Путь к постоянному резидентству в ДР за $200,000 в недвижимости

В прошлый вторник немецкая пара сидела напротив меня с распечаткой из группы на Facebook, утверждающей, что они могут "купить гражданство Доминиканской Республики за $150,000 и получить паспорт за 90 дней". Я вернул бумагу обратно через стол и сказал то, что всегда говорю: "Это не так работает здесь. И если кто-то обещает вам это, они либо лгут, либо не знают закон."

Доминиканская Республика не продает паспорта. Она предлагает нечто более ценное, если вы понимаете систему: легитимный путь от резидентства к гражданству, основанный на инвестициях в недвижимость. Вложите $200,000 в недвижимость, и вы получите право на немедленное постоянное резидентство в соответствии с Общим миграционным законом 285-04 и Декретом 950-01, управляемым через ProDominicana. Это программа для иностранных инвесторов — отличная от программы для пенсионеров по Закону 171-07, которая требует подтверждения стабильного ежемесячного дохода, а не единовременной инвестиции. После этого вы можете подать заявление на натурализацию через шесть месяцев после получения карты резидента. Но между подписанием договора купли-продажи и получением доминиканского паспорта существует множество бюрократических процессов, проверки титула и финансового соответствия, которые отделяют успешных инвесторов от тех, кто теряет деньги и терпение.

Я занимаюсь недвижимостью в Сосуа с 1986 года. Я видел мошенничества, обходные пути, которые оборачиваются неудачей, и легитимные сделки, которые действительно работают. Это не рекламная кампания Доминиканской Республики как налогового рая. Это разбор реального процесса, реальных сроков и конкретных документов, которые вам нужны, чтобы защитить себя, создавая вторую возможность для резидентства.

Ключевые моменты

Сначала резидентство, потом гражданство: Доминиканская Республика предлагает резидентство через инвестиции, а не прямое гражданство. Вы получаете право на постоянное резидентство сразу с покупкой недвижимости на сумму $200,000 по программе для иностранных инвесторов (Закон 285-04), а затем подаете заявление на натурализацию через 6 месяцев.

Доступные налоговые льготы: Если вы также соответствуете требованиям Закона 171-07 (подтверждая необходимый доход от аренды или имея отдельную пенсию), вы получаете 50% освобождение от налога на имущество, 100% освобождение от 3% налога на передачу при первой покупке и нулевой налог на доходы из-за рубежа.

Доходность на Северном побережье: Кондо на пляже в Кабарете приносят 8-12% валовой доходности от аренды, что значительно выше, чем на европейских рынках, хотя чистая доходность составляет 5-7% после вычета платы за управление.

Реальность сроков: Планируйте 3-6 месяцев, чтобы получить карту резидента после подачи документов — хотя 90 дней возможно для ускоренных файлов Fast Track — затем еще 12-24 месяца для обработки гражданства.

Должная осмотрительность обязательна: Никогда не покупайте без проверенного Deslinde (GPS-проверенного земельного обследования по Закону 108-05). Этот единственный документ предотвращает 90% споров о праве собственности.

Стратегический путь: что на самом деле означает "гражданство через инвестиции" в Доминиканской Республике

Поисковые системы полны путаницы по этому вопросу. Люди вводят "гражданство Доминиканской Республики через инвестиции" и ожидают найти программу, как в Сент-Китсе или Антигуа, где вы переводите деньги и получаете паспорт в течение нескольких месяцев. Такой программы здесь не существует.

Существует Общий миграционный закон 285-04, который создает программу ускоренного резидентства для инвесторов. Вот фактическая последовательность:

Вы инвестируете $200,000 в квалифицированные активы — недвижимость является наиболее распространенной. Эта инвестиция, после регистрации в ProDominicana (Центр экспорта и инвестиций), позволяет вам пропустить этап временного резидентства, который стандартные заявители проходят в течение пяти лет. Вы переходите непосредственно к статусу постоянного резидента. Карта, которую вы получаете, действительна в течение одного года первоначально, затем обновляется каждые четыре года.

Эта карта постоянного резидента является основой. В соответствии с Законом 1683 о натурализации, инвесторы могут подать заявление на гражданство через привилегированный путь натурализации после шести месяцев владения постоянным резидентством — не стандартные два года, требуемые для обычных заявителей. Закон технически это позволяет. Реальность такова, что Dirección General de Migración (DGM) тщательно проверяет эти заявления, и обработка занимает в среднем от 12 до 24 месяцев. Вам нужно будет продемонстрировать базовое знание испанского языка, пройти интервью о доминиканской истории и культуре и показать реальные связи с страной, помимо просто владения недвижимостью.

Конституция Доминиканской Республики прямо разрешает двойное гражданство в соответствии со статьей 20. Вы не сдаете свой оригинальный паспорт. Доминиканский паспорт дает вам безвизовый доступ в более чем 70 стран, включая Японию, Израиль и Южную Корею. Более важно для европейских инвесторов, он облегчает доступ в Испанию благодаря историческим договорам — не полная свобода передвижения в ЕС, но значительно лучше, чем путешествовать с многими другими карибскими паспортами.

Время обработки первоначальной карты резидента, после того как ваш файл принят DGM, составляет от 90 дней для правильно ускоренных файлов Fast Track до 3-6 месяцев на практике из-за бюрократических задержек. Это если ваши документы идеальны. Если отсутствует апостиль или фотография неправильно оформлена, вы начинаете сначала. Структура государственных сборов и юридических затрат на процесс ускоренного резидентства обычно составляет от $3,000 до $5,000 на заявителя, не включая саму инвестицию в $200,000.

Одна важная деталь: вы можете включить вашего супруга и зависимых детей (до 18 лет или до 24 лет, если они студенты) в тот же файл заявки. Инвестиция в $200,000 покрывает всю семейную единицу.

Порог инвестиций жесткий. Он может быть вложен в недвижимость, срочные банковские депозиты или зарегистрированные компании, но он должен составлять минимум $200,000 и быть подтвержденным через официальные каналы. Вы не можете снизить эту сумму.

Почему Северное побережье? Инвестиционная тезис Сосуа и Кабарете

Я сосредоточен на Северном побережье, потому что здесь числа действительно работают. Не везде в Доминиканской Республике имеет смысл для иностранных инвесторов, но Сосуа и Кабарете имеют специфические преимущества, которые переводятся как на квалификацию для резидентства, так и на доход от аренды.

Международный аэропорт Грегорио Луперона (POP) обслуживает эту область. В 2024 году пассажиропоток увеличился на 19%, обслуживая более 880,000 пассажиров. Это прямые рейсы из Майами (2 часа), Нью-Йорка (3,5 часа) и сезонные маршруты из Европы. Доступность имеет значение, когда вы поддерживаете недвижимость, в которой не живете постоянно.

Кабарете генерирует доходность от аренды, которую европейские рынки не могут сравниться. Кондо на пляже в настоящее время приносят 8% до 12% валовой годовой доходности, обусловленной круглогодичным сезоном водных видов спорта. Пляж Кайт и Энкуентро привлекают специфическую демографию — цифровых кочевников, туристов-авантюристов и сезонных жителей — которые платят премиальные ставки и поддерживают высокую заполняемость. Средний уровень заполняемости краткосрочных аренд в закрытых сообществах Сосуа составляет 75%, один из самых высоких в Карибском бассейне.

Чистая доходность, после учета сборов за обслуживание и управление недвижимостью (которые составляют 20-25% от валового дохода от аренды), составляет 5% до 7%. Это все еще вдвое больше, чем вы получите в Испании или Португалии, где объекты Golden Visa часто приносят 3-4%, если вам повезет.

Цены на недвижимость в Кабарете выросли на 6% в 2024 году, с прогнозами роста на 4% в 2025 году. Средняя цена на кондо на первой линии океана составляет от $2,200 до $2,800 за квадратный метр. Сравните это с Майами, где цены превышают $5,000, или другими карибскими островами, где цены превышают $4,000. Вы покупаете со скидкой по сравнению с сопоставимыми рынками, с лучшим потенциалом доходности.

Критический фактор: сделки на Северном побережье происходят почти исключительно в долларах США. Ваш договор купли-продажи, ваши арендные соглашения, ваша последующая продажа — все в долларах. Доминиканский песо (DOP) может инфлировать или обесцениваться, но стоимость вашего актива защищена от этой волатильности, потому что рынок не оценивает в песо.

Улучшения инфраструктуры продолжаются. "Туристический бульвар Атлантики" соединяет Северное побережье, и недавние государственные инвестиции улучшили дорожную сеть между Пуэрто-Плата и Кабарете. Дорога от Кабарете до Сантьяго наконец-то проезжая, хотя ямы у входа все еще создают проблемы.

Объем туризма поддерживает рынок аренды. Доминиканская Республика приняла более 11 миллионов посетителей в 2024 году, что является национальным рекордом. Этот спрос напрямую влияет на заполняемость краткосрочных аренд на Северном побережье.

Правовая основа: Закон 171-07 и что он на самом деле дает вам

Закон 171-07 специально предназначен для пенсионеров и рантье — людей с гарантированным ежемесячным доходом или независимыми средствами. Если вы следуете пути инвестиций в $200,000, вы получаете право на постоянное резидентство по программе для иностранных инвесторов (Закон 285-04). Однако, если вы также можете продемонстрировать необходимый стабильный ежемесячный доход от аренды вашей недвижимости или от отдельной пенсии, вы можете воспользоваться налоговой структурой Закона 171-07, что делает резидентство финансово более привлекательным.

Основное преимущество: 50% освобождение от ежегодного налога на имущество (IPI). Доминиканское правительство устанавливает порог освобождения от IPI каждый год. Для налогового периода 2025/2026 этот порог составляет RD$10,190,833 (примерно $172,000). Вы платите налог в размере 1% на стоимость, превышающую этот порог. Если вы покупаете кондо за $200,000, вы платите налог на $28,000, что составляет $280 в год. Это управляемо.

Освобождение от налога на передачу более значимо. Обычно Доминиканская Республика взимает 3% налог на передачу при всех продажах недвижимости. В соответствии с Законом 171-07 ваша первая покупка недвижимости освобождается от этого налога. На покупке за $200,000 это экономия в $6,000 сразу.

Закон также освобождает новых резидентов от импортных налогов на домашние товары и личные вещи при первом переезде. Вы можете привезти мебель, бытовую технику и одно транспортное средство (при условии, что вы владеете им не менее года) без уплаты импортных пошлин. Это освобождение для транспортного средства само по себе может сэкономить более $10,000 в зависимости от автомобиля.

Доходы из-за рубежа не облагаются налогом. Доминиканская Республика действует по территориальной налоговой системе. Если вы получаете пенсионный доход, дивиденды или платежи за удаленную работу из-за пределов страны, этот доход обычно освобождается от налогообложения после трехлетнего льготного периода или сразу в соответствии с Законом 171-07 для квалифицированных пенсионеров.

Нет строгого требования физического присутствия для поддержания статуса постоянного резидента. Многие европейские Golden Visas требуют 183 дня в год. Доминиканская Республика этого не требует. Вы обновляете свою карту резидента каждые четыре года, и пока вы поддерживаете свою инвестицию и не совершаете преступлений, обновление проходит без проблем. Это делает его идеальным для инвесторов "Плана Б", которые хотят иметь вторую возможность для резидентства без полного переезда.

Чтобы квалифицироваться по пути пенсионера (в отличие от чисто инвестиционного пути), вы должны доказать ежемесячный доход в размере $1,500, плюс $250 на каждого иждивенца. Для пути инвестора, который мы обсуждаем — маршрута недвижимости на $200,000 — вы должны зарегистрировать инвестицию в ProDominicana, чтобы получить ускоренное резидентство.

Одна деталь, которая сбивает людей с толку: вы должны въехать в Доминиканскую Республику по специальной визе резидента (RS), выданной доминиканским консульством за границей, прежде чем прибыть. Вы не можете прибыть по стандартной туристической карте и затем изменить свой статус. Это означает координацию с консульством в вашей стране перед поездкой.

Фаза 1: Приобретение — как вести переговоры, не убивая сделку

Переговоры по недвижимости в Доминиканской Республике имеют культурные нюансы, отличающиеся от североамериканских или европейских рынков. Самая большая ошибка, которую я вижу у иностранных покупателей: агрессивное занижение цены.

В США предложение на 20-30% ниже запрашиваемой цены является обычным. В Сосуа и Кабарете предложение на 20% ниже запрашиваемой цены считается оскорблением. Продавец откажется вести с вами переговоры. Рынок здесь напряжен — запасы готовых к заселению объектов на первой линии в Кабарете сократились примерно на 15% за последние 18 месяцев из-за высокого спроса. Продавцы знают, что у них есть рычаги.

Успешная стратегия: предложить на 5% до 8% ниже запрашиваемой цены для начала. Это сигнализирует, что вы серьезны, но ожидаете разумных переговоров. Все, что превышает 10% ниже запрашиваемой цены, редко удается в текущем рынке.

Устные соглашения не имеют юридической силы. Недвижимость не закреплена, пока вы не подписали Promesa de Venta (Обещание продажи) и не перевели средства в эскроу. Я видел, как покупатели теряли недвижимость, потому что пожали руки с продавцом, уехали домой "подумать об этом" и вернулись через неделю, чтобы обнаружить, что продавец принял другое предложение. Устные обязательства здесь ничего не значат.

Стандартный процесс:

Вы находите недвижимость. Вы делаете письменное предложение. Если продавец принимает, вы вносите резервный депозит в размере от $5,000 до $10,000, чтобы снять недвижимость с рынка, пока вы проводите должную осмотрительность. Этот депозит обычно возвращается, если проверка титула выявляет проблемы.

После того, как вы удовлетворены результатами должной осмотрительности, вы подписываете Promesa de Venta. Этот контракт имеет юридическую силу в соответствии со статьей 1589 Гражданского кодекса Доминиканской Республики, которая гласит: "Обещание продажи эквивалентно продаже". На этом этапе вы обычно платите от 10% до 20% от покупной цены (за вычетом уже уплаченного резервного депозита).

Promesa должна явно указывать, что оплата производится в долларах США. Если контракт не указывает валюту, доминиканское законодательство позволяет продавцу требовать оплату в песо по ежедневному обменному курсу Центрального банка, что вводит ненужный риск.

Используйте эскроу. Надежные сделки используют услуги эскроу в США или на местном уровне. Средства не передаются продавцу, пока передача титула не будет подана в Registro de Títulos (Реестр титулов). Если кто-то предлагает вам перевести деньги напрямую продавцу до закрытия сделки, уходите.

Клаузулы о валюте имеют значение. Убедитесь, что ваш контракт указывает доллары США и включает клаузулу о том, как будут обрабатываться колебания обменного курса, если какая-либо часть сделки включает конвертацию в песо.

Упомянутая мной ограниченность запасов создает рынок продавца. Недвижимость, которая правильно оценена и имеет чистые титулы, быстро продается. Если вы находите что-то, что соответствует всем требованиям, вам нужно действовать решительно. Но решительность не означает пропуск должной осмотрительности.

Фаза 2: Судебная должная осмотрительность — Deslinde — это все

Здесь иностранные покупатели теряют деньги. Они пропускают правильную проверку титула, потому что они взволнованы недвижимостью или доверяют продавцу, а затем обнаруживают проблемы после закрытия сделки, когда уже слишком поздно.

Deslinde — это самый важный документ в доминиканской недвижимости. В соответствии с Законом 108-05, недвижимость не может быть заложена или продана без Deslinde — GPS-проверенного земельного обследования, которое подтверждает, что точные границы недвижимости соответствуют зарегистрированному титулу. Покупка без этого является основной причиной мошенничества в доминиканской недвижимости.

Я занимаюсь практикой с 1986 года. У меня есть прямой контакт в земельном офисе, который управляет титулами и deslindes в Пуэрто-Плата, поэтому я могу быстро проверить эти документы. Большинство юристов не имеют таких отношений, что означает задержки. Стандартный срок для правильной проверки титула и этапа должной осмотрительности составляет от 14 до 21 дня. Если ваш юрист говорит, что они могут сделать это за три дня, они срезают углы.

Проверка титула включает получение Certificación del Estado Jurídico из Registro de Títulos. Этот документ раскрывает залоги, ипотеки или судебные аннотации против недвижимости. Если у продавца есть непогашенные долги, эти долги могут стать вашей проблемой, если они не будут погашены до закрытия сделки.

Проверка IPI подтверждает, что у продавца нет задолженности по налогу на имущество. Вы получаете Certificación de IPI из DGII (Налоговое управление). Если есть задолженность по налогам, недвижимость может быть изъята правительством даже после того, как вы ее купили.

Проверка коммунальных услуг критична. Неоплаченные счета за электричество остаются с счетчиком, а не с человеком. Вы должны подтвердить "нулевой баланс" с Edenorte (поставщиком электроэнергии на Северном побережье) до закрытия сделки. Я видел, как покупатели покупали недвижимость, только чтобы обнаружить $3,000 неоплаченных счетов за электричество, прикрепленных к счетчику.

Если вы покупаете кондо, вам нужна "Справка об отсутствии задолженности" от HOA (Condominio). Неоплаченные сборы HOA являются привилегированным залогом против юнита. HOA может наложить залог на недвижимость за просроченные сборы, и этот залог сохраняется после продажи.

Для вилл периметральное обследование подтверждает, что третьи лица не занимают землю. Доминиканское законодательство защищает владение. Если кто-то проживает на части недвижимости и может доказать непрерывное проживание, они могут иметь законные права на эту землю, даже если они не владеют титулом. Это редко, но случается.

Если продавец является компанией, вы должны проверить RNC (Налоговый идентификатор) и получить корпоративное решение, разрешающее продажу. Если продавец является физическим лицом, вы должны проверить семейное положение. Согласие супруга обязательно для продажи недвижимости в Доминиканской Республике. Если продавец женат, и супруг не подписывает акт, продажа может быть аннулирована.

Стоимость срезания углов здесь катастрофична. Я видел, как инвесторы теряли целые объекты недвижимости, потому что они пропускали Deslinde или не проверяли семейное положение продавца. Правильная проверка титула стоит от $1,500 до $2,000. Исправление проблемы с титулом после закрытия может стоить более $50,000 в юридических сборах и годы судебных разбирательств.

Фаза 3: Финансовое соответствие — перемещение $200,000 без вызова флагов

Закон 155-17 против отмывания денег регулирует все сделки с недвижимостью в Доминиканской Республике. Закон строго запрещает наличные платежи, превышающие RD$1,000,000 (примерно $16,500). Все платежи выше этого порога должны быть банковскими и отслеживаемыми.

Это создает требования к соответствию, которые многие иностранные покупатели не ожидают. Доминиканские банки требуют шесть месяцев выписок из банка и подтверждение дохода из вашей страны проживания для открытия счета. Они хотят видеть налоговые декларации или платежные ведомости, подтверждающие источник средств, которые вы вносите.

Если вы переводите $200,000 международно, ожидайте проверки. Промежуточные банки (корреспондентские банки) часто требуют Promesa de Venta в качестве обоснования перевода. Сам перевод занимает от 24 до 72 часов для очистки, если вся документация в порядке.

Вы должны декларировать любую наличность свыше $10,000 при въезде в аэропорт. Невыполнение декларации приводит к конфискации. Я видел, как покупатели пытались привезти $50,000 наличными, чтобы избежать сборов за перевод, только чтобы вся сумма была конфискована на таможне.

Агенты по недвижимости, юристы и нотариусы являются "Обязательными субъектами" в соответствии с Законом 155-17. Мы обязаны сообщать о подозрительных транзакциях правительству. Если вы появляетесь с чемоданом наличных или отказываетесь предоставить документацию о источнике средств, мы не можем продолжать сделку.

Чтобы купить недвижимость как иностранец, вы должны получить номер RNC (Национальный реестр налогоплательщиков) от DGII, даже если вы не являетесь резидентом. Это простой процесс — занимает около недели — но он обязателен.

Открытие доминиканского банковского счета требует физического присутствия. Вы можете использовать банки, такие как Banco Popular или Banreservas, но вы должны явиться лично, чтобы подписать документы на счет. Некоторые покупатели пытаются открыть счета удаленно, но это редко работает на практике.

Платежи в криптовалюте не признаются Registro de Títulos. Если вы хотите использовать криптовалюту для финансирования вашей покупки, вы должны сначала конвертировать ее в доллары США и перевести через традиционные банковские каналы. Официальный акт продажи должен показывать фиатную валюту.

Процесс соответствия утомителен, но он предназначен для предотвращения отмывания денег и защиты законных сделок. Если у вас есть чистая документация о источнике средств и вы готовы работать в рамках банковской системы, процесс прост.

Фаза 4: Закрытие и передача — обеспечение законного владения

Налог на передачу имущества составляет 3% от стоимости недвижимости. Правительство использует либо покупную цену, либо оценочную стоимость, в зависимости от того, что выше. Если вы покупаете кондо за $200,000, а правительство оценивает его в $220,000, вы платите 3% на $220,000. Однако в соответствии с Законом 171-07 ваша первая покупка освобождается от этого налога, если вы соответствуете требованиям визы пенсионера/рантье, доказав необходимый доход.

Стандартные юридические сборы за закрытие составляют от 1% до 1,5% от покупной цены, плюс 18% НДС (ITBIS) на сам сбор — не на стоимость недвижимости. На покупке за $200,000 ожидайте заплатить от $2,000 до $3,000 в юридических сборах, плюс примерно от $500 до $1,000 в незначительных гербовых сборах и сборах за регистрацию.

Acto de Venta (Акт продажи) — это окончательный акт. Он должен быть подписан перед нотариусом и легализован в офисе Генерального прокурора (Procuraduría). Нотариус в Доминиканской Республике не просто свидетель документа — это высокопоставленный чиновник, который проверяет законность сделки.

Вы можете закрыть сделку удаленно, используя Poder Especial (Специальную доверенность). Этот документ должен быть апостилирован в вашей стране и переведен на испанский язык сертифицированным переводчиком. Примерно 90% моих иностранных клиентов закрывают сделки через доверенность, потому что они не хотят лететь обратно в Доминиканскую Республику только для подписания.

После подписания Acto de Venta акт подается в Registro de Títulos. Реестр занимает от 20 до 45 дней, чтобы выдать новый Certificado de Título на ваше имя. В течение этого "разрыва записи" вы технически владеете недвижимостью (Acto de Venta является доказательством владения), но публичная запись еще не обновлена. Это нормально.

Некоторые инвесторы покупают через доминиканскую компанию (SRL), а не на свое личное имя. Эта структура избегает 3% налога на передачу при будущих продажах акций (вы продаете акции компании, а не саму недвижимость), но она влечет за собой 1% ежегодного налога на активы и требует ежемесячных бухгалтерских отчетов. Для большинства покупателей личное владение проще, если вы не держите несколько объектов недвижимости.

В Доминиканской Республике существует 3% налог на наследство на активы, передаваемые наследникам. Это значительно ниже, чем 40% налог на наследство в США или Великобритании, что делает Доминиканскую Республику привлекательной для целей планирования наследства.

Фаза 5: От владельца недвижимости до постоянного резидента

Владение недвижимостью дает вам право на инвестиционную визу, но вам все еще нужно завершить иммиграционный процесс. Это отдельный бюрократический путь от сделки с недвижимостью.

Вам нужна справка о несудимости из вашей страны происхождения, апостилированная и переведенная на испанский язык. Документ должен быть выдан в последние три-шесть месяцев. Если вы из страны, которая не выдает справки о несудимости на национальном уровне, вам понадобятся региональные справки, охватывающие все места, где вы жили в последние пять лет.

Свидетельство о рождении должно быть "длинной формы" (не сокращенной), апостилированной и переведенной. Доминиканская иммиграционная система очень строга в этом отношении — они отклоняют сокращенные свидетельства о рождении.

Обязательный медицинский осмотр проверяет на туберкулез, ВИЧ и наркотики. Это включает анализ крови, анализ мочи и рентген грудной клетки. Вы проходите этот осмотр в Доминиканской Республике в утвержденной клинике. Результаты действительны в течение 90 дней.

Фотографии на паспорт должны быть размером 2x2 дюйма, белый фон, без украшений или очков, с видимыми ушами. Доминиканская иммиграция отклоняет фотографии, которые не соответствуют этим точным спецификациям. Я видел, как заявки задерживались на недели, потому что на фотографиях заявитель был в серьгах.

Вам нужен доминиканский гражданин или постоянный резидент, чтобы подписать как поручитель (Garante). Этот человек финансово поручается за вас. Найти поручителя может быть сложно, если у вас нет местных связей, но многие юридические фирмы (включая мою) могут это устроить.

Государственные и юридические сборы за ускоренное резидентство обычно составляют от $3,000 до $5,000 на заявителя, исключая инвестицию в $200,000. Это покрывает сбор за подачу заявления, медицинский осмотр, переводы документов и юридическое представительство.

Первая карта постоянного резидента действительна в течение одного года, затем обновляется каждые четыре года. Процесс обновления прост — вы предоставляете обновленную документацию и оплачиваете сбор за обновление.

Если ваша цель — гражданство, вы можете подать заявление на натурализацию через Привилегированную натурализацию через шесть месяцев после получения карты постоянного резидента. Интервью на гражданство проводится на испанском языке. Вы должны продемонстрировать базовые знания доминиканской истории и культуры. Вопросы несложные — они спрашивают о национальном гимне, основателях, основных праздниках — но вам нужен разговорный испанский, чтобы пройти.

Время обработки натурализации добавляет еще от 12 до 24 месяцев после подачи заявления. Правительство проводит проверку биографии и проверяет ваши связи с страной. Если вы никогда не жили в Доминиканской Республике и посещаете ее только время от времени, они могут усомниться в легитимности вашего заявления. Наличие арендной недвижимости, которая приносит доход, и уплата налогов с этого дохода помогает продемонстрировать реальные связи.

После закрытия: защита вашей инвестиции в $200,000

Вы владеете недвижимостью. Заявка на резидентство подана. Теперь вам нужно защитить актив.

Порог IPI для налогового периода 2025/2026 составляет RD$10,190,833 (примерно $172,000). Вы платите налог в размере 1% на стоимость, превышающую этот порог ежегодно. Если вы купили кондо за $200,000, вы платите налог на $28,000, что составляет $280 в год. Это подлежит оплате в январе. Правительство не отправит вам счет — вы должны самостоятельно подать и оплатить.

Комплексное страхование от ураганов и пожаров стоит примерно от 1% до 1,5% от стоимости замены ежегодно. На недвижимости стоимостью $200,000 ожидайте заплатить от $2,000 до $3,000 в год за полное покрытие. Это не является необязательным в карибском климате.

У вас есть пять дней после закрытия, чтобы перевести контракт Edenorte (электричество) на ваше имя. Если вы пропустите этот срок, коммунальная компания может снять счетчик. Я видел, как покупатели закрывали сделку на недвижимость, возвращались в свою страну и возвращались через три месяца, чтобы обнаружить отсутствие электричества, потому что они забыли перевести счет.

Тарифы на электроэнергию на Северном побережье ступенчатые, в среднем от $0.20 до $0.30 за киловатт-час. Если вы сдаете недвижимость в краткосрочную аренду, затраты на электроэнергию могут быть значительными в летние месяцы, когда арендаторы постоянно используют кондиционер.

Компании по управлению недвижимостью в Сосуа и Кабарете берут от 20% до 25% от валового дохода от аренды за полный сервис. Это включает маркетинг, регистрацию гостей, уборку и обслуживание. Если вы не живете в Доминиканской Республике на постоянной основе, профессиональное управление необходимо.

Вы можете держать недвижимость в Fideicomiso (Траст) для защиты активов. Трасты в Доминиканской Республике регулируются Законом 189-11. Эта структура защищает недвижимость от личных кредиторов и упрощает планирование наследства, но добавляет ежегодные административные расходы.

Налог на прирост капитала составляет 27% от прибыли при продаже. Однако вы можете компенсировать это, заявив об инфляционных корректировках, разрешенных DGII. Если вы держите недвижимость в течение пяти лет, и индекс инфляции правительства показывает 15% накопленной инфляции, вы можете увеличить свою стоимость до расчета прибыли.

Рынок перепродажи в Сосуа и Кабарете остается сильным. Недвижимость с чистыми титулами и хорошей историей аренды продается в среднем в течение 90-120 дней. Если вам нужно выйти из инвестиций, ликвидность разумна по сравнению с сельскими или внутренними районами.

Подход осторожного инвестора: что действительно важно

Международная школа Сосуа (ISS) аккредитована SACS и следует учебной программе США. Обучение на 2024/2025 учебный год составляет примерно от $6,000 до $7,000 в год. Если вы переезжаете с детьми, это составляет долю

Информация в этой статье о программе гражданства Доминиканской Республики по инвестициям предназначена только для информационных целей и не является юридической консультацией.