На прошлой неделе я сидел напротив немецкой пары — обоим чуть за пятьдесят, острые, явно сделали свою домашнюю работу. Они прилетели, чтобы посмотреть виллы в Сосуа на продажу после прочтения трех разных "инвестиционных руководств", которые обещали им 12% доходности и называли Доминиканскую Республику "следующим Дубаем".
Они хотели знать, почему каждая недвижимость, которую они видели онлайн, выглядела идеально, но на месте казалась неправильной.
Ответ прост: рынок недвижимости Карибского бассейна — в частности, сектор недвижимости Доминиканской Республики — анализируется через неправильную призму. Большинство инвесторов гонятся за трендами, которые работали в 2019 году, или пытаются применить логику европейского рынка к месту, где электросеть все еще отключается дважды в неделю.
Рынок недвижимости Северного побережья Доминиканской Республики не развивается так, как предполагают глянцевые отчеты. Он разделяется. И если вы не понимаете, на какую сторону этого разделения вы покупаете, вы переплатите за неправильный актив.
Основные выводы
- Рост туризма реален, но вводит в заблуждение: В конце 2023 года Доминиканская Республика впервые достигла 10 миллионов посетителей, и этот импульс продолжился в 2024 году — но это не автоматически переводится в спрос на аренду. Большинство туристов останавливаются в курортах "все включено", а не в Airbnb.
- Инфраструктура определяет ценность: Недвижимость с солнечной энергией и интернетом Starlink требует на 15-20% более высоких ставок за ночь и продается на 30% быстрее, чем объекты, зависящие от сети.
- Деслинде не подлежит обсуждению: Согласно Закону 108-05, покупка недвижимости без завершенного Деслинде (проверенного GPS обследования границ) является причиной №1 потери инвестиций — банки не будут финансировать это, и информированные покупатели не прикоснутся к этому.
- Проверка реальности доходности: Фактическая чистая доходность от аренды в Сосуа и Кабарете составляет от 6-10% после уплаты сборов ТСЖ и управленческих расходов, а не 15%, которые рекламируют некоторые застройщики.
Экономика номерных знаков
Поезжайте по Карретера Кабарете-Сосуа в пятницу днем, и вы увидите то, что упускают статистики туризма. Трафик — это не только арендованные автомобили. Это "MN" номера из Санто-Доминго — богатые доминиканцы, покупающие вторые дома. "NY" номера. "ON" из Онтарио. Это не туристы. Это аллокаторы капитала.
Это изменение важно, потому что оно меняет то, что продается. Кондоминиум на берегу моря, который имел смысл как краткосрочная аренда в 2020 году, теперь конкурирует с другим профилем покупателя: людьми, которые хотят жить здесь частично и не готовы мириться с инфраструктурными пробелами, которые туристы проигнорируют на неделю.
Инвестиционный тренд, за которым все гонятся — доходность от аренды для отдыха — уже нарушается трендом, который никто не отслеживает: спрос на постоянное переселение от лиц с высоким чистым капиталом, которые хотят автономии, а не зависимости от местной сети или муниципальной воды.
Данные против улицы
Онлайн-отчеты скажут вам, что инвестиционная доходность в Доминиканской Республике в среднем составляет 5-6% в год. Это число технически точное и совершенно бесполезное.
Вот почему: эта цифра объединяет все типы недвижимости по всей стране. Она включает в себя внутренние фермы в Сан-Кристобале и стареющие квартиры в Ла-Романе. Она ничего не говорит о Северном побережье.
В Кабарете современные кондоминиумы с видом на океан и резервным питанием увидели рост запрашиваемых цен на 15-20% в годовом исчислении в 2024 году. Между тем, старые объекты без генераторов или надежного интернета оставались на рынке шесть месяцев и в конечном итоге продавались на 10-15% ниже запрашиваемой цены.
Рынок не растет равномерно. Он вознаграждает инфраструктурную независимость и наказывает зависимость от сети.
Я закрыл три сделки за последние два месяца. Все три объекта имели солнечные батареи и Starlink. Два из них имели несколько предложений в течение 48 часов после листинга. Третий продался до того, как мы закончили маркетинговые фотографии.
Сравните это с листингом, который я наблюдаю в Сосуа — красивая вилла, вид на океан, солидная конструкция. Нет солнечной энергии. Нет резервного генератора. Она находится на рынке уже 127 дней. Продавец продолжает снижать цену, но информированные покупатели знают, сколько на самом деле стоит эта недвижимость: цена покупки плюс $30,000 за надлежащую солнечную систему плюс упущенная возможность дохода от аренды во время установки.
Иллюзия инвентаря
Если вы сейчас ищете кондоминиумы в Кабарете на продажу, вы увидите примерно 400 активных листингов. Звучит как много предложений.
За исключением того, что 70% этих листингов не проходят хотя бы один из этих тестов:
- Ясный статус Деслинде по Закону 108-05
- Современное строительство (после 2015 года)
- Резервное питание
- Надежный высокоскоростной интернет
- Сборы ТСЖ менее $500/месяц
Отфильтруйте объекты, которые проходят все пять критериев, и вы увидите, что их всего около 120 единиц. Из них, возможно, 40 действительно готовы к сдаче в аренду — то есть вы могли бы сдать их завтра без серьезных работ.
Это нехватка предложений, о которой никто не сообщает. Нет нехватки листингов. Есть нехватка инвестируемого инвентаря.
Виллы в Сосуа на продажу показывают ту же картину. Много вариантов, если вы готовы купить проект. Очень мало, если вы хотите что-то, что сразу приносит доход.
Умные деньги не гонятся за 400 листингами. Они следят за 40 готовыми к сдаче объектами и быстро действуют, когда один из них выходит на рынок по разумной цене.
Что на самом деле делает Закон 108-05 (и почему это важно)
Законы о недвижимости в Доминиканской Республике, которые наиболее важны для иностранных инвесторов, можно резюмировать в одном статуте: Закон 108-05, Закон о регистрации недвижимости.
Этот закон заменил устаревшую систему 1920 года и установил нечто критически важное: процесс Деслинде. Деслинде — это проверенное GPS обследование границ, которое превращает расплывчатые описания собственности в точные координаты. Без него вы не владеете определенной землей — вы владеете процентом от большего участка с приблизительными границами.
Банки не будут кредитовать недвижимость без Деслинде. Уважаемые доминиканские банки, такие как Banco Popular и BHD, не выдают ипотеку на объекты, у которых нет завершенного Деслинде, потому что границы собственности не определены юридически без него. Информированные покупатели не будут покупать это. И если ваш сосед решит построить забор на три метра в то, что вы считаете своим двором, вы проведете годы в суде, пытаясь доказать, где на самом деле заканчивается ваша собственность.
Закон также установил принцип "непресекаемости" — это значит, что захватчики не могут получить право собственности на зарегистрированную землю через давность владения. Но вот в чем загвоздка: эта защита применяется только к собственности, которая прошла процесс Санеамьенто и Деслинде и зарегистрирована в современной системе. Если ваши границы не четко определены — если вы все еще работаете по старой системе Constancia Anotada без Деслинде — вы все еще уязвимы для претензий на оккупацию.
Я видел, как это плохо оборачивалось. Канадский инвестор купил "выгодную сделку" на участке у пляжа в 2023 году. Нет Деслинде. Продавец уверял его, что он "в процессе". Два года спустя он все еще в процессе, он не может получить финансирование на строительство, и он обнаружил, что линия собственности соседа — которая имеет Деслинде — пересекается с тем, что он считал своей землей, на четыре метра.
Юридические расходы на решение этой проблемы превысят $15,000. Упущенная возможность двух лет без дохода от аренды не поддается оценке. Все ради экономии $3,000, пропустив надлежащую проверку.
Реальность инфраструктуры, о которой никто не хочет говорить
Давайте поговорим о слоне, которого каждый агент по недвижимости пытается минимизировать: электросеть ненадежна.
EDENORTE, местный поставщик электроэнергии, улучшился. Они действительно улучшились. Но "улучшение" все еще означает запланированные отключения и незапланированные сбои, которые могут длиться часами. Если вы покупаете недвижимость в Доминиканской Республике как инвестицию, это не незначительное неудобство — это структурная стоимость, которая влияет на вашу доходность.
Современная вилла с тремя спальнями в Кабарете использует примерно 800-1000 кВтч в месяц с кондиционированием воздуха. По текущим тарифам EDENORTE — которые используют ступенчатую тарифную систему, значительно увеличивающуюся выше 700 кВтч — вы смотрите на примерно RD$12-15 за кВтч плюс фиксированные сборы. Это $160-250 USD в месяц. Добавьте резервный генератор, работающий на дизеле во время отключений, и вы сжигаете еще $100-150 в месяц на топливо.
Или вы устанавливаете солнечную систему с резервными батареями. Первоначальная стоимость системы, которая может работать независимо для виллы с тремя спальнями: $25,000-35,000 USD. Но срок окупаемости теперь менее трех лет, и вы устранили как ежемесячный счет за электроэнергию, так и затраты на дизельное топливо.
Более важно, вы сделали свою недвижимость пригодной для аренды сегменту рынка, который не потерпит перебоев в электроснабжении: цифровые кочевники, удаленные работники и богатые пенсионеры. Это арендаторы, которые платят $3,000-5,000 в месяц за долгосрочное проживание, а не $150 за ночь для отдыхающих.
Starlink изменил уравнение еще более драматично. Starlink запустился в Доминиканской Республике в середине 2022 года, и теперь вы можете получить скорость загрузки 120+ Мбит/с в любом месте на Северном побережье за RD$2,900/месяц (примерно $50 USD, без учета стоимости оборудования). До этого надежный интернет в Кабарете означал надежду, что у местного интернет-провайдера хороший день.
Недвижимость с солнечной энергией и Starlink не только требует более высокой арендной платы. Они достигают на 15-20% более высоких уровней занятости, потому что они решают две проблемы, которые раньше дисквалифицировали Доминиканскую Республику как место для удаленной работы.
Преимущество CONFOTUR (с условиями)
Если вы рассматриваете новые разработки, вы услышите о CONFOTUR — Законе 158-01, который предоставляет значительные налоговые льготы одобренным туристическим проектам.
Вот что он на самом деле делает: Недвижимость в одобренных CONFOTUR разработках освобождается от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество (IPI) на 15 лет для первого покупателя.
На объекте стоимостью $300,000 это $9,000 экономии при закрытии и $3,000 экономии ежегодно. За 15 лет, при условии, что стоимость недвижимости остается неизменной (что не так), это $54,000 налоговой экономии.
Но есть уловки.
Во-первых, льготы CONFOTUR применяются только к новым одобренным разработкам. Вы не можете купить перепродажную недвижимость и претендовать на статус CONFOTUR.
Во-вторых, разработка должна поддерживать свою туристическую классификацию. Если застройщик не выполняет требования по занятости или изменяет использование собственности, налоговые льготы могут быть отозваны ретроспективно.
В-третьих — и это та часть, которую никто не подчеркивает — одобрение CONFOTUR не гарантирует, что разработка будет завершена. Я видел, как три проекта CONFOTUR остановились за последние пять лет, потому что у застройщика закончился капитал или он не смог обеспечить финансирование.
Если вы покупаете на стадии строительства в разработке CONFOTUR, налоговые льготы реальны. Но проверьте послужной список застройщика. Спросите, сколько проектов они действительно завершили и сдали. Получите рекомендации от покупателей в их предыдущих разработках.
Налоговые льготы не имеют значения, если здание никогда не будет завершено.
Реальность доходности от аренды
Маркетинговые материалы скажут вам, что инвестиционная доходность в Доминиканской Республике в размере 12-15% является стандартной. Некоторые даже покажут вам проекционные таблицы, доказывающие это.
Вот что обычно упускают эти прогнозы:
Сборы ТСЖ: В закрытых сообществах, таких как Sosua Ocean Village, сборы ТСЖ для кондоминиума с тремя спальнями составляют примерно $400 USD в месяц. Это $4,800 в год. На объекте стоимостью $250,000 это 1.9% от вашей покупной цены, ушедших до того, как вы получите доллар аренды.
Управление недвижимостью: Если вы не живете на месте, вам нужен управляющий недвижимостью. Стандартная ставка составляет 20-25% от валового дохода от аренды. На $30,000 годовой аренды это $6,000-7,500 в управленческих сборах.
Вакансия: Даже лучшие объекты в Кабарете в среднем имеют 65-75% занятость в высокий сезон. Это не 365 дней дохода от аренды — это скорее 240-270 дней.
Техническое обслуживание: Кондиционеры выходят из строя. Водонагреватели выходят из строя. Тропическая влажность в конечном итоге разрушает все. Бюджетируйте 1-2% от стоимости недвижимости ежегодно на техническое обслуживание и ремонт.
Когда вы рассчитываете реальные цифры на хорошо управляемом объекте в Кабарете:
- Цена покупки: $300,000
- Валовой доход от аренды: $32,000 (на основе средней цены $150 за ночь, 70% занятости)
- Минус ТСЖ: $4,800
- Минус управление (22%): $7,040
- Минус техническое обслуживание (1.5%): $4,500
- Чистый доход: $15,660
- Чистая доходность: 5.2%
Это все еще солидная доходность по сравнению с американским сберегательным счетом, выплачивающим 4%. И это не учитывает прирост стоимости недвижимости. Но это не 12%.
Объекты, достигающие 8-10% чистой доходности, — это те, которые имеют солнечную энергию (устраняющую счета за электроэнергию), без сборов ТСЖ (отдельные виллы) и премиальное расположение, которое требует $250+ за ночь.
Сравнительное преимущество
Вот где рынок недвижимости Доминиканской Республики становится интересным по сравнению с другими карибскими и мировыми рынками.
Дубай: Средняя цена за квадратный метр в Dubai Marina составляет примерно $4,860 USD. В Кабарете современный кондоминиум на берегу моря стоит $2,200-2,800 за квадратный метр. Вы получаете доступ к океану за 45-60% от стоимости Дубая.
Лиссабон: Рынок недвижимости Португалии — любимец "золотой визы" — в среднем составляет $6,900 за квадратный метр в желаемых районах. Доминиканская Республика предлагает аналогичную привлекательность для жизни (пляж, теплый климат, сообщество экспатов) за треть стоимости входа.
Панама: Кондоминиумы в Панама-Сити с видом на океан начинаются примерно с $3,500 за квадратный метр. Доминиканская Республика остается дешевле, с дополнительным преимуществом, что вы покупаете в экономике, ориентированной на туризм, а не на банковскую зависимость.
Ценовой арбитраж реален. Но он сопряжен с компромиссами. Пробелы в инфраструктуре, которые я упомянул ранее, не существуют в Дубае или Лиссабоне. Юридическая сложность проверки Деслинде не существует в Панаме.
Вы платите меньше, потому что принимаете на себя больше ответственности за надлежащую проверку и независимость инфраструктуры.
Путь к резидентству
Один из трендов, который стимулирует инвестиции в Карибский бассейн в целом — и недвижимость Северного побережья Доминиканской Республики в частности — это путь к резидентству через инвестиции.
Доминиканская Республика предлагает несколько маршрутов в соответствии с Законом 171-07:
Виза пенсионера: Требует доказательства ежемесячного дохода в $1,500 USD (пенсия, социальное обеспечение, аннуитет). Добавьте $250 на каждого иждивенца. Через два года резидентства вы имеете право подать заявление на гражданство.
Виза рентиста: Требует доказательства ежемесячного инвестиционного дохода в $2,000 USD (дивиденды, доход от аренды, распределения из траста). Та же двухлетняя дорожка к праву на гражданство.
Инвестиционная виза: Стандартный порог составляет $200,000 USD инвестиций в одобренное развитие или бизнес, хотя точная сумма может варьироваться в зависимости от конкретного декрета или типа инвестиций (Свободная экономическая зона против недвижимости). Быстрая обработка, но более высокое требование к капиталу.
Сравните это с золотой визой Португалии (минимум €500,000 инвестиций) или резидентством через инвестиции в Испании (€500,000 в недвижимости), и порог в $200,000 в Доминиканской Республике выглядит доступным.
Но вот что консультанты по резидентству не всегда уточняют: Существует разница между поддержанием статуса резидента и достижением налогового резидентства или правом на гражданство. Хотя вы должны обновлять свою карту резидента и не можете покидать страну на годы, нет строгого юридического требования в иммиграционном кодексе, требующего физического присутствия 183 дней в году только для того, чтобы сохранить активную карту резидента. Многие инвесторы поддерживают статус резидента с визитами всего на несколько недель в год. Однако, если вы стремитесь к натурализации (гражданству), официальные лица будут внимательно изучать ваше время, проведенное в стране. И если вы проводите 183 дня или более в году в Доминиканской Республике, вы становитесь налоговым резидентом — что является совершенно отдельным вопросом.
Для пенсионеров или удаленных работников, планирующих действительно жить здесь, это не является барьером. Для инвесторов, которые хотят пассивного участия в карибской недвижимости без переселения, важно понимать, что поддержание карты резидента управляемо с периодическими визитами, но гражданство потребует подлинного присутствия.
Сдвиг профиля покупателя
Инвестиционный тренд, который имеет наибольшее значение, не связан с доходностью или приростом стоимости. Он связан с тем, кто покупает и почему.
В 2019 году типичный покупатель в Сосуа или Кабарете был либо пенсионером, ищущим дом для отдыха, либо спекулянтом, делающим ставку на перепродажу на стадии строительства.
В 2026 году профиль покупателя разделился на три четкие категории:
Покупатель автономии: Лица с высоким чистым капиталом (часто технические предприниматели или удаленные руководители), которые хотят географической диверсификации и не хотят зависеть от местной инфраструктуры. Они покупают готовые виллы с солнечной энергией, Starlink и резервными системами водоснабжения. Они платят наличными. И они не особо чувствительны к цене — они покупают безопасность и автономию.
Оптимизатор доходности: Инвесторы (часто канадцы или американцы), которые сделали расчеты по доходности от аренды и поняли, что объект стоимостью $300,000, генерирующий $18,000 чистого дохода в год, превосходит большинство доходностей облигаций. Они покупают современные кондоминиумы в закрытых сообществах, нанимают профессиональное управление и рассматривают это как альтернативу фиксированному доходу.
Игрок на арбитраже образа жизни: Молодые покупатели (30-40 лет), которые поняли, что могут продать кондоминиум в Торонто или Майами, купить виллу в Кабарете за половину цены и работать удаленно, сократив свои расходы на жизнь на 40%. Они не инвесторы в традиционном смысле — они покупают основные резиденции, которые случайно увеличиваются в цене.
Первая группа не заботится о налоговых льготах CONFOTUR. Вторая группа одержима сборами ТСЖ. Третья группа хочет пешеходности и сообщества.
Если вы продаете кондоминиумы в Кабарете на продажу, вам нужно знать, на какого покупателя вы ориентируетесь. Маркетинговая стратегия для каждой группы совершенно разная.
Что это значит для вашей инвестиционной стратегии
Рынок Карибского бассейна — и в частности сектор недвижимости Доминиканской Республики — не следует сценарию, который работал в Португалии или Дубае.
Это не история о быстром урбанизации или правительственных инфраструктурных мегапроектах. Это история о людях, которые выбирают выход из дорогих, регулируемых рынков и принимают компромиссы в обмен на более низкие затраты и большую автономию.
Инвестиционный тренд, который имеет значение, заключается в следующем: Разрыв между "дешевой карибской недвижимостью" и "инвестируемой карибской недвижимостью" увеличивается.
Если вы покупаете правильно — то есть с ясным титулом, современной инфраструктурой, сильным управлением — вы можете достичь 6-10% чистой доходности, удерживая актив, который увеличивается в цене на 5-7% ежегодно. Это 12-17% общего дохода, что превосходит большинство альтернатив на публичном рынке.
Если вы покупаете неправильно — то есть с сомнительным титулом, системами, зависящими от сети, слабым спросом на аренду — вы проведете годы, борясь с юридическими баталиями, сталкиваясь с отключениями электроэнергии и задаваясь вопросом, почему ваша недвижимость не сдается в аренду.
Рынок разделяется. Инвентарь класса А с чистыми титулами и независимостью инфраструктуры становится дороже. Инвентарь класса B с проблемами титула или зависимостью от сети стагнирует.
Вам нужно решить, на какую сторону этого разделения вы покупаете.
Резюме: контрольный список для инвесторов
- Юридический: Проверьте статус Деслинде по Закону 108-05 перед тем, как сделать предложение — объекты без завершенных обследований границ не могут быть профинансированы и сталкиваются с значительными проблемами при перепродаже.
- Инфраструктура: Подтвердите наличие резервного питания (солнечная энергия или генератор) и интернета (Starlink или надежное волокно) — объекты, лишенные автономии, сдаются в аренду на 15-20% дешевле и продаются на 30% медленнее.
- Финансовый: Проверьте фактические сборы ТСЖ и расходы на управление недвижимостью — вычтите их из валовых прогнозов аренды, чтобы рассчитать реалистичную чистую доходность (обычно 6-10%, а не рекламируемые 12-15%).
- Рынок: Подтвердите скорость поглощения для вашего конкретного класса активов — готовые к сдаче кондоминиумы в Кабарете продаются за 45-60 дней, в то время как объекты, требующие ремонта, остаются на рынке более 6 месяцев.
- CONFOTUR: Если покупаете в освобожденной от налогов разработке, проверьте послужной список застройщика — налоговые льготы бесполезны, если проект остановится.
- Резидентство: Поймите, что поддержание статуса резидента не требует шести месяцев ежегодно в стране, но гражданство требует подлинного присутствия — и 183+ дня делают вас налоговым резидентом.
Тренды, формирующие рынок Карибского бассейна, не те, которые подчеркивают глянцевые отчеты. Рост туризма не автоматически переводится в спрос на аренду. Прирост стоимости не равномерен — он вознаграждает инфраструктурную независимость и наказывает зависимость от сети.
Если вы оцениваете виллы в Сосуа на продажу или кондоминиумы в Кабарете на продажу, начните с юридической основы. Проверьте Деслинде. Подтвердите инфраструктуру. Проверьте фактические расходы.
Рынок разделяется. Вопрос не в том, стоит ли инвестировать в недвижимость Доминиканской Республики. Вопрос в том, покупаете ли вы класс активов, который увеличивается в цене, или тот, который стагнирует.
Моя фирма занимается этими различиями с 1986 года. Мы заключали сделки по обе стороны разделения. Разница в результатах разительна.
Юридическая проверка стоит $1,500-3,000. Стоимость пропуска этой проверки часто равна всей инвестиции.
