Вы, вероятно, ищете дома на продажу в Пуэрто-Плата, потому что кто-то показал вам PDF с красивыми изображениями и числом, заканчивающимся на "% годовой доход." Может быть, это было 10%. Может быть, это было 12%. Число не имеет значения, потому что оно, вероятно, неверно.
Неверно не в смысле, что они лгут — хотя некоторые и лгут — а в смысле, что они показывают вам строку доходов в верхней части таблицы и делают вид, что строки расходов ниже не существуют. Я изучаю контракты на недвижимость в этой провинции с 1986 года, и самая распространенная ошибка, которую я вижу, — это инвесторы, которые путают валовый доход от аренды с деньгами, которые фактически поступают на их банковский счет после того, как управляющий недвижимостью берет свою долю, после того, как Edenorte выставляет им счет на $200 за использование кондиционера в августе, и после того, как они заменяют водяной насос, который корродировал из-за соленого воздуха.
Если вы серьезно относитесь к покупке вилл в Пуэрто-Плата или кондоминиумов в Пуэрто-Плата, вам нужно понимать чистый операционный доход. Не потому, что это звучит впечатляюще на коктейльной вечеринке, а потому, что это единственное число, которое говорит вам, строите ли вы богатство или субсидируете чей-то отпуск.
Основные выводы
- Реальные доходы: Фактические чистые доходы от аренды в Пуэрто-Плата варьируются от 5.9% до 7.5% после всех расходов — не 10-12% валовых цифр в маркетинговых материалах
- Преимущество CONFOTUR: Закон 158-01 устраняет 3% налог на передачу и 1% ежегодный налог на имущество на 15 лет, передаваемый будущим покупателям
- Проверка титула: Закон 108-05 требует Deslinde (сертификат границ GPS) для законной передачи — никогда не закрывайте сделку без него
- Скрытые расходы: Бюджет 4.5-5.5% от покупной цены на расходы по закрытию, плюс 1.5% ежегодно на резервы тропического обслуживания
- Влияние аэропорта: Инвестиции VINCI в размере $830 млн в международный аэропорт Грегорио Луперон до 2060 года являются основным драйвером инфраструктуры для повышения стоимости на Северном побережье
Кейс: Юнит 402 (Тот, который никто не хочет вам показывать)
Позвольте мне показать вам реальную сделку, которую мы закрыли в третьем квартале 2024 года. Двухкомнатный кондоминиум в охраняемом сообществе в пятнадцати минутах от международного аэропорта Грегорио Луперон. Вид на океан. Бассейн. Охрана. В объявлении обещали "инвестиционную возможность под ключ с сильной историей аренды".
Цена покупки: $350,000
Расходы на закрытие (5%): $17,500
Пакет мебели: $25,000
Всего инвестировано наличными: $392,500
Эта последняя строка важна. Вы не можете сдать в аренду пустую бетонную коробку. $25,000 на мебель не являются необязательными, если вы хотите конкурировать на Airbnb. Маркетинговые материалы любят рассчитывать доходы, основываясь только на цене покупки, но ваши деньги связаны с полными $392,500, а не только с $350,000, которые вы заплатили продавцу.
В объявлении рекламировался валовой доход от аренды в размере $60,000 в год. Это число было технически точным — если бы вы сдавали юнит 365 дней в году по ставкам пикового сезона и никогда не тратили ни доллара ни на что. Вот что на самом деле произошло:
Валовой доход (реалистичная заполняемость): $52,000
Управление недвижимостью (25%): -$13,000
Электричество (кондиционер 6 месяцев): -$1,800
Сборы HOA: -$3,600
Интернет (Starlink): -$600
Страхование: -$1,400
Резерв на обслуживание (1.5%): -$5,250
Налог на имущество (IPI): -$1,800
Чистый операционный доход: $24,550
Это 6.26% доходности на фактически инвестированные наличные. Не 12%. Даже не 8%. Чуть более 6%.
Это плохо? Не обязательно. 6% доходности в долларах США на твердый актив в растущем рынке превосходит 4%, которые вы могли бы получить от облигации, и это не учитывает прирост стоимости. Но это честно. И честность — это единственный способ принять решение, о котором вы не пожалеете через три года, когда водонагреватель взорвется, и вы поймете, что ваш "пассивный доход" требует от вас перевода денег в Доминиканскую Республику каждые два месяца.
Куда на самом деле уходят деньги (Утечка)
Управление недвижимостью забирает 25%, если вы пользуетесь услугами уважаемой фирмы. Вы увидите объявления, утверждающие "только 15%", но это обычно ставки для долгосрочной аренды или фирмы, которые не отвечают на звонки, когда гость запирается в 2 часа ночи. Краткосрочная аренда для отдыха требует, чтобы кто-то координировал уборку, занимался заездами, управлял вызовами по обслуживанию и решал проблемы с гостем, который жалуется, что на пляже есть волны. Эта услуга стоит 20-25% валового дохода. Если вы думаете, что можете управлять этим самостоятельно из Торонто или Мюнхена, вы ошибаетесь. Я видел, как люди пытались. Это не работает.
Электричество — это тихий убийца. Edenorte взимает тарифы по ступеням, и если вы используете кондиционер для гостей, которые оставляют его включенным круглосуточно, вы платите более $0.30 за киловатт-час в более высоких уровнях потребления — особенно когда вы превышаете 700 кВтч в месяц, что переводит вас на тарифный уровень BTS-2. Кондоминиум площадью 1,800 квадратных футов с центральным кондиционером может легко достигать $200-$250 в месяц в высокий сезон. Это $2,400 в год, а не $600, которые разработчик упомянул мимоходом во время презентации.
Сборы HOA в прибрежных сообществах в среднем составляют $150-$400 в месяц в зависимости от удобств. Ocean Village взимает около $2.50 за квадратный метр в месяц. Для юнита площадью 100 квадратных метров это $250 в месяц или $3,000 в год. Это покрывает обслуживание бассейна, охрану, страхование общих зон и иногда воду. Это не подлежит обсуждению и увеличивается каждые несколько лет.
Интернет важнее, чем вы думаете. Starlink изменил правила игры для удаленных работников, но он стоит RD$2,900 в месяц (около $50 USD). Волоконно-оптический интернет от Claro или Altice стоит $30-$50 за приличную скорость. Если ваше объявление рекламирует "идеально для цифровых кочевников", вам нужен надежный интернет, и это еще $600 в год минимум.
Страхование прибрежной недвижимости с покрытием от ураганов обычно составляет 1% до 1.5% от стоимости замещения структуры. Не земли — здания. Для кондоминиума за $350,000, где земля может представлять собой $100,000 этой стоимости, вы страхуете $250,000 структуры. Это $2,500 до $3,750 в год. Я использовал $1,400 в приведенном выше примере, потому что это было старое здание с более низкими затратами на замену, но новое строительство будет дороже.
Резерв на обслуживание — это то, что отличает любителей от профессионалов. Соленый воздух корродирует все. Влажность деформирует дерево. УФ-лучи разрушают отделку. Вам нужно закладывать 1.5% от стоимости недвижимости ежегодно на ремонт, который не покрывается страхованием. Кондиционеры выходят из строя. Водонагреватели протекают. Плитка трескается. Если вы не отложите деньги на это, вам придется финансировать это из своего кармана, когда это произойдет, а это всегда происходит.
Налог на имущество — IPI — составляет 1% ежегодно на стоимость, превышающую RD$10,190,833 (примерно $172,000 USD по состоянию на 2025 год). Для недвижимости стоимостью $350,000 вы платите 1% на примерно $178,000, что составляет $1,780 в год. Если только у недвижимости нет статуса CONFOTUR, в этом случае вы ничего не платите в течение пятнадцати лет. Мы вернемся к этому.
Три сезона (Или почему 100% заполняемость — это фантазия)
Высокий сезон длится с декабря по март. Это время, когда канадцы бегут от снега, а американцы бронируют свои зимние отпуска. В течение этих четырех месяцев вы можете достичь 80-90% заполняемости по премиальным ставкам. Двухкомнатный кондоминиум может сдаваться за $250-$350 за ночь. Здесь вы зарабатываете 60% своего годового дохода.
Плечевой сезон длится с апреля по июль. Заполняемость падает до 50-60%. Ставки падают до $150-$200 за ночь. Вы все еще прибыльны, но едва. Это время, когда вы надеетесь, что кондиционер не сломается, потому что у вас нет маржи, чтобы покрыть ремонт на $1,200 без ущерба для ваших доходов.
Низкий сезон длится с августа по октябрь. Сезон ураганов. Школы снова открыты. Американцы не путешествуют. Заполняемость может упасть до 30-40%, и в некоторые годы у вас будут недели без бронирований. Сентябрь и октябрь — это месяцы, когда вы теряете деньги. Ваши фиксированные расходы — HOA, страхование, интернет — не прекращаются, но доходы — да. Это реальность, которую маркетинговые брошюры обходят стороной.
Когда кто-то говорит вам, что их недвижимость генерирует 85% годовой заполняемости, они либо лгут, либо устанавливают такие низкие цены, что оставляют деньги на столе в высокий сезон. Реалистичная годовая заполняемость для хорошо управляемой аренды для отдыха в Пуэрто-Плата составляет 60-70%. Все, что выше этого, — это бонус, а не план.
Лазейка CONFOTUR (Почему некоторые объекты действительно стоят того)
Закон 158-01, закон о стимулировании туризма, создал сертификацию CONFOTUR для утвержденных туристических проектов. Если у недвижимости есть статус CONFOTUR, вы избегаете 3% налога на передачу при покупке, вы не платите ежегодный налог на имущество в течение пятнадцати лет, и вы освобождаетесь от 27% налога на доход от аренды на тот же период.
На покупке за $350,000 это освобождение от 3% налога на передачу экономит вам $10,500 сразу. Освобождение от ежегодного налога на имущество экономит вам $1,780 в год, или $26,700 за пятнадцать лет. Освобождение от налога на доход от аренды сложнее количественно оценить, так как это зависит от вашей структуры, но для иностранного инвестора это может представлять значительные сбережения.
Критическая деталь: эти льготы передаются следующему покупателю. Если вы продаете недвижимость на седьмой год, новый владелец наследует восемь лет оставшихся налоговых освобождений. Это делает объекты CONFOTUR более ликвидными и легче продаваемыми по премиальной цене, потому что покупатель покупает не только недвижимость — он покупает налоговое преимущество.
Не каждое новое развитие соответствует требованиям. Проект должен иметь конкретный номер резолюции CONFOTUR, выданный Министерством туризма. Разработчики любят использовать слово "CONFOTUR-eligible" в своих маркетинговых материалах, что не имеет смысла. Либо проект имеет резолюцию, либо нет. Мы проверяем это перед тем, как клиент подписывает договор купли-продажи, потому что я видел слишком много покупателей, которые предполагали, что получают налоговые льготы, только чтобы обнаружить при закрытии, что разработчик никогда не завершал процесс подачи заявки.
| Налог/Сбор | Стандартная недвижимость | Недвижимость CONFOTUR | Экономия за 15 лет |
|---|---|---|---|
| Налог на передачу (3%) | $10,500 | $0 | $10,500 |
| Ежегодный налог на имущество (IPI) | $1,780/год | $0/год | $26,700 |
| Налог на доход от аренды | 27% | 0% | Зависит от дохода |
| Общая прямая экономия | — | — | $37,200+ |
Проблема с титулом (Закон 108-05 и почему вы не можете пропустить это)
Доминиканская Республика использует систему Торренса, что означает, что правительство гарантирует, что сертификат титула является окончательным доказательством собственности. Это звучит обнадеживающе, пока вы не поймете, что старые объекты — все, что было продано до 2009 года — могут не иметь Deslinde, который является GPS-подтвержденным сертификатом границ, требуемым по Закону 108-05.
Deslinde — это не просто съемка. Это судебный процесс, включающий одобрение суда для подтверждения точных GPS-координат границ собственности. Без него вы не можете получить ипотеку от местного банка, и технически вы не можете законно передать титул. Некоторые продавцы попытаются закрыть сделку, имея только "Constancia Anotada", который является старой формой документации титула, которая больше не является достаточной.
У нас был клиент в 2023 году, который был в двух днях от закрытия сделки по вилле в Костамбаре, когда мы обнаружили, что у собственности нет Deslinde. Продавец настаивал, что это не нужно, потому что "все в районе знают, где границы." Это не так работает право собственности. Мы настояли на завершении процесса Deslinde перед закрытием, что задержало сделку на четыре месяца и стоило продавцу $2,800. Клиент был разочарован задержкой. Через три месяца после закрытия сосед попытался заявить, что часть подъездной дороги находится на его земле. Поскольку у нас был Deslinde, спор был решен на одном судебном заседании. Без него дело могло бы затянуться на годы.
Поиск титула — Certificación de Estado Jurídico — должен быть получен из Registro de Títulos, чтобы подтвердить, что продавец является законным владельцем и проверить наличие залогов или ипотек. Это стандартная проверка, но она не автоматическая. Вам нужен адвокат, чтобы запросить его, и офис регистрации может занять от трех дней до трех недель на подготовку документа в зависимости от того, насколько они загружены.
Мы также проверяем статус IPI с DGII, потому что недвижимость не может быть законно передана, если есть неоплаченные налоги на имущество. Я видел, как сделки срывались в последний момент, потому что продавец задолжал три года налогов и предполагал, что покупатель просто "позаботится об этом." Это не так работает. Продавец платит задолженные налоги или сделка не закрывается.
Эффект Бергантина (Почему время имеет значение)
Проект Punta Bergantin — это крупнейшая инвестиция в инфраструктуру в провинции Пуэрто-Плата за последние двадцать лет. Правительство поддерживает туристический центр с 4,500 гостиничными номерами, 2,000 жилыми единицами, киностудией, связанной с One Race Films Вина Дизеля, и инновационным центром. Проект, как ожидается, создаст 20,000 рабочих мест.
Это не спекуляция. Строительство началось. Hyatt и Melia подписали соглашения на брендированные отели. Влияние на стоимость окружающей недвижимости уже видно. Цены на необработанную землю в районах Монтеллано и Кангрехос — к востоку от места проекта — увеличились на 15-20% в годовом исчислении только в 2024 году.
Причина, по которой это важно для покупателей, ищущих дома на продажу в Пуэрто-Плата, заключается в том, что прирост стоимости не распределяется равномерно. Недвижимость в пределах пятнадцатиминутной поездки от Бергантина видит более быстрый прирост стоимости, чем недвижимость в Сосуа или Кабарете, которые уже развиты и насыщены. Если вы покупаете исключительно для прироста капитала, а не для дохода от аренды, близость к Бергантину — это переменная, которая имеет наибольшее значение.
Но время играет в обе стороны. Как только Бергантин будет полностью введен в эксплуатацию и 4,500 гостиничных номеров будут доступны, рынок краткосрочной аренды в Пуэрто-Плата столкнется с увеличенной конкуренцией. В настоящее время на Северном побережье ограничено количество гостиничных номеров по сравнению с Пунта-Каной, что объясняет, почему аренда для отдыха работает хорошо. Когда Бергантин добавит эту емкость, часть спроса перейдет на отели, что означает, что владельцы аренды для отдыха должны будут конкурировать по цене или удобствам. Это не причина избегать инвестиций — это причина быть стратегическим в том, что вы покупаете и где.
Якорь аэропорта (Почему обязательства VINCI на $830 млн меняют математику)
Международный аэропорт Грегорио Луперон — это причина, по которой недвижимость в Пуэрто-Плата жизнеспособна для иностранных покупателей. Без надежного авиасообщения ничего другого не имеет значения. VINCI Airports недавно продлили свой концессионный контракт до 2060 года и обязались вложить $830 миллионов в капитальные инвестиции в свои аэропорты в Доминиканской Республике, включая POP.
Пассажиропоток в POP вырос на 19% в 2024 году по сравнению с допандемийными уровнями. Аэропорт теперь предлагает прямые рейсы из Майами, Нью-Йорка (JFK и Ньюарк), Торонто, Монреаля и некоторых европейских хабов. Расширение сосредоточено на привлечении новых маршрутов, что напрямую коррелирует с увеличением спроса на аренду для отдыха и вторые дома.
Улучшения грузовых мощностей не менее важны. Лучшие грузовые объекты означают более надежные цепочки поставок для импортных товаров, что важно, если вы обставляете недвижимость или живете здесь постоянно. Разница между ожиданием три недели на замену холодильника и тремя днями — это разница между управляемым неудобством и финансовыми потерями.
Обновления терминала FBO (Fixed Base Operator) ориентированы на частную авиацию, что сигнализирует о том, что VINCI ожидает, что состоятельные лица продолжат использовать Пуэрто-Плата как базу. Эта демографическая группа стимулирует спрос на роскошные виллы в охраняемых сообществах, таких как Sea Horse Ranch и Casa Linda, где недвижимость регулярно продается за $1-3 миллиона.
Аэропорт находится в пятнадцати минутах от большинства инвестиционных районов в Пуэрто-Плата и Сосуа. Сравните это с Пунта-Каной, где дорожные пробки означают, что тридцатиминутная поездка может превратиться в час в высокий сезон. Близость к модернизированному международному аэропорту — это не просто удобство — это фундаментальный драйвер стоимости недвижимости.
Расчет резидентства (Почему $200,000 покупают больше, чем недвижимость)
Иностранцы, инвестирующие не менее $200,000 USD в доминиканскую недвижимость, могут претендовать на инвестиционное резидентство, которое предлагает ускоренный путь к гражданству за шесть месяцев до двух лет. Это значительно быстрее, чем стандартный процесс получения резидентства, который требует семи лет, прежде чем вы сможете подать заявление на гражданство.
Виза пенсионера — это альтернатива для пенсионеров, которые могут доказать стабильный ежемесячный пенсионный доход в размере $1,500 USD (плюс $250 на иждивенца). Согласно Закону 171-07, владельцы визы пенсионера освобождаются от налогов на домашние товары и личные автомобили, ввозимые в страну, что может сэкономить $10,000-$15,000, если вы импортируете автомобиль.
Виза рентиста требует доказательства $2,000 USD ежемесячного пассивного дохода за последние пять лет. Это предназначено для более молодых инвесторов, живущих на доход от аренды или дивиденды, а не на пенсии. Требование к доходу выше, чем у пенсионера, потому что правительство предполагает, что более молодые заявители будут больше нагружать инфраструктуру и услуги.
Резидентство — это единственный законный способ получить доминиканские водительские права и застраховать автомобиль на долгий срок. Туристы могут водить машину по своим национальным правам в течение девяноста дней, но после этого вам нужны местные права. Без резидентства вы застрянете в бюрократической петле продления виз и временных разрешений.
Заявления на резидентство должны подаваться в вашей стране через доминиканское консульство или через специализированное окно в Санто-Доминго. Вы не можете просто прийти в миграционное управление в Пуэрто-Плата и начать процесс. Это застает многих покупателей врасплох, потому что они предполагают, что могут справиться с этим на месте после покупки недвижимости.
Налог на образ жизни (Что брошюра не упоминает)
Тарифы на электроэнергию с Edenorte ступенчатые, и пользователи с высоким потреблением — что включает любую недвижимость с центральным кондиционером — платят более $0.30 за киловатт-час. Это почти вдвое больше среднего по США. Солнечные панели теперь являются реалистичным вариантом благодаря закону Доминиканской Республики о сетевом учете, который позволяет домовладельцам продавать избыточную электроэнергию обратно в сеть. Срок окупаемости установки солнечных панелей обычно составляет три-четыре года, после чего вы генерируете бесплатную электроэнергию.
Водная инфраструктура непостоянна. Публичная вода от CORAAPPLATA может быть прерывистой, поэтому 95% роскошных объектов полагаются на цистерны — резервные водяные баки — и доставку воды грузовиками в засушливые периоды. Грузовик с водой стоит $30-$40 USD и хватает типичной семье на две-три недели. Это не кризис, но это операционная реальность, которую покупатели, привыкшие к надежным муниципальным водным системам, должны понимать.
Интернет значительно улучшился с внедрением волоконно-оптического интернета от Claro и Altice, которые теперь предлагают скорости до 300 Мбит/с в городских центрах за около $60 в месяц. Starlink — это резервный вариант для сельских объектов, где волокно недоступно. Оборудование стоит около $460 USD, а ежемесячное обслуживание — $50 USD. Для удаленных работников надежный интернет — это неотъемлемая часть, и оба варианта теперь жизнеспособны.
Медицинское обслуживание сосредоточено в городе Пуэрто-Плата. Центр Médico Bournigal — это учреждение на 120 коек, аккредитованное Ассоциацией медицинского туризма и принимающее международные страховки, такие как BlueCross BlueShield International. Для рутинного ухода качество сопоставимо с североамериканскими стандартами. Для серьезных чрезвычайных ситуаций многие экспаты летят в Санто-Доминго или Майами, поэтому рекомендуется медицинская страховка на эвакуацию.
Стоимость жизни в Пуэрто-Плата примерно на 30-40% ниже, чем в Майами, без учета аренды. Потребительские цены — продукты, рестораны, коммунальные услуги — значительно дешевле. Супермаркеты Jumbo и Sirena предлагают импортные американские бренды, что уменьшает разрыв в образе жизни для экспатов, которые хотят знакомые продукты. Домашняя помощь доступна, с частичными домработницами или садовниками, которые берут $15-$25 в день.
Сравнение (Почему Пуэрто-Плата против Барбадоса даже не близко)
Роскошная прибрежная недвижимость в Пуэрто-Плата в среднем стоит $1,600-$2,200 за квадратный метр. На Барбадосе вы смотрите на $3,500+. В Теркс и Кайкос — $6,000+. Доминиканская Республика не "дешевая" — она адекватно оценена для развивающегося рынка с сильными фундаментальными показателями.
Валовые доходы от аренды в Сосуа и Кабарете в среднем составляют 7-10%, по сравнению с 3-5% в более насыщенных карибских рынках, таких как Багамы. Доминиканская Республика — это крупнейшая экономика в Карибском бассейне с наиболее диверсифицированной базой доходов. Туризм имеет значение, но также и денежные переводы, сельское хозяйство, горнодобывающая промышленность и производство. Когда один сектор замедляется, другие поглощают удар.
Права на владение иностранцами идентичны местным правам. Нет лицензий на владение землей для иностранцев. Нет ограничений на прибрежную недвижимость. Нет требования к партнерству с местным гражданином. Вы покупаете землю, вы владеете землей, и вы можете продать ее кому угодно. Это не так в Тринидаде, Британских Виргинских островах или нескольких других карибских юрисдикциях, которые накладывают ограничения на иностранных покупателей.
Доминиканская Республика приняла более 11 миллионов посетителей в 2024 году, что делает ее самым посещаемым направлением в Карибском бассейне. Этот объем создает глубокий пул потенциальных арендаторов, который не могут сравниться меньшие острова. Даже если ваша недвижимость захватывает крошечную долю этого рынка, абсолютные числа достаточно велики, чтобы генерировать постоянные бронирования.
Финансирование более доступно, чем на большинстве карибских рынков. Местные банки, такие как Scotiabank и Banco Popular, предлагают ипотечные кредиты в долларах США иностранцам по ставкам около 8.25-9.5% с отношением кредита к стоимости до 70%. Требование к кредитному рейтингу составляет 650+, и вам нужно предоставить документацию из вашей страны, но такая возможность существует. Во многих меньших карибских территориях иностранные покупатели ограничены только наличными сделками.
Ловушка (Мошенничество с Constancia Anotada)
Некоторые продавцы попытаются закрыть сделку, используя только Constancia Anotada, который является старой формой документации титула, предшествующей Закону 108-05. Продавец будет утверждать, что этого было достаточно в течение десятилетий и что завершение Deslinde — это ненужная бюрократия.
Это неверно. Constancia Anotada больше не является юридически достаточной для передачи собственности. Банки не выдадут ипотеку против него. Реестр титулов не обработает передачу без Deslinde. Если вы закроете сделку, имея только Constancia Anotada, у вас нет законного титула, что означает, что вы не можете продать недвижимость или защитить ее в суде, если возникнет спор о границах.
Процесс Deslinde занимает от трех до шести месяцев и стоит $1,500-$3,000 в зависимости от сложности собственности. Продавец должен завершить это перед тем, как выставить недвижимость на продажу, но многие этого не делают, потому что они пытаются избежать затрат и задержек. Если продавец отказывается завершить Deslinde, уходите. На рынке слишком много объектов с правильно оформленными титулами, чтобы тратить время на тот, который не оформлен.
У нас был случай в 2022 году, когда покупатель проигнорировал наш совет и закрыл сделку по участку на берегу моря, используя только Constancia Anotada, потому что продавец предложил скидку в $20,000, чтобы ускорить сделку. Восемнадцать месяцев спустя покупатель попытался продать участок и обнаружил, что ни один адвокат не обработает передачу без Deslinde. Завершение Deslinde ретроспективно стоило $4,200 и задержало продажу на семь месяцев. Скидка в $20,000 превратилась в убыток в $15,000, если учесть юридические сборы, расходы на съемку и расходы на содержание во время задержки.
Честный вывод
6% чистой доходности в долларах США на твердый актив в растущем рынке не вызывает восторга. Это скучно. Но скучно часто лучше, чем захватывающе, когда захватывающе означает, что вы играете на прирост стоимости, чтобы компенсировать отрицательный денежный поток.
Недвижимость в Пуэрто-Плата работает, если вы покупаете правильную недвижимость, правильно проверяете титул, бюджетируете реальные расходы и игнорируете фантазии о валовом доходе в маркетинговых материалах. Это не работает, если вы ожидаете пассивного дохода без усилий или если вы верите в показатели заполняемости в брошюре.
Северное побережье — это не Пунта-Кана. Оно тише, менее развито и менее насыщено. Это либо преимущество, либо недостаток в зависимости от того, что вы ищете. Если вы хотите курортный опыт под ключ с гарантированным управлением, у Пунта-Каны больше вариантов. Если вы хотите стратегическую точку входа на развивающийся рынок с лучшими доходами и меньшей конкуренцией, Пуэрто-Плата имеет смысл.
Юридическая проверка — поиск титула, подтверждение Deslinde, проверка статуса IPI — стоит около $1,500 и занимает две недели. Это цена за то, чтобы не быть человеком, который обнаруживает через три года, что его недвижимость не может быть продана, потому что титул никогда не был правильно передан. Обучение в сфере недвижимости дорого. Юридическая проверка за $1,500 часто экономит $150,000 на будущих проблемах.
Если вы оцениваете роскошную недвижимость в Пуэрто-Плата или землю на продажу в Пуэрто-Плата, математика имеет большее значение, чем фотографии. Рассчитывайте цифры, используя чистый операционный доход, а не валовой доход. Проверяйте титул, используя стандарты Закона 108-05, а не заверения продавца. Бюджетируйте реальные расходы, а не оптимистичные прогнозы. И если сделка работает только при 100% заполняемости и нулевых затратах на обслуживание, она не работает.
Мы проверяем титулы, рассчитываем реалистичный NOI и проверяем статус CONFOTUR перед тем, как клиенты вносят депозиты. Это не потому, что мы осторожны — это потому, что мы занимаемся этим с 1986 года и видели, что происходит, когда люди пропускают скучные части.
