

После нотариального заверения устава вы регистрируете компанию в местной Торговой палате, чтобы получить Registro Mercantil (Торговый реестр). Это публичный документ, подтверждающий существование компании. Вам понадобятся:

Оригинал нотариально заверенного устава
Подтверждение оплаты 1% налога на инкорпорацию от авторизованного капитала (минимум 100 000 DOP = 1 000 DOP налога)
Копии документов, удостоверяющих личность акционеров

Палата выдает регистрационный номер и сертификат. Этот сертификат должен обновляться каждые два года. Если вы его пропустите, компания технически все еще действительна в соответствии с Законом 479-08, но вы не можете проводить никакие юридические сделки — ни передачи имущества, ни банковские счета, ни контракты.

Фаза 4: Регистрация в DGII (5-10 дней)

Здесь все усложняется. Вам нужно зарегистрироваться в Dirección General de Impuestos Internos (DGII), чтобы получить номер RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Без RNC вы не можете:

Открыть банковский счет
Выставлять счета
Собирать аренду легально
Подавать налоговые декларации

DGII требует форму RC-02 и сопроводительные документы:

Сертификат Торгового реестра
Нотариально заверенный устав
Идентификация акционеров
Подтверждение физического адреса (договор аренды или свидетельство о собственности на зарегистрированный офис компании)

Вот где большинство иностранных инкорпораций застревают: DGII требует физического адреса офиса в Доминиканской Республике. Почтовый ящик не подходит. Это строгое требование — налоговая служба должна иметь возможность найти вашу сущность для проверок и уведомлений. Если вы покупаете виллу в Сосуа и эта вилла будет зарегистрированным адресом компании, вам нужно подтверждение, что компания имеет право использовать этот адрес — либо аренда, либо договор купли-продажи. Но вы не можете завершить покупку имущества, пока компания не зарегистрирована. Замкнутый круг.

Обходной путь: используйте адрес офиса вашего адвоката в качестве временного зарегистрированного адреса во время инкорпорации. После завершения покупки имущества вы подаете изменение адреса в DGII (форма RC-01), чтобы обновить зарегистрированный офис на местоположение имущества.

DGII также требует, чтобы вы заявили об экономической деятельности компании, используя код CIIU (Международная стандартная промышленная классификация). Для компании, владеющей недвижимостью, правильный код — 6810 (Деятельность в области недвижимости с собственным или арендованным имуществом). Если вы выберете неправильный код, вас будут проверять позже, когда ваши налоговые декларации не будут соответствовать заявленной деятельности.

Фаза 5: Банковский кошмар (30-60 дней)

Открытие корпоративного банковского счета в Доминиканской Республике сложнее, чем инкорпорация компании. Закон 155-17 (Антиотмывочный) требует, чтобы банки проводили обширную проверку всех иностранных компаний. У каждого банка немного разные требования, но базовые:

Требуемые документы:

Сертификат Торгового реестра
Нотариально заверенный устав
Сертификат RNC от DGII
Идентификация акционеров (паспорт + вторичный ID)
Подтверждение адреса для всех акционеров (счет за коммунальные услуги или выписка из банка из страны проживания, не старше 3 месяцев)
Последние два года налоговых деклараций из стран проживания акционеров (переведенные на испанский, апостилированные)
Банковская справка из домашнего банка акционеров
Аффидевит о происхождении средств, объясняющий, откуда взялся капитал

Это последнее требование — убийца. Банк хочет знать не только, что у вас есть деньги, но и откуда они взялись. Если вы финансируете компанию из сбережений, они хотят видеть банковские выписки, показывающие накопление этих сбережений со временем. Если вы используете средства от продажи другой собственности, они хотят документы о закрытии этой продажи. Если вы получаете средства от членов семьи, они хотят письмо о дарении и подтверждение дохода дарителя.

И даже после того, как вы все подадите, отдел комплаенса банка может занять 30-60 дней на утверждение счета. В это время вы не можете получить доступ к средствам компании. Если вы пытаетесь закрыть сделку по покупке имущества, это задержка может убить сделку.

Банки, которые наиболее дружелюбны к иностранцам (в порядке легкости):

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

Избегайте небольших региональных банков, если у вас нет личных отношений с менеджером филиала. Их отделы комплаенса недоукомплектованы, и утверждения могут затянуться на месяцы.

Как на самом деле выглядят корпоративные налоговые обязательства

Давайте поговорим о цифрах. Корпоративная налоговая ставка в Доминиканской Республике составляет 27% на чистую налогооблагаемую прибыль. Это выше, чем ставка налога на личный доход для большинства доходов от аренды (которая достигает 25% для доходов свыше RD$867,123 в год — около 14 500 долларов США). Так зачем использовать корпорацию, если налоговая ставка выше?

Потому что вычеты, доступные корпорациям, гораздо более щедры, чем те, которые доступны физическим лицам.

Вычитаемые расходы для корпораций:

Плата за управление недвижимостью (обычно 20-25% от валового дохода от аренды в Сосуа/Кабарете)
Обслуживание и ремонт
Коммунальные услуги (электричество, вода, интернет)
Плата за ТСЖ
Страхование имущества
Юридические и бухгалтерские услуги
Амортизация (5% ежегодно на уменьшаемую базу для зданий и структурных улучшений в соответствии с Категорией 1 Налогового кодекса)
Проценты по ипотекам или бизнес-кредитам

Вычитаемые расходы для физических лиц:

Проценты по ипотеке на основное семейное жилье (не инвестиционные объекты, если вы не зарегистрированы как Persona Física с организованным учетом)

Это, по сути, все для большинства иностранных инвесторов. Физические лица, подающие налог на личный доход (IR-1), сталкиваются с значительными практическими препятствиями для вычета сложных операционных расходов, таких как плата за управление недвижимостью, обслуживание и коммунальные услуги. Хотя это технически возможно в рамках определенных схем регистрации, реальность такова, что большинство иностранных нерезидентов-инвесторов в конечном итоге платят налог на валовой доход от аренды, потому что административная нагрузка по доказательству вычитаемых расходов как физического лица подвержена проверкам и сложна. Если вы владеете имуществом лично, вы, вероятно, платите налог на доход на ваш валовой доход от аренды с минимальными вычетами.

Если вы получаете 30 000 долларов США в год от аренды и тратите 8 000 долларов на управление недвижимостью, 2 000 долларов на обслуживание и 1 500 долларов на коммунальные услуги, вы, вероятно, платите налог на личный доход с почти 30 000 долларов, если владеете лично. Если вы владеете через корпорацию, вы платите корпоративный налог с 18 500 долларов (30 000 - 11 500 долларов вычитаемых расходов).

Давайте посчитаем:

Личное владение (практическая реальность для большинства иностранных инвесторов):

Валовой доход от аренды: 30 000 долларов
Вычитаемые расходы: минимальные (большинство операционных расходов трудно вычесть)
Налогооблагаемый доход: ~29 500 долларов
Налог, подлежащий уплате (ставка 25%): 7 375 долларов

Корпоративное владение:

Валовой доход от аренды: 30 000 долларов
Вычитаемые расходы: 11 500 долларов
Налогооблагаемый доход: 18 500 долларов
Налог, подлежащий уплате (ставка 27%): 4 995 долларов

Вы экономите 2 380 долларов ежегодно. За 10 лет это 23 800 долларов — достаточно, чтобы покрыть стоимость создания и поддержания корпорации несколько раз.

Но есть подвох. Корпорации также платят 1% ежегодный налог на активы (Impuesto sobre Activos) на стоимость своих налогооблагаемых активов, включая недвижимость. Это функционирует как минимальный налог. Если ваша корпорация показывает убыток (расходы превышают доход), вы все равно должны 1% налог на активы. На имущество стоимостью 500 000 долларов это 5 000 долларов ежегодно.

Таким образом, корпоративная структура имеет смысл, если вы генерируете положительный доход от аренды. Если имущество простаивает или вы используете его исключительно для личного отдыха, налог на активы может перевесить налоговую экономию.

Ловушка "нулевой подачи"

Если ваша корпорация не генерирует доход — скажем, имущество находится в стадии строительства или вы держите его пустым — вы все равно должны подавать ежемесячные и годовые налоговые декларации в DGII. Это называются "нулевые подачи", потому что они сообщают о нулевом доходе и нулевом налоге. Но если вы пропустите подачи, DGII налагает штрафы:

Штраф за позднюю подачу: 10% от налога, подлежащего уплате (или минимум RD$1,500, если налог не подлежит уплате)
Проценты на неуплаченные налоги: 1,73% в месяц (сложные)

Я видел, как клиенты накапливали более 5 000 долларов штрафов, потому что они предполагали "нет дохода = нет требования о подаче". Это не так работает доминиканское налоговое законодательство. Обязанность подачи существует независимо от того, должны ли вы налог.

Большинство иностранных инвесторов нанимают местного бухгалтера для обработки ежемесячных подач. Стоимость: 150-250 долларов США в месяц. Это 1 800-3 000 долларов в год только для соблюдения требований. Учтите это в своем бюджете.

Поиск титула на собственность (и почему большинство покупателей его пропускают)

Вот что не дает мне спать по ночам. Вы можете создать идеальную корпоративную структуру, подать все правильные налоговые формы, поддерживать безупречные бухгалтерские записи — и все равно потерять все, если титул на собственность дефектен.

Доминиканское право собственности основано на системе Торренса, что означает, что Реестр титулов (Registro de Títulos) является окончательным авторитетом в вопросе, кто чем владеет. Если ваше имя (или имя вашей компании) указано в сертификате титула, вы владеете имуществом. Если нет, то нет. Владение не имеет значения. Договор, подписанный продавцом, не имеет значения. Только зарегистрированный титул имеет значение.

Но вот проблема: не все титулы созданы равными. Согласно Закону 108-05, имущество должно пройти процесс, называемый Deslinde, чтобы установить четкие границы и разрешить любые пересекающиеся претензии. Имущество, которое завершило процесс Deslinde, имеет "чистый" титул (Certificado de Título). Имущество, которое не завершило Deslinde, может иметь Constancia Anotada (Письмо об аннотации), которое по сути является временным документом, говорящим "кто-то претендует на владение этой землей, но мы еще не проверили границы".

Оценки показывают, что до 60% земли в Доминиканской Республике (средний показатель по стране) все еще не имеет четкого Deslinde. В Сосуа и Кабарете процент ниже, потому что большинство проектов на берегу моря прошли этот процесс, но внутренние объекты — особенно старые виллы, построенные в 1990-х или начале 2000-х годов — часто имеют нечеткие титулы.

Если вы покупаете имущество с Constancia Anotada вместо Certificado de Título, вы берете на себя огромный риск. Вы не можете получить ипотеку на это имущество. Вы не можете его продать, не завершив процесс Deslinde самостоятельно (что занимает 12-24 месяца и стоит 10 000-15 000 долларов США). И если сосед оспаривает границы, вы можете оказаться в суде на годы.

Трехэтапный процесс Deslinde

Если вы покупаете имущество, которому требуется Deslinde, вот что вы подписываетесь:

Этап 1: Технический осмотр (3-6 месяцев)
Лицензированный геодезист (Agrimensor) измеряет имущество с использованием GPS и создает подробную карту, показывающую границы, соседние объекты и любые вторжения. Геодезист подает эту карту в Земельный реестр для предварительного утверждения.

Этап 2: Судебное утверждение (6-12 месяцев)
Карта геодезиста отправляется в Региональный суд первой инстанции (Tribunal de Tierras). Суд публикует уведомление в официальной газете, давая соседним владельцам 60 дней на подачу возражений. Если никто не возражает, суд утверждает карту. Если кто-то возражает, вы находитесь в судебном разбирательстве.

Этап 3: Регистрация титула (1-3 месяца)
После утверждения карты судом, Регистратор титулов выдает отдельный Certificado de Título. Только тогда у вас есть юридически защищенный титул на собственность.

Общий срок: 10-21 месяц. Общая стоимость: 10 000-15 000 долларов США.

Вот почему мы никогда не рекомендуем покупать имущество, которое не завершило Deslinde, если только вы не получаете значительную скидку, чтобы компенсировать риск и задержку. И если продавец утверждает, что "Deslinde в процессе", получите письменное подтверждение. Я видел, как продавцы обещали, что Deslinde будет завершен "через несколько недель" в течение многих лет.

Процесс поиска титула

Прежде чем ваша корпорация купит любое имущество, вам нужно провести поиск титула в Земельном реестре. Это включает:

Получение номера сертификата титула имущества от продавца
Посещение офиса Земельного реестра (в Пуэрто-Плата для объектов на Северном побережье)
Запрос копии текущего сертификата титула и исторических записей имущества (минимум за последние 10 лет)
Проверка сертификата на наличие:
- Обременений или ипотек
- Сервитутов или прав проезда
- Ограничений на использование (например, только жилая зона)
- Незавершенных судебных дел (Gravámenes)

Этот поиск стоит около 50-100 долларов США и занимает 1-2 дня. Это самая дешевая страховка, которую вы когда-либо купите. Я ловил проблемы, начиная от нераскрытых ипотек (продавец все еще должен был 200 000 долларов на имущество, которое они пытались продать за 400 000 долларов) до объектов, где зарегистрированный владелец в титуле не совпадал с человеком, который пытался его продать (мошенничество).

Один случай, который выделяется: канадский покупатель собирался купить виллу в Сосуа за 350 000 долларов. Продавец предоставил то, что выглядело как законный сертификат титула. Мы провели поиск и обнаружили, что титул был аннулирован три года назад из-за судебного решения в бракоразводном процессе. Имущество юридически принадлежало бывшей жене продавца, которая не имела понятия, что ее бывший муж пытался его продать. Если бы мы это не обнаружили, покупатель заплатил бы 350 000 долларов за имущество, которым он не владел юридически.

Когда корпоративное владение не имеет смысла

Я потратил 3 000 слов, объясняя, почему большинство инвесторов должны использовать S.R.L. Теперь позвольте мне рассказать, когда вам не следует.

Сценарий 1: Недорогое имущество для личного использования

Если вы покупаете квартиру за 100 000 долларов в Сосуа, которую будете использовать 2-3 недели в году и никогда не сдавать в аренду, административные накладные расходы на корпорацию, вероятно, не стоят того. Вы потратите 2 000-3 000 долларов на расходы на создание, 1 800-3 000 долларов ежегодно на бухгалтерские услуги, и вы не получите никаких налоговых льгот, потому что не генерируете доход.

В этом случае личное владение проще. Да, вы теряете защиту от ответственности и преимущества наследования, но для недорогого имущества, используемого исключительно для личного удовольствия, эти риски могут быть приемлемыми.

Сценарий 2: Краткосрочный флип

Если вы покупаете имущество для ремонта и продажи в течение 12-24 месяцев, создание корпорации добавляет сложности. Теперь важное различие: если вы продаете имущество напрямую, вы платите 3% налог на передачу. Но если вы продаете акции компании, которая владеет имуществом, вы избегаете 3% налога на передачу недвижимости полностью — вы продаете движимые активы (акции), которые подлежат 27% налогу на прирост капитала на прибыль от акций или 1% от стоимости акций в зависимости от структуры сделки. DGII пыталась бороться с этим, но юридически продажа акций отличается от продажи подлежащей недвижимости.

Тем не менее, для краткосрочного флипа поддержание корпоративного соблюдения в течение короткого периода владения может быть хлопотным. Исключение: если вы одновременно флипаете несколько объектов, корпорация имеет смысл, потому что вы можете агрегировать все объекты под одной сущностью и управлять ими централизованно.

Сценарий 3: Объекты в не Confotur-разрешенных проектах

Если имущество не находится в проекте, одобренном Confotur, и вы не генерируете доход от аренды, налоговые преимущества корпоративного владения минимальны. Вы все еще платите 1% налог на активы ежегодно, и вы не получаете вычетов, потому что нет дохода, чтобы вычитать расходы.

В этом случае решение сводится к тому, оправдывают ли защита от ответственности и преимущества наследования текущие расходы. Для некоторых инвесторов они оправдывают. Для других — нет.

Проблема "Гестора" (и почему дешевая инкорпорация дорога)

Каждую неделю кто-то приходит в мой офис с компанией, которая была инкорпорирована гестором — нелицензированным посредником, который берет на 50% меньше, чем юридическая фирма, и обещает все уладить. Эти компании почти всегда дефектны.

Общие проблемы, которые я видел:

Компания зарегистрирована в Торговой палате, но никогда не зарегистрирована в DGII (нет номера RNC)
Устав, который копирует и вставляет шаблон без настройки, создавая управленческие конфликты позже
Акционеры указаны неправильно (неправильно написанные имена, неверные номера паспортов)
Компания зарегистрирована по фальшивому адресу (часто домашний адрес гестора), из-за чего почта от DGII теряется

Худший случай, который я обрабатывал: инвестор из США заплатил гестору 800 долларов за инкорпорацию S.R.L. и покупку виллы в Кабарете. Два года спустя инвестор попытался продать имущество и обнаружил, что S.R.L. никогда не была зарегистрирована в DGII. Компания не существовала юридически с точки зрения налогообложения. Нам пришлось ретроактивно зарегистрировать компанию, подать два года налоговых деклараций (с штрафами) и подать исправленную передачу имущества, чтобы исправить регистрацию титула. Общая стоимость исправления: 12 000 долларов.

Гестор сэкономил инвестору 1 200 долларов на начальной инкорпорации. Это стоило 12 000 долларов, чтобы исправить.

Вот правило: если кто-то предлагает инкорпорировать вашу компанию за менее чем 1 500-2 000 долларов США, они либо сокращают углы, либо не делают это правильно. Законная инкорпорация включает:

Юридические сборы за составление индивидуального устава
Нотариальные сборы
Регистрационные сборы Торговой палаты
Сборы за подачу в DGII
Расходы на перевод и апостиль (если акционеры иностранцы)

Нет способа сделать это правильно за 500 долларов.

Что вам действительно нужно для начала

Если вы решили продолжить создание бизнеса в Доминиканской Республике для владения недвижимостью, вот список документов, которые вам понадобятся. Соберите их, прежде чем обращаться к юристу — это сэкономит время и уменьшит ваши юридические расходы.

Для каждого акционера:

Действующий паспорт (не менее 6 месяцев до истечения срока)
Вторичная форма удостоверения личности (водительское удостоверение или национальная ID-карта из страны проживания)
Подтверждение текущего адреса (счет за коммунальные услуги или выписка из банка, не старше 3 месяцев)
Последние два года

Category: Защита активов и структуры собственности