Вы хотите знать, является ли Северное побережье Доминиканской Республики реальной возможностью или просто еще одной карибской фантазией? Встаньте на дорогу между Сосуа и Сантьяго в 7 утра в среду. Посчитайте цементовозы. Я сделал это в прошлом месяце — двенадцать за сорок минут, все направлялись к побережью. Это не маркетинг. Это конкретная реальность.
В течение двадцати лет моя фирма наблюдала, как застройщики размахивали глянцевыми брошюрами, пока электричество не отключалось посреди презентации. Мы видели "роскошные сообщества", где дорога к входу превращалась в реку каждый август. У Северного побережья всегда был потенциал. Что изменилось в 2026 году, так это то, что правительство наконец-то поддерживает этот потенциал реальной сталью, волоконно-оптическими кабелями и функционирующими канализационными системами. Не везде. Не идеально. Но достаточно, чтобы изменить инвестиционное уравнение, если вы знаете, где искать.
Разговор об инфраструктуре важен, потому что он отделяет объекты, которые будут расти в цене, от объектов, которые будут простаивать. Вилла в Сосуа с чистым титулом, но без надежного давления воды — это головная боль, а не актив. Кондо в Каберете с видом на океан, но в четырех часах езды от ближайшего международного аэропорта, трудно продать, когда ваши арендаторы хотят удобства. Проекты, которые реализуются прямо сейчас — расширение шоссе, модернизация порта, модернизация коммунальной сети — это те не гламурные факторы, которые определяют, станут ли ваши виллы в Доминиканской Республике умным диверсификационным шагом или дорогим уроком в должной осмотрительности.
Ключевые выводы
- Проект шоссе Янтарь: Шоссе стоимостью 400 миллионов долларов США, соединяющее Сантьяго с Северным побережьем, сократит время в пути с 100 минут до 30 минут, фактически объединяя два международных аэропорта в одну зону охвата и открывая побережье для 3 миллионов внутренних туристов выходного дня из региона Сибао — хотя тендер на проект был отменен в 2024 году, и сроки его возобновления остаются неопределенными.
- Трансформация залива Сосуа: Правительство вкладывает 600 миллионов песо в обновление набережной, убирая более 200 неформальных торговцев и ларьков, устанавливая системы видеонаблюдения и переориентируя Сосуа из центра ночной жизни в семейный роскошный курорт — объекты в Эль-Батей с видом на пляж уже увидели увеличение запросов на аренду на 30%.
- Реальность коммунальной сети: Хотя Fiber-to-the-Home теперь предлагает скорости до 300 Мбит/с, а Starlink предоставляет спутниковую резервную копию, Северное побережье все еще в среднем испытывает 3-5 отключений в неделю — резервный генератор мощностью 10-20 кВт остается обязательным для роскошных объектов, причем системы на пропане предлагают более чистую и дешевую эксплуатацию, чем дизель.
- Юридические обязательства: С момента принятия Закона о реестре собственности 2009 года каждая собственность должна иметь Deslinde (GPS-демаркацию), чтобы быть законно проданной; объекты, соответствующие Закону CONFOTUR 158-01, получают 15-летние освобождения от 3% налога на передачу и 1% ежегодного налога на имущество, но это относится только к вновь утвержденным проектам.
- Точка входа для инвестиций: Роскошные виллы с видом на океан в Сосуа в среднем стоят $1,800-$2,500 за квадратный метр по сравнению с $4,000+ в Коста-Рике или $8,000+ в Теркс и Кайкос, но строительные проекты обычно отстают на 30-40% от графика — учитывайте "островное время" в своих ожиданиях по срокам.
Шоссе, которое меняет все
Шоссе Янтарь не завершено. Позвольте мне сразу это прояснить. Более того, первоначальный тендерный процесс проекта был отменен в мае 2024 года DGAPP в соответствии с Резолюцией CNAPP-01-2024, поскольку предложения частного сектора требовали чрезмерных государственных гарантий — теневых сборов, которые правительство отказалось поддерживать. Проект существует на бумаге. Обязательство кажется искренним. Но модель исполнения все еще разрабатывается.
Что мы знаем наверняка: технический дизайн остается надежным. Этот участок длиной 32,7 километра обойдет извилистую, опасную горную дорогу "Ла Туристика", которая в настоящее время соединяет Сантьяго с Пуэрто-Плата. Эта поездка занимает 100 минут в хороший день. Новый дизайн шоссе — четыре полосы, два крупных туннеля через горный хребет Септентрионал — сократит это время до 30 минут после завершения.
Почему это важно для недвижимости? Сантьяго — экономический двигатель региона Сибао, дом для более чем 3 миллионов человек с располагаемым доходом. В настоящее время Северное побережье является для них местом отдыха, а не вариантом для дома на выходные. Сократите время в пути на 70%, и внезапно недвижимость в Пуэрто-Плата становится жизнеспособной для поездок на выходные. Профиль спроса смещается от чисто туристических аренды к гибридному рынку, включающему богатые доминиканские семьи, ищущие вторые дома.
Мы уже видим это в стоимости земли. Участки, прилегающие к предполагаемым выездам на шоссе в Монтельяно, увеличились в цене на 25% с момента объявления оригинального проекта. Это спекуляция, да. Но это обоснованная спекуляция, основанная на доступе. Шоссе не только соединяет Сантьяго с побережьем — оно фактически объединяет Международный аэропорт Грегорио Луперон (POP) и Международный аэропорт Сибао в Сантьяго (STI) в единую туристическую зону охвата. Инвестор, оценивающий недвижимость в Сосуа, теперь может ориентироваться на посетителей, прибывающих в любой из аэропортов с равным удобством.
Сроки строительства — это переменная. После того как тендер был признан недействительным, правительство остается приверженным поиску жизнеспособной модели общественных работ — возможно, пересмотренной структуры ГЧП или прямого государственного финансирования. Но задержки из-за погоды реальны, цепочки поставок материалов непредсказуемы, а туннели через горы — сложная инженерная задача. Если вы покупаете недвижимость сегодня, ожидая, что шоссе будет введено в эксплуатацию через 12 месяцев, вы готовите себя к разочарованию. Если вы покупаете с инвестиционным горизонтом 3-5 лет, вы позиционируете себя впереди волны завершения, когда цены будут скорректированы в соответствии с новой реальностью.
Ставка на набережную Сосуа
Министерство туризма вкладывает 600 миллионов песо — примерно 10 миллионов долларов США — в полное переосмысление залива Сосуа. Это не косметика. Они сносят более 200 неформальных ларьков, переселяют жителей с компенсацией и заменяют хаотичную набережную двумя открытыми площадками для гастрономии и искусства, новыми общественными туалетами и специализированным центром безопасности Политур.
Проект включает более 50 камер видеонаблюдения, подключенных к системе экстренной помощи 911, восстановление пляжа для расширения песчаной зоны на 15 метров и парковку на 300 автомобилей для устранения пробок, которые в настоящее время забивают основное шоссе в высокий сезон. Снос старых "касет" начался в середине 2024 года. Целевая дата завершения — конец 2025 года.
Вот стратегический сдвиг: Сосуа исторически известен ночной жизнью — в частности, определенным типом ночной жизни, который привлекал одиноких мужчин, но отпугивал семьи. Обновление набережной — это явная попытка переориентировать город как семейный роскошный курорт. Успех этого зависит от исполнения. Правительство может убрать ларьки, но изменение репутации города займет годы.
Что мы видим на рынке прямо сейчас: кондоминиумы в Лос Чарамикос, которые выходят на пляж, увидели рост запросов на аренду на 30%, поскольку вид на "трущобы" исчез. Объекты в Эль-Батей — историческом ядре Сосуа — выигрывают от улучшений безопасности и улучшенного пешеходного доступа. Второстепенные улицы, в двух-трех кварталах от пляжа, остаются недооцененными по сравнению с прибрежной зоной, но находятся в легкой пешей доступности от новых площадок. Если обновление удастся привлечь другую демографию, эти второстепенные улицы увидят значительное увеличение стоимости.
Риск? Правительственные проекты в Карибском бассейне имеют привычку останавливаться на 80% завершения. Парковка может открыться, но озеленение может занять еще год. Камеры могут быть установлены, но центр мониторинга может не иметь персонала. Мы видели этот сценарий раньше в обновлении исторического центра Пуэрто-Плата, которое заняло на пять лет дольше, чем планировалось, но в конечном итоге увеличило стоимость недвижимости более чем на 30% после завершения.
Для покупателей, оценивающих недвижимость в Сосуа сегодня, вопрос не в том, завершится ли обновление — оно завершится, в конце концов. Вопрос в том, комфортно ли вам с 2-3-летним сроком, прежде чем полный эффект материализуется в арендных ставках и стоимости перепродажи.
| Зона | Текущая цена/кв.м | Преимущество инфраструктуры | Фактор риска |
|---|---|---|---|
| Эль-Батей (прибрежная зона) | $2,200 - $2,800 | Прямой доступ к площади, камеры безопасности | Уже премиум-цена |
| Эль-Батей (второстепенные улицы) | $1,500 - $1,900 | Пешая доступность к обновленному пляжу | Зависит от устойчивого сдвига в туризме |
| Ла Мулата | $60 - $90 (земля) | 5 минут от центра, новые виллы | Требуется новое строительство, нет вида на пляж |
| Сосуа Оушен Вилладж (внутренние этапы) | $1,600 - $2,000 | Удобства закрытого сообщества, безопасность | Сборы HOA $250-$600/месяц |
Негламурная правда о коммунальных услугах
Волоконно-оптический кабель и резервные генераторы не делают маркетинговые брошюры сексуальными. Но они определяют, будут ли ваши кондоминиумы в Каберете действительно сдаваться в аренду и по какой цене.
Доминиканская компания по передаче электроэнергии (ETED) реализует план расширения на 450 миллионов долларов до 2028 года для укрепления высоковольтной сети. Основные провайдеры, такие как Claro и Cable Del Norte, развернули Fiber-to-the-Home в Каберете, предлагая скорости до 300 Мбит/с. Спутниковый интернет Starlink, который получил лицензию и начал поставки в Доминиканскую Республику в середине 2022 года, обеспечивает скорости 150-250 Мбит/с в качестве резервной опции. Национальный институт питьевой воды (INAPA) запустил проект акведука стоимостью 4 миллиарда песо для обеспечения питьевой водой Пуэрто-Плата, Сосуа и Каберете на следующие 20 лет.
Все это — реальный прогресс. Это также незавершено.
Северное побережье все еще в среднем испытывает 3-5 коротких отключений в неделю. Несмотря на улучшения и расширение ETED, распределение электроэнергии от EdeNorte остается нестабильным по сравнению с Санто-Доминго или Пунта-Каной. Муниципальное давление воды колеблется. Коррозия от соленого воздуха агрессивна на любом объекте в пределах километра от океана. Цистерна объемом не менее 5000 галлонов является стандартом для любой виллы. Резервный генератор мощностью 10-20 кВт обязателен для роскошных объектов. Современные блоки используют пропан (LPG), который чище и дешевле дизеля, но вы все равно смотрите на затраты на установку в размере $5,000-$8,000 и текущее обслуживание.
Обновления сети имеют наибольшее значение для цифровых кочевников и долгосрочных аренд для экспатов. Средняя продолжительность пребывания в Каберете увеличилась с 7 дней до 28+ дней из-за удаленных работников. Эти арендаторы требуют надежного интернета — не только для видеозвонков, но и для постоянного времени работы. Объект с Fiber-to-the-Home плюс резервная копия Starlink может командовать премией в 20-30% по сравнению с объектами со стандартным кабельным интернетом. Распространение коворкинг-пространств на пляже Кайт-Бич действует как якорь для этой демографии, поддерживая высокую заполняемость круглый год, а не только в сезон ветров.
Для покупателей расчет прост: учтите $10,000-$15,000 в своем бюджете на резервирование коммунальных услуг (генератор, инвертор/резервная батарея, цистерна, водяной насос). Объекты, которые уже имеют эти системы, стоят больше, чем предполагает их запрашиваемая цена, если они оцениваются по той же ставке за квадратный метр, что и объекты без них. Объекты, которые их не имеют, потребуют инвестиций, прежде чем они станут конкурентоспособными на рынке аренды.
Обновления стабильности напряжения на местных подстанциях снизили риск повреждения оборудования для дорогой техники — ноутбуков, мониторов, серверов — что важно для рынка цифровых кочевников. Внедрение умных счетчиков позволяет прозрачно удаленно контролировать потребление электроэнергии, что важно для арендодателей, управляющих долгосрочной арендой, где арендаторы оплачивают свои собственные коммунальные услуги. Это скучные, технические детали. Они также являются разницей между объектом, который сдается за $2,500 в месяц, и объектом, который сдается за $3,500 в месяц для той же демографии.
Куда движутся деньги
В Каберете ограниченное количество прибрежной земли. Ограничения по высоте зданий — обычно 3-4 этажа в зависимости от зоны — предотвращают чрезмерное развитие. Это создает дефицит. Пляж Кайт-Бич постоянно входит в десятку лучших мест для кайтсерфинга в мире. Энкуентро — это лучший серф-брейк в Доминиканской Республике. Это не тренды, которые изменятся.
Объекты на пляже Кайт-Бич имеют почти нулевую вакансию в сезоны ветров (декабрь-апрель и июнь-август). Турнир "Master of the Ocean", проводимый ежегодно, увеличивает арендные цены на 200% на эту неделю. Прибрежные кондоминиумы в Каберете стоят $2,150-$3,000+ за квадратный метр. Виллы вне пляжа в сообществах, таких как Про Каб, в среднем стоят $1,800 за кв.м, предлагая баланс между стоимостью и доступом.
Переход от "серф-шак" к "роскошному серф-кондо" в Энкуентро привлек состоятельных миллениалов. Стоимость недвижимости в этой зоне увеличилась на 15-20% в последние годы. Взрыв йога-ретритов, органических рынков и фитнес-центров поддерживает рынок аренды с высокой доходностью, ориентированный на путешественников, стремящихся к здоровью. Пешая доступность Каберете — пляж, тренажерный зал, еда, ночная жизнь все в пределах 15 минут пешком — является драйвером перепродажи для покупателей, ищущих образ жизни без автомобиля.
Рынок перепродажи в Каберете движется на 30% быстрее, чем в городе Пуэрто-Плата, благодаря международному признанию бренда. Недвижимость покупается, продается и сдается в аренду в долларах США, что защищает стоимость актива от местной инфляции и делает перепродажу беспроблемной для международных покупателей. Постоянное сообщество экспатов-резидентов обеспечивает работу ресторанов и удобств 365 дней в году, что поддерживает постоянный спрос на недвижимость.
Ограничение: инвентаризация. Новое строительство в Каберете ограничено доступностью земли. Запасы прибрежной земли для нового развития на 90% исчерпаны. Это увеличивает стоимость перепродажи, но также означает, что покупатели должны действовать быстро, когда качественные объекты становятся доступными. Рынок кондоминиумов в Каберете конкурентен. Объекты, которые хорошо поддерживаются, имеют современные удобства и разумно оценены, продаются в течение 60-90 дней.
Для покупателей, оценивающих Северное побережье, Каберете предлагает наибольшую ликвидность и наиболее предсказуемый спрос на аренду. Сосуа предлагает лучшее соотношение цены и качества за квадратный метр с потенциалом роста, связанным с обновлением набережной. Город Пуэрто-Плата предлагает самые низкие цены на вход и доступ к коммерческой инфраструктуре, но меньший спрос на аренду, ориентированную на туризм. Рио Сан Хуан предлагает эколюксовое позиционирование с большими участками, но требует от покупателей готовности к меньшей плотности и большим расстояниям до удобств.
Юридическая реальность, которая защищает вас (или нет)
Закон 108-05 модернизировал доминиканскую систему титулов. У вас должен быть "Certificado de Título", чтобы доказать право собственности. С 2009 года каждая собственность должна иметь "Deslinde" — GPS-демаркацию границ собственности. Банки не могут кредитовать, и вы не можете законно передать собственность без Deslinde. Хотя вы можете технически подписать договор купли-продажи без него, вы не можете завершить передачу титула, что делает это требование практически обязательным для любой законной продажи. Это не опция. Это основа вашей юридической защиты.
Стандартный налог на передачу составляет 3% от оценочной стоимости правительства (стоимость DGII), которая не обязательно является ценой покупки. Ежегодный налог на имущество (IPI - Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) составляет 1% на индивидуальные объекты, оцененные выше RD$10,190,833 (примерно $172,230 на 2025 год). Доминиканская налоговая служба скорректировала этот порог освобождения от инфляции для налогового периода 2025 года до точно этой суммы. Вы платите 1% только на стоимость выше этого порога.
Объекты по Закону CONFOTUR (Закон 158-01) освобождены от налога IPI в размере 1% и налога на передачу в размере 3% на 15 лет. Это один из самых щедрых налоговых стимулов в мире. Но льготы CONFOTUR применяются только к вновь утвержденным проектам, а не к объектам перепродажи. Если застройщик говорит вам, что объект перепродажи имеет льготы CONFOTUR, проверьте это напрямую в Министерстве туризма. Мы видели, как это неправильно представляли.
"Promesa de Venta" (Обещание продажи) — это юридически обязательный контракт, используемый для обеспечения объекта, пока проводится должная осмотрительность. Обычно он требует 10% депозита. Этот контракт фиксирует цену и предотвращает продажу продавцом кому-то другому, пока вы проверяете титул, проверяете наличие обременений и завершаете юридическую проверку. Депозит возвращается, если должная осмотрительность выявляет проблемы с титулом.
Основная должная осмотрительность: запросите "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble" в Реестре титулов, чтобы убедиться, что нет обременений или ипотек. Убедитесь, что продавец актуален по налогам IPI — неоплаченные налоги остаются с объектом, а не с владельцем. Подтвердите, что у объекта есть действующий Deslinde. Если объект находится в застройке, убедитесь, что у застройщика есть "Licencia de Construcción" от MOPC, прежде чем вносить деньги.
Доминиканское наследственное право включает положения о "принудительном наследовании", которые могут усложнить планирование наследства для иностранцев. Однако владение через холдинговую компанию или конкретные положения в завещании могут часто обойти это. Юридическое структурирование не является опцией, если вам важно, что произойдет с объектом после вашей смерти.
В Доминиканской Республике нотариус должен быть лицензированным юристом с конкретным государственным назначением. Использование "нотариуса" из другой страны недействительно для сделок с недвижимостью. Роль нотариуса заключается в проверке законности сделки, а не только в засвидетельствовании подписей. Это более высокий стандарт, чем в США или Канаде.
Права сквоттеров существуют, но они слабее для объектов с Deslinde. Охраняемое или закрытое сообщество полностью устраняет этот риск. Для объектов за пределами закрытых сообществ регулярные осмотры и поддержание видимой занятости (даже если это просто смотритель) предотвращают претензии сквоттеров.
Сколько на самом деле стоит жить здесь
Пара может комфортно жить в Сосуа или Каберете за $2,500 USD в месяц, включая аренду, еду и коммунальные услуги. Это не жизнь рюкзаков. Это современная квартира, регулярные походы в рестораны и случайные поездки в Сантьяго за покупками.
Свежее молоко стоит $1.40 за литр. Местное пиво (Presidente) стоит $2.30. Буханка качественного хлеба стоит $2.00. "Plato del Día" (местный обед) стоит $4-6 USD. Ужин среднего уровня для двоих в ресторане на пляже стоит $30-50 USD. Это цены 2026 года. Они колеблются в зависимости от обменного курса, но доминиканский песо показал относительную стабильность по сравнению с долларом США по сравнению с другими валютами Латинской Америки.
Полная занятость домработницы или горничной стоит примерно $300-$400 USD в месяц. Это стандарт для экспатов и пенсионеров. Это не роскошь; это часть местной экономики. Домашняя помощь доступна, надежна и значительно облегчает повседневную жизнь в тропическом климате, где пыль и влажность постоянны.
Электричество дорогое. Структура тарифов с градацией может достигать $0.30 за киловатт-час при высоком потреблении. Использование кондиционера весь день в 3-спальной вилле может привести к счетам на $300+ в месяц. Солнечные панели стали экономически выгодными; ROI теперь менее трех лет для объектов с высоким потреблением электроэнергии. Многие новые застройки интегрируют солнечную энергию как точку продажи.
Затраты на здравоохранение низки по североамериканским стандартам. Центр Медико Каберете, расположенный в Сосуа, — это современная частная больница, принимающая международные страховки (Cigna, Aetna). Стандартный визит к врачу стоит $40-60 USD без страховки. Лекарства по рецепту значительно дешевле, чем в США — часто на 50-70% меньше за те же препараты.
Образование для семей: Международная школа Сосуа (ISS) предлагает аккредитованную в США учебную программу (от дошкольного до 12 класса) с обучением от $6,000 до $10,000 в год. Академия ISLA в Каберете сосредоточена на обучении на основе исследований и популярна среди семей цифровых кочевников; обучение составляет примерно $7,000 в год. Эти школы конкурентоспособны с международными школами в других карибских местах, но составляют лишь часть стоимости частных школ в США.
Порог налога IPI на 2025 год составляет RD$10,190,833 (примерно $172,230). Если ваша собственность оценивается ниже этого, вы не платите ежегодный налог на имущество. Если она оценивается выше, вы платите 1% на сумму выше порога. Недвижимость, оцененная в $300,000 USD, будет платить примерно 1% на $127,770, что составляет $1,277 в год. Объекты, освобожденные от налога CONFOTUR, не платят ничего в течение 15 лет.
Сборы HOA в закрытых сообществах варьируются от $250 до $600 в месяц. Это покрывает безопасность, резервное питание во время отключений, сбор мусора и обслуживание общих зон. Эти сборы не подлежат обсуждению и должны быть учтены в ваших расчетах стоимости жизни или доходности от аренды. Муниципальное правительство часто не обеспечивает надежный сбор мусора или безопасность, поэтому плата HOA фактически оплачивает услуги, которые должны быть общественными, но не являются таковыми.
Путь к резидентству (если вы этого хотите)
Иностранцы имеют те же права, что и граждане, на покупку недвижимости в Доминиканской Республике в соответствии с Декретом 21-98, который отменил прежнее требование президентского разрешения. Для самой покупки не требуется резидентство или специальное разрешение. Но если вы хотите жить здесь долго, резидентство предлагает значительные преимущества: беспошлинный ввоз домашних товаров и автомобиля (один раз), возможность легко открывать местные банковские счета и избегать платы за превышение срока пребывания туриста, взимаемой при выезде из страны.
Виза пенсионера требует подтверждения ежемесячной пенсии не менее $1,500 USD (плюс $250 на иждивенца). Это для пенсионеров с гарантированным доходом от пенсии или социального обеспечения. Виза рантье предназначена для тех, у кого есть пассивный доход от аренды или инвестиций; требование составляет $2,000 USD в месяц. Инвестиционная виза предлагает ускоренное резидентство для инвесторов, покупающих недвижимость стоимостью $200,000 USD или более, но недвижимость должна быть приобретена через зарегистрированную компанию. Эти пороги дохода установлены Общим законом о миграции и Декретом 631-11.
Оформление резидентства обычно занимает 4-6 месяцев. В отличие от некоторых стран, Доминиканская Республика не предъявляет строгих требований по количеству дней для поддержания статуса резидента. Вам нужно обновлять его каждые 1-4 года в зависимости от типа визы, но нет требования проводить 183 дня в году в стране для поддержания статуса. Это делает его привлекательным для инвесторов, которые хотят резидентство как резервный вариант, но не планируют жить здесь полный рабочий день сразу.
Вы можете подать заявление на доминиканское гражданство через 2 года постоянного резидентства или 6 месяцев для держателей ускоренной инвестиционной визы. Доминиканская Республика допускает двойное гражданство, поэтому вам не нужно отказываться от своего первоначального гражданства. Паспорт предоставляет безвизовый доступ в более чем 70 стран, хотя не в США или ЕС.
Процесс получения резидентства требует работы с местным адвокатом, специализирующимся на иммиграции. Документация обширна: проверки биографии, апостилированные документы из вашей страны, подтверждение дохода, медицинские осмотры. Попытка навигации без местного представительства возможна, но не рекомендуется. Бюрократия запутана, и небольшие ошибки могут задержать процесс на месяцы.
Почему это не Дубай (и почему это важно)
Дубай предлагает аналогичную доходность от аренды (6-9%), но входные цены на прибрежную недвижимость в 3 раза выше, чем в Доминиканской Республике. Доходность в Португалии в основных районах (Алгарве, Лиссабон) сократилась до 3-5%, и Золотая виза больше не применяется к покупкам недвижимости. Турция предлагает низкие входные цены, но сопряжена с валютным риском и политической нестабильностью. Доминиканская Республика работает в долларах США, что защищает инвесторов от девальвации местной валюты.
Роскошный 2-комнатный кондоминиум с видом на океан в Каберете стоит $350,000. Сопоставимый объект в Майами-Бич стоит $1.5 миллиона или больше. Доминиканская Республика находится в 2 часах от Майами и в 3.5 часах от Нью-Йорка. Для североамериканских инвесторов Доминиканская Республика предлагает доступность, которую не могут предложить рынки Ближнего Востока.
Доминиканская Республика наслаждается более чем 50-летней политической стабильностью и является крупнейшей экономикой в Карибском бассейне и Центральной Америке. МВФ прогнозирует рост экономики Доминиканской Республики на 5% в 2025 году, что превосходит средний показатель по региону. Цель правительства — 15 миллионов посетителей к 2030 году, что обеспечивает долгосрочный спрос на аренду. Объем туризма — Доминиканская Республика официально отметила достижение 10 миллионов посетителей (по воздуху и круизам вместе взятых) в декабре 2023 года — обеспечивает постоянный поток спроса, который не могут сравниться с меньшими островами.
Банковский сектор устойчив, с высокими коэффициентами платежеспособности. Счета в долларах США являются стандартом. Местные банки предлагают ипотечное финансирование иностранцам, обычно до 50-60% от стоимости, увеличивая ликвидность рынка. Это редко в Карибском бассейне, где наличные покупки являются нормой.
15-летние налоговые каникулы CONFOTUR — это один из самых щедрых стимулов в мире, превосходящий налоговый режим Испании для нерезидентов. Сочетание доминиканской недвижимости, деноминированной в долларах, политической стабильности, сильной туристической инфраструктуры и доступного финансирования создает уникальное предложение для инвесторов, ищущих диверсификацию за пределами традиционных рынков.
Окно (и почему оно не останется открытым)
Цены на недвижимость на Северном побережье прогнозируются к росту на 5-8% ежегодно в течение следующих пяти лет из-за завершения инфраструктуры. Запасы прибрежной земли в Каберете на 90% исчерпаны. Шоссе Янтарь, когда будет завершено, фундаментально изменит схемы доступа и спрос. Обновление набережной Сосуа переориентирует город на более высокую демографию.
Это не спекулятивные утверждения. Они основаны на наблюдаемой строительной активности, бюджетных ассигнованиях правительства и историческом прецеденте от аналогичных проектов в историческом центре Пуэрто-Плата, где стоимость недвижимости увеличилась более чем на 30% в течение пяти лет после завершения.
Текущий инвентарь вилл в Доминиканской Республике предлагает окно до того, как цены скорректируются в соответствии с новой инфраструктурной реальностью. Объекты в недооцененных зонах — Ла Мулата, Эль Чоко, Перла Марина, второстепенные улицы в Эль-Батей — позиционируются для получения выгоды от роста цен, когда основной прибрежный инвентарь станет дефицитным.
Риск — это время. Строительные проекты в Доминиканской Республике обычно отстают на 30-40% от графика. Задержки из-за погоды, проблемы с цепочками поставок и бюрократические замедления реальны. Если вы покупаете с 12-месячным инвестиционным горизонтом, ожидая немедленного роста цен, вы играете в азартные игры. Если вы покупаете с горизонтом 3-5 лет, вы позиционируете себя разумно.
Финансирование от застройщиков в настоящее время является наиболее доступным вариантом, с условиями, часто требующими 50% аванса и процентными ставками 5-7%. Местное банковское финансирование для иностранцев возможно, но сложно, с ставками 10-12%. Большинство покупок осуществляется за наличные. Это создает возможности для покупателей с ликвидностью, но также означает, что рынок менее подвержен колебаниям и, следовательно, менее волатилен, чем рынки, где 90% финансирования является обычным.
Должная осмотрительность занимает 2-3 недели, если она проводится правильно. Начало процесса сейчас позиционирует покупателей для получения дохода от аренды в высокий сезон (январь-апрель). "Тур открытия" — проведение 3-5 дней на просмотре объектов, встречах с застройщиками и понимании микроклиматов Сосуа и Каберете — это рекомендуемый первый шаг. Вы не можете оценить этот рынок с ноутбука. Разница между объектом в 200 метрах от пляжа и объектом на пляже — это не только цена; это ветер, шум, качество вида и коррозия от соленого воздуха.
Бум инфраструктуры предоставляет двигатель роста. Юридическая должная осмотрительность обеспечивает безопасность. Оба необходимы. Ни один из них не достаточен сам по себе. Инвесторы, которые преуспевают на этом рынке, — это те, кто сначала проверяет, а потом доверяет. Цементовозы на дороге в Сантьяго реальны. Сроки строительства шоссе неопределенны. Возможность существует в разрыве между этими двумя фактами.
